שכירות הוגנת: לסתיו שפיר השבדית זה לא הצליח

קשה לכם למצוא דירה להשכרה? שוק השכירות בתל-אביב או בירושלים מייאש אתכם? תתעודדו, יכול להיות הרבה יותר גרוע. אם הייתם נרשמים ללימודי יחב"ל או הנדסת חשמל באוניברסיטת שטוקהולם ומחפשים דירה פשוטה, קטנה וקרובה לקווי אוטובוס, הייתם צריכים להתאמץ הרבה יותר. שמונה שנים בממוצע, זה הזמן שהיה לוקח לכם למצוא דירה בבירה השבדית. ואם חשקתם דווקא במרכז העיר למגורים, תאלצו להמתין שבע-עשרה שנה.

הנתונים יוצאי-הדופן הללו הם תוצאת "חוק שכירות הוגנת", גרסת שטוקהולם. מי שרוצה לשכור דירה בעיר השבדית הגדולה, נכנס לרשימת המתנה שנכון לדצמבר 2013 היו רשומים בה 431,144 איש. גם אם נניח שחלק מהאנשים נרשמו "בשיטת מצליח" – רק למקרה שבעשור הבא הם ירצו לשכור דירה – 14% מתוך הרשומים ממשיכים לשלוח טפסי בקשה מספר פעמים בשנה, בניסיון נואש לשכור דירה בהקדם. בטבלה המצורפת, שזמינה באתר מחלקת הדיור של עיריית שטוקהולם, תוכלו לראות את התפלגות זמני ההמתנה של הדיירים שנכנסו לדירה במהלך שנת 2014. כ-600 דיירים נכנסו לדירה אחרי המתנה קצרה של שנתיים או פחות, קרוב ל-3,000 איש המתינו בין 6 ל-8 שנים, וכפי שרואים בצד ימין יש כאלה שחיכו תקופה ארוכה אף יותר. כשזה מצב שוק הדיור עדיף לותר על דירה לגמרי ולנדוד בעולם עם חבורת אווזי בר.

שוק הדיור המולאם של שבדיה

מה קרה? לאן נעלמו הדירות? ראשית, כמה נתונים: בשבדיה חיים קרוב לעשרה מיליון אנשים, רובם בערים ומיעוטם בפריפריה. תושבי הפריפריה, שתרים אחרי מקומות תעסוקה, אחראים למגמה בולטת של הגירה פנימית מהפריפריה לעיר, והמשך צמיחת הערים הגדולות. קרוב לשליש מהאוכלוסיה ובערך חצי מהצעירים (בני 34-25) גרים בשכירות, וחלק ניכר מהדירות להשכרה נמצאות בבעלות חברות השכרה של הרשויות המקומיות.

אם משווים את מספר הדירות שנבנו בשבדיה מאז שנות התשעים לגידול האוכלוסיה באותה תקופה, מגלים תופעה מעניינת ומדאיגה: האוכלוסיה בערים צומחת מהר, בשעה שמספר הדירות צומח לאט. מאז שנת 2000 נבנות מדי שנה בשבדיה דירות במספרים נמוכים, שאינם מדביקים את הגידול באוכלוסיה. כפי שניתן לראות בטבלה המצורפת בהמשך, המחסור בדירות רק הולך ומחמיר. חמור מזה, מתוך הדירות הקיימות, אחוז הדירות בבעלות הדיירים הלך ועלה ואילו אחוז הדירות המוצעות להשכרה הלך וירד, כך על-פי דו"ח ועדת החקירה למשבר הדיור בשבדיה.

עובדה מפתיעה היא שלמרות המחסור בדירות, המחירים דווקא לא יקרים במיוחד. על-פי מחלקת הדיור של עיריית שטוקהולם, ניתן למצוא קרוב לאלף דירות שלושה חדרים בשטוקהולם בשכ"ד של בין 4,000-3,000 ש"ח לחודש, ודירות שני חדרים במחירים נמוכים יותר. יש אמנם גם דירות יקרות, אבל מפתיע שלמרות המחסור החמור המחירים נותרו סבירים, בעיקר בעיני מי ששוכר דירה בישראל.

פה קבור הכלב

איך זה יתכן? ומדוע השבדים לא בונים דירות חדשות? התשובה מתחבאת במנגנון ביורוקרטי, במצב חוקי מוזר ובארגונים מלאי כוונות טובות שמונעים משכר הדירה לעלות. וכך זה עובד:

כששוכר ומשכיר שבדים נפגשים לצורך משא-ומתן ומגיעים להסכמות, הם אינם חופשיים להחליט ביחד מה יהיה גובה שכר הדירה. השוכר מיוצג על-ידי ארגון השוכרים והמשכיר מיוצג על-ידי ארגון משכירים, למשל ארגון החברות הציבוריות להשכרה, שגם טרחו באדיבותם הרבה לפרסם הסבר באנגלית על האופן שבו עובד שוק השכירות השבדי. הצדדים למשא-ומתן מחשבים באופן אובייקטיבי והוגן מה צריך להיות שכר הדירה, ורק אז השוכר והמשכיר יכולים לחתום. אם מדובר בדייר שרוצה להאריך חוזה שכירות ולהמשיך לשלם את אותו סכום בשעה שהמשכיר מעוניין להעלות את שכר הדירה, ישנה ועדה מיוחדת שתפקידה לגשר ולעזור לצדדים להגיע לפשרה. ועדה אחת מוקדשת לחברות השכרה ציבוריות, וועדה אחרת למשכירים פרטיים. אם הוועדה הגיעה להחלטה פה-אחד, היא יכולה לכפות את המחיר ה'נכון' על הצדדים. מיותר לציין שהתהליך יכול להיות ארוך למדי, וכל עוד לא התקבלה החלטה שכר הדירה נותר על כנו. במידה שהתקבלה החלטה היא תקפה רטרואקטיבית, מה שעלול לחייב את השוכר בתשלום גדול בבת אחת. במקביל לדיונים השוכר יוכל להמשיך לגור בדירה כאוות נפשו, משום שעל-פי החוק השבדי אסור לפנות שוכר כל עוד הוא משלם את שכר הדירה שנקבע – באופן רציונלי ואובייקטיבי – ונמנע מלהפריע למנוחת השכנים.

אחת התוצאות של המערכת המורכבת והמסורבלת הזו היא ששכר הדירה אכן עלה במידה מתונה מאוד, לשמחתם של הדיירים ולמגינת ליבם של הממתינים. אולם, כפיית מחיר נמוך לא רק שלא פתרה את בעיית המחסור בדירות אלא החמירה אותו משמעותית: בעלי דירות רבים הבינו שדירה להשכרה היא השקעה גרועה והעדיפו למכור אותה. אם רוכש הדירה התכוון גם הוא להעמיד את הדירה להשכרה, בדרך כלל המחיר שהוא הציע היה נמוך בהתאם לשכר הדירה שהוא צפוי לקבל. במידה שהרוכש התכוון לגור בדירה בעצמו, הוא הציע מחיר גבוה יותר לשביעות רצון המשכיר המתוסכל ששמח להיפטר מהדירה. במהלך התקופה שבה שכר הדירה נשאר נמוך, משכירים רבים מכרו את הדירות ומספר הדירות העומדות להשכרה הלך והצטמצם. ועדיין, אם יש מחסור כל כך גדול מדוע לא התרחשה תנופת בניה בערים הגדולות? מסתבר שגם לבנות דירה בשבדיה זה עסק לא פשוט בכלל. הביורוקרטיה מעכבת, מגבלות רבות של "אִיזוּ‏ר"(Zoning) מונעות בנייה באזורים מבוקשים, כוח האדם יקר ובשל המגבלות על גובה שכר הדירה התשואה הצפויה על ההשקעה היא נמוכה.

שורדים עם קומבינות

אז איך בכל זאת אפשר למצוא דירה בשבדיה? אם יש לך חבר או קרוב משפחה ששוכר דירה ומוכן לפנות אותה, תוכל לקנות ממנו את חוזה השכירות. זה אמנם לא חוקי, אבל לפעמים עדיף להיות עבריין מאשר לגור עם ההורים בגיל 34. אפשר גם להפוך לשוכר משנה ולנדוד בין דירה לדירה כאשר השוכר העיקרי, זה שמשלם שכר דירה בפיקוח ואי אפשר לפנות אותו מהדירה, נוסע לטיול בחו"ל, עובד בעיר אחרת או עבר לגור עם החברה שלו. כמה תשלמו לו? כמה שתחליטו. ממילא הכסף יהיה 'שחור' ואין מי שיפקח על הסכום. היקפיה של התופעה לא ברורים, ורשות הדיור והתכנון הלאומית של שבדיה מודעת היטב לקיומה אך מודה שאין לה שום הערכה על היקפה. קשה להחזיק בנתונים מדויקים על שוכרים עבריינים שחותמים הסכמים על דעת עצמם. פושעים כאלה בדרך כלל לא מספרים לממשלה על מעשיהם.

אז מצב שוק הדיור בשבדיה בכי רע, ונראה שהממשלה השבדית טיפלה בעיקר בסימפטומים של הבעיה במקום בגורמיה העיקריים. אם הדירות יקרות, אין שום תועלת באיסור על העלאת מחירים. זה כמו לסייד כתם רטיבות בקיר במקום לאתר את מקור הנזילה. הבעיה היא מחסור בדירות, והמחיר הגבוה בסך הכל מאותת לנו על קיומה, הוא לא הבעיה עצמה.

למעשה, פיקוח על מחירים לא רק שאינו מסייע אלא אף מחמיר את המצב. אם המחירים ימשיכו להיות יקרים, בעלי דירות ויזמים ידעו שאפשר להרוויח בתחום ויעשו כמיטב יכולתם לבנות ולהשכיר, לא מאהבת אדם בהכרח אלא בעיקר מרצון להרויח. לאחר כמה שנים יהיו מספיק דירות והמחיר ירד. לעומת זאת, כאשר המחיר נשמר נמוך באופן מלאכותי, אין תמריץ לבניית דירות והבעיה רק מחריפה.

תשאלו את תושבי שטוקהולם, או ערים אחרות שבחרו במדיניות דומה.

סתיו שפיר, לתשומת ליבך.