פיקוח על מחירים – משחק באש

הרעיון שפיקוח על מחירים הוא פתרון הוא שגיאה יסודית: פיקוח על מחירים הוא הבעיה.

משחק מסוכן. צילום: נתי שוחט /פלאש90

תרגום: יצחק טישלר

העובדות עקשניות. תהיינה אשר תהיינה שאיפותינו, נטיותינו
או מצוות רגשותינו, אין בכוחן לשנות את העובדות והעדויות.
– ג'ון אדמס

בדיוק כשם שאין כמו בצורת כדי להביא אותנו להעריך את המים, כך אין כמו העדרם של שינויי מחירים בשוק הנתון בפיקוח כדי לפקוח את עינינו לתפקידן של תנודות המחירים בשוק חופשי. מה קורה כאשר אין מניחים למחירים להשתנות באופן חופשי על-פי חוקי ההיצע והביקוש, אלא מקבעים אותם באמצעות צורות שונות של חוקי פיקוח על מחירים? פיקוח על המחירים התקיים בזמן זה או אחר בארצות שונות ברחבי העולם. כך היה במשך מאות שנים – למעשה, אלפי שנים – כשהפיקוח הושת על כל דבר, החל במזון ובדיור וכלה בשירותים רפואיים.

בדרך-כלל מוטל פיקוח על המחירים כדי למנוע מהמחירים לעלות לרמה שהייתה נוצרת כתגובה להיצע ולביקוש. הצידוקים הפוליטיים לחוקים כאלה השתנו ממקום למקום ומזמן לזמן, אבל כמעט שלא חסר צידוק כשיש צורך פוליטי לבלום את מחיריו של פלוני למען אלמוני, שתמיכתו הפוליטית נראית חשובה יותר. עם זאת, נוסף על החוקים הקובעים "תקרה" להעלאת המחירים, יש גם חוקים הקובעים "רצפה" ומגבילים את הורדת המחירים.

ארצות רבות קבעו גבולות להורדת מחירים של מוצרים חקלאיים מסוימים, לפעמים תוך התחייבות בחוק מצד הממשלה לרכוש את תפוקת החקלאי כל אימת שמחירי השוק יורדים אל מתחת לרמה שנקבעה. נפוצים באותה מידה הם חוקי שכר מינימום הקובעים גבול תחתון לשיעור השכר. במקרה זה, הממשלה אינה מציעה כמעט אף פעם לרכוש את העבודה העודפת שהשוק החופשי אינו מעסיק, אף שבדרך-כלל היא מציעה דמי אבטלה המכסים שיעור מסוים מן השכר שהיה אפשר להרוויח לו היו העובדים מועסקים.

כדי להבין את תוצאותיו של פיקוח על המחירים יש להבין כיצד המחירים עולים ויורדים בשוק חופשי. אין בזה משהו נסתר, אבל חשוב להבהיר כהלכה את המתרחש. המחירים עולים מפני שהכמות המבוקשת עולה על הכמות המוצעת במחירים הקיימים. המחירים יורדים מפני שהכמות המוצעת עולה על הכמות המבוקשת במחירים הקיימים. במקרה הראשון אפשר לדבר על מחסור. המקרה השני מכונה עודף – אבל שני המקרים תלויים במחירים הקיימים. הדבר אולי פשוט, אבל פעמים רבות אין מבינים אותו, ולפעמים יש לכך תוצאות הרסניות.

בחינה מדוקדקת יותר מראה מדוע שורר מחסור כשהממשלה קובעת מחיר מרבי הנמוך מזה שהיה נקבע בשוק חופשי ומדוע יש עודף כשהממשלה קובעת מחירי מינימום הגבוהים מאלה שהיו שוררים בשוק חופשי.

תקרות מחיר ומחסור

כאשר שורר מחסור במוצר כלשהו, אין זה מן ההכרח שכמותו פחתה, בין אם במוחלט ובין אם באופן יחסי למספר הצרכנים. בתקופת מלחמת-העולם השנייה ומיד לאחריה, למשל, היה מחסור חריף מאוד בדיור בארצות-הברית, אף-על-פי שאוכלוסיית הארץ והיצע המגורים בה גדלו שניהם ב-10 אחוזים מעל הרמות שקדמו למלחמה – ולא היה מחסור כשהמלחמה החלה. במילים אחרות, אף שהיחס בין מגורים לאנשים לא השתנה, אמריקנים רבים שחיפשו דירה בתקופה זו נאלצו לבזבז שבועות או חודשים, לעתים קרובות לשווא, בחיפוש אחר מקום לגור בו; או שנאלצו להציע שוחד כדי לגרום לבעלי-בתים להעביר אותם לראש רשימת הממתינים לדירה. בינתיים, הם הצטופפו עם קרובים, ישנו במרתפים או נזקקו לסידורי דיור ארעיים אחרים.

שטח המגורים לנפש לא היה קטן יותר לפני המלחמה, אבל המחסור היה ממשי ביותר במחירים הקיימים, שהושארו באורח מלאכותי נמוכים מן הרמה אליה היו מגיעים אלמלא חוקי הפיקוח על דמי השכירות שנחקקו בזמן המלחמה. במחירים אלו, אשר הונמכו באורח מלאכותי, דרש מספר אנשים גדול יותר שטח מגורים רב יותר מהשטח שנדרש לפני חקיקת חוקי הפיקוח על דמי השכירות. זוהי תוצאה מעשית של העיקרון הכלכלי הפשוט שכבר הוזכר בפרק השני, על פיו הכמות המבוקשת משתנה בהתאם לגובה המחיר. שעה שאנשים מסוימים החזיקו דירות גדולות מהרגיל, עמדו לפני אנשים אחרים אפשרויות מצומצמות יותר למציאת דיור.

ביקוש בתנאי פיקוח על דמי השכירות

אנשים שבדרך כלל לא היו שוכרים דירות לעצמם, כמו בוגרים צעירים החיים עדיין עם הוריהם או קשישים, בודדים ואלמנים החיים עם קרוביהם, היו יכולים להיכנס לדירות משלהם הודות למחירים הנמוכים המלאכותיים שיצר הפיקוח על דמי השכירות. מחירים נמוכים מלאכותיים אלו הניעו גם אחרים לחפש דירות גדולות מכפי שהיו מעוניינים להשיג בדרך-כלל. היו שהחליטו לחיות לבדם אף שבתנאים אחרים היו חולקים דירה עם שותף כדי שיוכלו לעמוד בשכר הדירה. דיירים רבים יותר המחפשים דירות רבות וגדולות יותר יצרו מחסור, אם כי לא היה צמצום [Scarcity] ממשי בהיקף הדיור יחסית לאוכלוסייה (המשפחה שלי, שהחזיקה בשנת 1939 בדירה ובה שני חדרי שינה, החזיקה בשנת 1944 בשתי דירות ובשתיהן יחד ארבעה חדרי שינה וכמובן שני מטבחים ושני חדרי אמבטיה. אף על פי כן היא הוטרדה כמו כולם בשאלת הסיבה לתחושה הפתאומית של מחסור בדירות). המחסור נעלם במהירות כשהסתיים הפיקוח על דמי השכירות. כשעלה שכר הדירה בשוק החופשי גילו כמה זוגות חסרי-ילדים שגרו בדירות בנות ארבעה חדרי שינה, שהם יכולים לגור בדירות בנות שני חדרי שינה. משפגה ההוזלה המלאכותית של הדירות החליטו צעירים רבים להאריך במקצת את המגורים עם הוריהם, עד שישתכרו די הצורך לעמוד בעלות שכירת דירות משלהם. התוצאה הייתה שמשפחות שחיפשו מקום לגור בו מצאו דירות רבות יותר, מאחר שחוקי הפיקוח על דמי השכירות לא השאירו עוד את הדירות הללו בחזקת אנשים שצורכיהם דוחקים פחות.

הדברים הללו לא היו ייחודיים לארצות-הברית. לפיקוח על דמי השכירות היו תוצאות דומות מאוד בשבדיה. בשנת 1940 חיו בשבדיה כ-6,330,000 נפשות והיו שם 1,960,000 יחידות דיור – כ-31 יחידות דיור ל-100 נפשות. במשך השנים עלה מספר יחידות הדיור יחסית לאוכלוסייה עד ל-36 יחידות ל-100 נפשות בשנת 1965 ול-43 יחידות ל-100 נפשות בשנת 1973. בכל זאת, זמן ההמתנה הממוצע להשגת מקום מגורים עלה גם הוא. בשנת 1950 נמשכה ההמתנה תשעה חודשים. היא הגיעה לעשרים ושלושה חודשים בשנת 1955 ולארבעים חודשים בשנת 1958, למשל. בקצרה, ההמתנה הממושכת יותר לדירה לא נבעה מירידת מספר הדירות יחסית לאוכלוסייה. החסר הממשי פחת אבל המחסור החמיר.

מאחר שההכנסות בשבדיה עלו במהירות גדולה בהרבה מדמי השכירות שהותר לגבות במסגרת חוקי הפיקוח, יותר ויותר אנשים היו יכולים להרשות לעצמם לגור ביחידות דיור משלהם; הדבר הכביד על אחרים למצוא מקום מגורים, אפילו כשיזמה הממשלה תכנית נרחבת לבניית דירות נוספות. בשנת 1940, לפני שהונהג הפיקוח על דמי השכירות, פחות מרבע הבוגרים הלא-נשואים בשבדיה חיו בדירות נפרדות משלהם, אבל שיעור זה עלה בשנת 1975 לקצת יותר מחצי.

לא זו בלבד שמספר הדירות המצויות בפועל לא היה נמוך מכפי שהיה קודם, אלא שבאותה תקופה בנתה שבדיה יותר דירות – יחסית למספר התושבים – מכל ארץ בעולם. אבל המחסור התמיד ואף החמיר. בשנת 1948 היו כ-2400 אנשים בתור לשיכון בשבדיה, אבל בתוך תריסר שנים התארך תור הממתינים פי עשרה, למרות הבנייה הנמרצת של שיכונים רבים יותר. בסופו של דבר, כשבוטלו בשבדיה חוקי הפיקוח על דמי השכירות, נוצר לפתע עודףדירות, כי שכר הדירה עלה והציבור צמצם משום כך את השימוש בדיור. שוב, מתברר כי "מחסור" ו-"עודף" הם תוצר של מחיר ולא עדות לחסר ממשי, מוחלט או יחסי לאוכלוסייה. כשהסתיים הפיקוח עלו דמי השכירות והיזמים הפרטיים בשבדיה החלו לבנות יותר בתים. הם סיפקו דיור אשר הותאם לרצונותיו של הציבור וזאת בניגוד לדיור שסיפקה הממשלה בהשפעת תמריצים פוליטיים וביורוקרטיים. לכן, הדירות שנבנו ביזמה ממשלתית הלכו והתפנו בזו אחר זו – עד שהפכו לנטל על אוצר המדינה.

מחיר ההתערבות: הריסת דירות ממשלתיות; צילום: Apartment Therapy, ויקימדיה

נשווה בנפשנו כמה צער ובזבוז משאבים היה אפשר למנוע אילו היו הבוחרים בשבדיה מודעים לעקרונות כלכליים בסיסיים והיו מבינים שהגורם לבעיות השיכון שלהם הוא עצם הניסיון להקל על העמידה בהוצאות הדיור בעזרת פיקוח על שכר הדירה. אין ספק שהיו כלכלנים שבדים שהבינו זאת, אבל בכל הארצות אין די כלכלנים בעלי זכות הצבעה, היכולים להתגבר על החלטות הפוליטיקאים. גם לא כל הכלכלנים מצטיינים בבהירות או בכוח שכנוע שיהיה די בהם להשפיע על דעת הקהל.

בתקופה שבה היו חוקי הפיקוח על דמי השכירות בתוקף באוסטרליה, הייתה השפעתם זהה להשפעתם בשבדיה – יחידות דיור רבות שיש בהן דייר בודד אחד ותורים ארוכים של מחפשי דיור. בדומה לכך, סקר הדיור בעיר ניו-יורק מצא 175,000 דירות שבהן החזיק אדם אחד בארבעה חדרים או יותר – בעיקר קשישים בדירות שבפיקוח על שכר הדירה. בסן-פרנציסקו הראה סקר שנערך בשנת 2001 כי 49 אחוזים מן הדירות שבפיקוח באותה העיר הוחזקו בידי דייר אחד או אחת, שעה שהמחסור בדירות בעיר היה כה חריף עד שאלפי אנשים חיו במרחק ניכר מן העיר ונאלצו לנסוע נסיעות ממושכות למקום העבודה בסן-פרנציסקו.

במהלך העניינים התקין, משתנה הביקוש למרחב הדיור במשך החיים. הוא עולה בדרך כלל עם הנישואין והולדת הילדים. אבל כעבור שנים, אחרי שהילדים גדלו ויצאו מהבית, נוטה ביקוש ההורים למרחב דיור לרדת, ופעמים רבות הוא שב ויורד אחרי שמת אחד מבני הזוג והאלמן או האלמנה עוברים לדירות קטנות יותר או למגורים עם קרוביהם. בדרך זו, מלאי הדירות הכולל בחברה מחולק ומועבר בין הבריות על-פי הצרכים האישיים המשתנים בשלבי החיים השונים.

היחידים עצמם אינם עושים זאת כדי לשתף פעולה, אלא בשל המחיר, במקרה זה שכר הדירה, שהם נדרשים לשלם. מחירים אלו מבוססים בשוק החופשי על הערך שדיירים אחרים מוכנים להציע עבור דיור. זוגות צעירים שמשפחותיהם גדלות והולכות מוכנים לא פעם להציע בעד מגוריהם מחיר גבוה יותר, גם אם הדבר מחייב אותם להמעיט ברכישת מוצרי צריכה ושירותים כדי שיהיה בידם די כסף לשלם בעד מרחב דיור נוסף. הורים עשויים למעט ביציאה למסעדות או לקולנוע או להמתין זמן רב יותר לקניית בגדים חדשים או מכוניות חדשות, כדי שלכל אחד מבניהם ובנותיהם יהיה חדר משלו. אבל משעה שהילדים בגרו ועזבו, אין עוד טעם בקרבנות כאלה ואפשר ליהנות אז מדברים אחרים באמצעות הפחתה של מרחב המגורים השכור.

בהתחשב בתפקיד המכריע של המחירים בתהליך זה, ריסון התהליך באמצעות חוקי פיקוח על דמי השכירות אינו ממריץ את הקשישים לפנות דירות שהיו מפנים בדרך-כלל לו היה הדבר מביא להפחתה ניכרת בשכר הדירה ומשאיר בידם כסף רב יותר לשיפור רמת חייהם בתחומים אחרים. יתר-על-כן, המחסור הכרוני בדיור המתלווה לפיקוח על שכר הדירה מגדיל במידה רבה את הזמן והמאמץ הדרושים לחיפוש דירה חדשה וקטנה יותר, וגם מקטין את הגמול הכספי על מציאת דירה כזו. בקצרה, פיקוח על שכר הדירה מאט את מחזור הדיור.

הפיקוח על שכר הדירה בעיר ניו-יורק ממושך וחריף יותר בהשוואה לכל הערים האמריקניות הגדולות האחרות. אחת התוצאות היא שמחזור עסקי הדיור השנתי בניו-יורק הוא פחות מחצי הממוצע הארצי, ושיעור הדיירים שחיו באותה דירה עשרים שנה ויותר כפול ויותר מן הממוצע הארצי. כך סיכם זאת ה-ניו יורק טיימס:

ניו-יורק דמתה בעבר לערים אחרות, מקום שבו החליפו הדיירים את דירתם לעתים קרובות ובעלי-הבתים התחרו על השכרת הדירות הריקות לאנשים שהגיעו העירה. אבל היום ייתכן שהסיסמה צריכה להיות: משתקעים חדשים מתבקשים שלא לפְנות! שעה שהבאים לעיר מצטופפים על הדרגשים באכסניות שברובעי העוני, המקומיים בני המעמד הגבוה משלמים שכר דירה נמוך כדי לחיות בשכונות טובות, פעמים רבות בדירות גדולות שאין הם זקוקים להן עוד אחרי שילדיהם עזבו את הבית.

היצע בתנאי פיקוח על דמי השכירות

הפיקוח על דמי השכירות משפיע על ההיצע ולא על הביקוש בלבד. תשע שנים אחרי תום מלחמת-העולם השנייה לא נבנה אף בניין חדש במלבורן שבאוסטרליה, מאחר וחוקי הפיקוח על דמי השכירות הפכו את הבניה לבלתי-משתלמת. בדומה לכך חלה ירידה בבניית בתים במקומות אחרים, בעקבות חוקי פיקוח כאלה. אחרי שהונהג בשנת 1979 פיקוח על דמי השכירות בסנטה מוניקה שבקליפורניה, ירד מספר היתרי הבנייה לפחות מעשירית מהמספר שנרשם שם חמש שנים קודם לכן. סקר השיכון בסן-פרנציסקו בשנת 2001 מצא כי שלושה רבעים מן הדירות שבפיקוח היו בנות יותר מיובל ו-%44 מהן היו בנות 70 שנה ויותר.

לא זו בלבד שהיצע הבנייה של דירות חדשות פוחת בעקבות הפיקוח על שכר הדירה, אפילו ההיצע של דירות קיימות נוטה לרדת מאחר שפוחת מספר האנשים המוכנים להשכיר דירות בדמי שכירות שהונמכו באורח מלאכותי על-ידי החוק. במשך 8 שנות פיקוח בוושינגטון בשנות ה-70 של המאה שחלפה, ירד מלאי הדירות להשכרה באותה העיר באורח מוחלט מ-199,000 יחידות בשוק ל-176,000 יחידות בלבד. אחרי שהונהג פיקוח כזה בברקלי שבקליפורניה, ירד, בתקופה של 5 שנים, מספר יחידות הדיור הפרטיות שהיו פנויות לסטודנטים באוניברסיטה ב-31%.

הירידה במספר הדירות בשוק מתרחשת לפעמים מפני שאנשים שהשכירו חדרים או דירות בבתיהם או בצריפים שבחצרותיהם האחוריות החליטו שאין זה שווה את הטרחה, מאחר שדמי השכירות נשארו נמוכים באופן מלאכותי על-פי חוקי הפיקוח. נוסף על כך, פעמים רבות נהפכות דירות מושכרות לדירות בבעלות משותפת. בה בשעה חלה הרעה במצבו של מלאי הדירות הקיים, וזאת בשל העובדה כי בעלי הבתים מצמצמים את התחזוקה והתיקונים בגלל הפיקוח על דמי השכירות, מאחר שהמחסור בדירות פוטר אותם מהצורך לשמר את החזות החיצונית של בתיהם כדי למשוך דיירים. סקרי פיקוח על שכר הדירה בארצות-הברית, באנגליה ובצרפת גילו פעמים רבות הרעה במצב הבתים שבפיקוח לעומת הבתים שאינם בפיקוח.

בדרך כלל, מלאי הדירות להשכרה קבוע יחסית בטווח הקצר, כך שבשלב הראשון נוצר מחסור בשעה שגדל מספר האנשים המעוניינים לשכור דירות שדמי השכירות עליהן הונמכו באופן מלאכותי. אחר כך החֶסֶר בדירות עלול לגדול גידול ממשי מאחר שמצבן של היחידות המושכרות מתדרדר בקצב מהיר יותר עם הירידה ברמת התחזוקה. וכל זה בשעה שאין בונים מספיק דירות להחלפת הדירות המתבלות, כי בניית בתים פרטיים חדשים לא תשתלם עקב הפיקוח על דמי השכירות. בימי הפיקוח באנגליה ובוויילס, למשל, ירדה הבנייה הפרטית של בתים להשכרה מ-61% מכלל הבנייה בשנת 1947 ל-14% בשנת 1977. סקר שבחן את הפיקוח על שכר הדירה בצפון-אמריקה, בריטניה, צרפת, גרמניה והולנד סיכם את דבריו כך: "השקעה חדשה בבנייה לא-מסובסדת להשכרה אינה קיימת למעשה בכל הארצות האירופיות שנסקרו, חוץ מבניית פאר".

פתרון דיור לכל אזרח בשכר-דירה שווה לכל נפש; טירת הוהנצולרן, צילום: Lukas Riebling, ויקימדיה

בקצרה, מדיניות המיועדת להבטיח שהעניים יוכלו להשיג דיור הביאה לידי העברת משאבים לסוג דיור שרק אנשים אמידים או עשירים יכולים להרשות לעצמם, מאחר שדירות פאר פטורות בהרבה מקרים מפיקוח על דמי השכירות. מצב זה ממחיש, בין השאר, את החשיבות המכרעת של ההבחנה בין כוונות לתוצאות. יש לנתח את המדיניות הכלכלית במונחי התמריצים שהיא יוצרת ולא במונחי התקוות ששימשו לה בסיס. מונחי תמריצים מאפשרים להבין מה קרה באנגליה כשהורחב הפיקוח על שכר הדירה בשנת 1975 וכלל גם יחידות מושכרות מרוהטות. לפי העיתון הלונדוני טיימס:

מספרן של המודעות להשכרת דיור מרוהט המתפרסמות בעיתון הלונדוני איבנינג סטנדרט צנח באורח דרמטי בשבוע הראשון שלאחר כניסת החוק לתוקפו והוא נמוך כעת בכ-75% ממספרן בשנה שעברה.

מאחר שחדרים מרוהטים מצויים מן הסתם בבתים שאנשים גרים בהם, מדובר למעשה ביחידות דיור שקל לסלק מן השוק כשדמי השכירות אינם מפצים עוד על האי-נוחות הכרוכה במגורים יחד עם הדיירים. אותו עיקרון חל כשמדובר בבתי דירות קטנים, דו-משפחתיים, שבהם הבעלים הוא גם אחד הדיירים. בתוך שלוש שנים מהנהגת פיקוח בטורונטו בשנת 1976, הוצאו משוק הדיור 23% מכלל היחידות להשכרה בבתים שבבעלות דייריהם.

גם כאשר הפיקוח על שכר הדירה חל על בתי-דירות שהבעלים אינם גרים בהם, בסופו של דבר ייתכן שהרווח מן הבניין יקטן עד כדי כך שהבניין כולו יינטש. בעיר ניו-יורק, למשל, ננטשו בתים רבים שבעליהם לא ראו אפשרות לגבות בהם דמי שכירות שיספיקו לכיסוי הוצאות השירותים שהחוק מחייב להעניק, כמו חימום ומים חמים. בעלים אלו פשוט נעלמו, כדי להימלט מן התוצאות המשפטיות של הנטישה, ובמקרים רבים הבניינים הללו מתרוקנים ונאטמים, אף שמבחינה פיזית הם עדיין איתנים די הצורך לשכן בהם אנשים, אם יתוחזקו.

מספר הבניינים הנטושים שעיריית ניו-יורק נטלה לידה במשך השנים מגיע לאלפים. האומדן הוא שמספר הבניינים הנטושים בעיר ניו-יורק גדול לפחות פי ארבעה ממספר חסרי-הבית המתגוררים למעשה ברחובות העיר. החיים ברחוב אינם נובעים ממחסור ממשי בדירות אלא ממחסור שמקורו במחירים, דבר שאינו מכאיב פחות משום כך.

חוסר-יעילות כזה בהקצאת המשאבים פירושו שאנשים ישנים בחוץ על המדרכה בלילות החורף הקרים – וכמה מהם מתים מקור – בעוד האמצעים לשכן אותם קיימים, אלא שאין מנצלים אותם עקב החוקים שנועדו להביא את הדיור "להישג ידם" של אנשים אלו. שוב, יש בכך עדות לעובדה שהקצאה יעילה או בלתי-יעילה של משאבים שבצמצום אינה סתם רעיון כלכלי מופשט. ליעילות ההקצאה יש תוצאות מוחשיות ביותר שעלולות לכלול גם עניינים של חיים ומוות. לפנינו גם דוגמה לכך שמטרת החוק – דיור "בהישג יד" במקרה זה – חשובה הרבה פחות מתוצאות החוק בפועל.

בדיוק כשם שפיקוח על שכר הדירה מקטין את מלאי הדירות, כך סיום הפיקוח הזה מציין לא פעם את ראשיתה של בנייה פרטית, כמו שאירע בשבדיה. איסור שהנהיגה מדינת מסצ'וסטס בשנת 1994 על צווי פיקוח על דמי השכירות בערי המדינה הביא לבניית בתי-דירות חדשים בערים שהיו נתונות קודם לכן בפיקוח, וזאת בפעם הראשונה מזה 25 שנה. בקצרה, כשהמחירים בתחום הדיור ובתחומים אחרים נמוכים אזי גם ההיצע וגם האיכות נמוכים יותר מכפי שהיו יכולים להיות ברמת מחירים גבוהה יותר. בסקרים שנערכו בין כלכלנים נמצא שהם הסכימו כמעט פה אחד שירידה בכמות הייצור ובאיכותו היא התוצאה הרגילה של פיקוח על המחירים בכללותו. אבל כמובן שאין די כלכלנים בארץ כולה במידה שתקנה חשיבות רבה לקולותיהם בעיני הפוליטיקאים.

 

הפוליטיקה של הפיקוח על שכר הדירה

מבחינה פוליטית זוכה לעיתים קרובות הפיקוח על שכר הדירה להצלחה רבה, למרות שפע הבעיות הכלכליות והחברתיות החמורות שהוא מעורר. הפוליטיקאים יודעים שמספר הדיירים גדול תמיד ממספר בעלי הבתים, ומספר האנשים שאינם מבינים בכלכלה גדול ממספר המבינים בה.

פעמים רבות משתלם להציג את הפיקוח על שכר הדירה כדרך למנוע בעלי בתים עשירים ותאבי בצע מ"הונאת" העניים בשכר דירה "שאינו מתקבל על הדעת". לאמיתו של דבר, שיעורי התשואה על השקעות בבתי-מגורים אינם גבוהים כמעט אף פעם משיעורי התשואה על השקעות חלופיות, ולא פעם בעלי הבתים הם אנשים שאמצעיהם צנועים ביותר. הדבר נכון בעיקר כשמדובר בבעלי בתים קטנים וישנים הזקוקים לתיקונים מתמידים. הרבה מבעלי הבתים הללו הם בעלי מלאכה המנצלים את מיומנותם ועבודתם לתחזוקת הנכסים, בעודם מנסים לפרוע את המשכנתא בשכר הדירה שהם גובים. בקצרה, סוג הדירות שישכרו מן הסתם העניים מצוי בבעלות אנשים שאינם עשירים בשום פנים ואופן.

כאשר חל הפיקוח על דירות פאר, סביר מאוד להניח שהדיירים אמידים. במנהטן, למשל, שילם יושב ראש הבורסה של ניו-יורק פחות מ-700 דולר בחודש בעד דירה שבפיקוח בדרום סנטרל פארק האפנתי. דייר אחר בדרום סנטרל פארק שילם בסך הכל 400 דולר בחודש בעד דירה בת שישה חדרים. כשדמי השכירות שבפיקוח נמוכים כל כך, אנשים שלמעשה לא גרו בניו-יורק החזיקו שם בדירות כדי להשתמש בהן בשהותם בעיר. השחקנית ההוליוודית, שלי וינטרס, אשר החזיקה בית בבוורלי הילס, שכרה גם דירה ובה שני חדרי שינה במנהטן בשכר דירה שבפיקוח – פחות מ-900 דולר בחודש. ראש העיר ניו-יורק, אד קוץ', שילם פחות מחצי הסכום הזה בעד דירתו שבפיקוח בכיכר וושינגטון, שבה החזיק במשך שתים-עשרה השנים שבהן גר בגרייסי מנשן, המעון הרשמי של ראש העיר.

באותה העת, סוכנויות הסעד של העיר שילמו דמי שכירות גבוהים בהרבה מאלה כאשר שיכנו משפחות מוכות עוני בבתי-מלון מוזנחים בתוך חדרים צרים ונגועים במקקים. הרעיון שפיקוח על שכר הדירה מגן על דיירים עניים מבעלי בתים עשירים משתלם אולי מבחינה פוליטית, אבל לעתים קרובות אין דמיון רב בינו ובין המציאות.

לחוקי הפיקוח על שכר הדירה בסן-פרנציסקו אין את הוותק של חוקי הפיקוח הנהוגים בניו-יורק, אבל חומרתם דומה והם גרמו לתוצאות דומות מאוד. סקר שפורסם בשנת 2001 הראה שההכנסה המשפחתית של יותר מרבע מהדיירים בדירות שבפיקוח בסן-פרנציסקו עלתה על 100,000 דולר בשנה. יצוין גם שסקר זה היה המחקר האמפירי הראשון שהזמינה עיריית סן-פרנציסקו בשאלת הפיקוח על שכר הדירה. מאחר שהפיקוח החל שם בשנת 1979, הרי שבמשך עשרים שנה ויותר נאכפו והורחבו שם החוקים הללו בלי ניסיון רציני לאמוד את תוצאותיהם הכלכליות והחברתיות הממשיות, אשר נבדלות מן הפופולריות הפוליטית שלהם.

כאשר מדובר בחוקי פיקוח מקיפים על דמי השכירות, החלים על כל הדירות הקיימות בזמן כניסתו של החוק לתוקף, דירות פאר הופכות לדירות בשכר דירה נמוך. ואז מראה הזמן החולף שאין לדירות חדשות כלשהן סיכוי להיבנות אלא אם יונהג פטור מפיקוח על דמי השכירות. פירושם של פטורים כאלה או של הרפיית הפיקוח על שכר הדירה הוא שאפילו דירות חדשות צנועות ביותר בגודל ובטיב תושכרנה בשכר דירה גבוה בהרבה מן המשולם בדירות ישנות, מרווחות ומפוארות יותר המצויות עדיין בפיקוח. הבדלים אלו במדיניות שכר הדירה היו נפוצים גם בערים אירופיות, כשם שנפוצו בניו-יורק ובערים אמריקניות אחרות. תמריצים דומים מביאים לתוצאות דומות במערכות רבות אחרות.

למרבה האירוניה, ערים שיש בהן חוקי פיקוח נוקשים על דמי השכירות, כמו ניו-יורק וסן-פרנציסקו, נוטות להגיע לשכר דירה ממוצע גבוה לעומת ערים שאין בהן פיקוח. כאשר מחילים חוקים אלו רק על דמי שכירות שמתחת לרמה נתונה, לכאורה כדי להגן על העניים, יש לקבלנים תמריצים לבנות רק דירות שתהיינה מפוארות די הצורך כדי שיהיה אפשר לגבות דמי שכירות גבוהים מרמת הפיקוח. גם עשירים וגם עניים העוברים לגור בעיר אחרי שהפיקוח שהונהג בה הביא למחסור בתחום הדיור אינם יכולים למצוא בדרך-כלל דירות הכלולות בפיקוח על דמי השכירות. עקב המחסור ניצב בפניהם רק דיור במחיר גבוה מזה שהיה נדרש בשוק חופשי. שלא במפתיע, מצויים יותר חסרי-בית בערים שיש בהן פיקוח על שכר הדירה – ושוב ניו-יורק וסן-פרנציסקו הן דוגמאות קלסיות.

אנו מודים להוצאת שלם על הרשות להשתמש בספר.

ולמי שהגיע עד כאן: בונוס. ד"ר שראל במכתבו הקשה הפנה להוגה הצרפתי המבריק פרדריק בסטייה, שגם מתרגום ספרו ב-JIMS פרסמנו בעבר פרק. הריהו כאן, לשירותכם. קריאה מחכימה.

___________

מעוניינים להתעדכן במאמרים חדשים באתר? הצטרפו עכשיו לדף הפייסבוק של 'מידה'.

מאמרים נוספים

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

11 תגובות למאמר

  1. רק שפה במדינת ישראל ברגע שלא יהיה פיקוח כל החברות יעשו יד אחת ויעלו את כל המחירים
    אין פה היצע וביקושת רק דופקים ונדפקים

    1. התגובה שלך נשמעה כמו
      "מרמרמרמרמרמרמרמרמר"
      בדיוק כמו שהתקשורת הישראלית רוצה אותך.
      חזק ואמץ! אדיוט שימושי

    2. על איזה חברות אתה מדבר? הרי כמעט כל בעלי הבתים מחזיקים דירה-שתיים מושכרות, ולכל היותר שש או שבע. יש כאן תחרות משוכללת בין המשכירים, ולכן אין פה שום ניצול מונופוליסטי.ומדוע אין חברות פרטיות או ציבוריות בשוק ההשכרה למגורים? בגלל הריוחיות הנמוכה שבשוק זה. בעוד שבנדל"ן מסחרי מדובר על 6-10% תשואה שנתית על ערך הנכס הרי שבנדלן למגורים 4% תשואה זה הישג נפלא .רק ירידת הריבית לאפס הביאה משקיעים לענף זה. אז עכשו בואו נדפוק אותם..,

  2. יש צד נוסף לפיקוח על מחירים שמתקיים כבר היום, פיקוח זה הוא שליטה על היצע הקרקעות.
    כיום מנהל מקרקעי ישראל מהווה את הגוף העיקרי אשר מקצה אדמות לבנייה. ברגע שהיצע הדירות נשלט לחלוטין ע"י גורם ממשלתי לא מתקיים שיווי משקל מלא ונכון בשוק וכך נוצר מחסור בהיצע לעומת הביקוש שהוביל לעליית המחירים. הצעד של לפיד הוא צעד לכיוון הנכון אך הוא לא ישפר את המצב כל עוד צד ההיצע של הקרקעות והתחלות הבנייה לא יטופל.

  3. אני חושב שהכשלון בכל מדינה בעולם
    נובעת מזה שבכל מדינה רוב האוכלוסיה
    מרוכזת במקום צפוף.ושאר המדינה ריקה
    זה קיים ברוב העולם גם בישראל.בשטח צפוף
    יש יותר אנשים מרוב המדינה.
    לכן אם היה ניתן לגרום לפיזור האוכלוסיה.
    וזה אפשרי לאורך זמן.וזה יעלה הרבה כסף.
    וזה יעשה על ידי שילוב של הממשלה.והשוק הפרטי.
    אז זה יוריד את העומס ואת הצפיפות.בלי צורך בפיקוח והתערבות.וכן מחירי הנדלן יעלו במתינות
    כי אסור שהם יפלו בצורה חזקה.כדי לא ליצור נזק.

    1. אפשר לפזר אוכלוסיה חקלאית. אך אי אפשר לפזר יותר מדי אוכלוסיה בורגנית המוכנה לשלם על תחלואי העיר הגדולה כדי להנות ממנעמיה: קרבה לבתי החולים, לאוניברסיטאות, למרכזי הקניות והבילוי וכדו'

  4. לפליקס,
    יואב נושא רק בחלק מהאשמה.
    כל מילה במאמר חצובה בסלע.
    הבעיה היא שהמאמר ארכני, טרחני ומייגע. לעתים לא ניתןמלקצר, כי הקיצור ימוטט את הטיעון כולו. אבל כן אפשר לתת איזשהו סיכום, כמה נקודות עיקריות. אפילו במאמרים אקדמיים בני שלושים עמודים יש סיכום בסוף.

  5. כיום, 2017, בישראל עברה סדרת חוקים שמעבירה את הזכות להשכיר דירה מעשרות אלפי ידיים פרטיות למספר מצומצם של תאגידי ענק (אני מדבר על מס דירה שלישית שמאיין כל תשואה על השכרה לאדם פרטי ופטורים כמעט מכל המיסים לחברות גדולות וקרנות מעל 200 מליון שקל). במצב שוק כזה לא צריך להיות גאון גדול כדי להבין את התוצאה הבלתי נמנעת של קרטל החולש על כל התחום- ולכן במצב כזה פיקוח הוא חד משמעית בלתי נמנע אחרת בעוד 10 שנים נמצא עצמנו מתפללים לחזור למחירי שכירות שפויים כמו שהיו ב2017.

    ולא, קריאות לביטל חוקים לא יעזרו מכיוןן שהחוקים כבר עברו, המעשה נעשה, ההתחייבויות כבר ניתנו ובעלי התאגידים שהשקיעו כספים יתבעו את המדינה. אי אפשר להחזיר את הגלגל לאחור, אפשר רק לנסות לצמצם את הנזקים ואין דרך אחרת חוץ מפיקוח.