השכירות לא הוגנת והחוק לא שפיר

מעורבות בוטה של המדינה בחוזי השכירות תגרום לזינוק במחירים ולפתיחתו של שוק שחור תוסס.

ממחאת הדיור להרס שוק הדיור; סתיו שפיר. צילום: נעם רבקין פנטון, פלאש 90

הצעת החוק שמנסה לקדם סתיו שפיר מבקשת להתערב בגסות בשיקול הדעת של בעלי הדירות והשוכרים, ויוצרת עיוותים מתחילה ועד סוף.

בבסיס הצעת החוק עומדת תפיסת עולם מתנשאת ופטרנליסטית המתייחסת לשוכרים והמשכירים כאל בורים שלא מבינים מה הצרכים האמתיים שלהם, מה היכולות שלהם ומה נכון להם לעשות. לאחר ששני הצדדים עשו את שיקוליהם השונים ניהלו משא ומתן והגיעו להסכמה, מתערבת חברת הכנסת שפיר ומודיעה לצדדים שהיא מבינה את השיקולים טוב יותר: היא יודעת מה גודל הדירה הנדרש, כמה התמורה והאם היא בכלל ראויה למגורים.

אך חמור יותר מכך הוא הניתוק שלה מהמציאות. העיקרון המרכזי בהצעה מבקש לקבע את מחירי השכירות לפרק זמן של כשלוש שנים, ובגרסה רדיקלית יותר מבקש לחשוף את החוזים הקודמים גם בפני שוכרים חדשים, זה בתמורה להטבות מס שונות.

לא צריך להיות מומחה לכלכלה כדי להבין שהתוצר הראשון של היוזמה יהיה העלאה מידית של מחירי השכירות לרמות גבוהות ביותר, מתוך ניסיון של בעלי הדירות לפצות על שלוש שנים של קיפאון בחוזים. אם אי אפשר להעלות שכר דירה בזמן הקרוב, הוא יעלה כבר עכשיו.

התוצר השני יהיה הזנחת אחזקת הדירות. תחת החוק החדש לבעלי הדירות לא יהיו תמריצים להשקיע בתיקון ושיפוץ הדירה. המזגן מטפטף ?דוד חשמל מזייף? הריצוף שבור? אף בעל דירה לא ישקיע מכספו להחליף או לבצע תיקונים יקרים בלי שהדבר יבוא לידי ביטוי במחיר השכירות.

מניסיוני אני יכול להעיד כי שעת חידוש החוזה היא נקודה חשובה שמשפרת את התנאים לשני הצדדים. כבעל דירה שניגש למשא ומתן על חידוש חוזה אני בודק את מצב השוק מסביב, את עליית המחירים בשנה האחרונה, את עלויות ההובלה שהדיירים יצטרכו לשלם ומשתנים נוספים רלוונטיים. במקרים רבים אני מנצל את שלב זה לשיפור מצב הדירה בתמורת להעלאת המחיר. מדובר בעמדת מיקוח שעושה חסד עם שני הצדדים, לא עוול.

לכך יש להוסיף את הגריעה הצפויה של אלפי דירות משוק ההשכרה בשל אי עמידתם בקריטריונים שנקבעים כעת בחוק בידי הממשלה, מה שיגביר את הלחץ על שוק ההשכרה ויחמיר עוד יותר את עליית המחירים.

חולי נוסף בהצעת החוק הוא ההתעלמות מהרציונליות של השותפים לעסקת ההשכרה. בעלי הדירות נמצאים תמיד בעמדה של ריצוי השוכר. יש דירות נוספות, וככל שמחירי השכירות עולים התמריץ לכניסה לשוק ההשכרה עולה. כך יש מתחרים רבים יותר, ובעלי הדירות נאלצים להתאמץ כדי להשיג יתרון, באמצעות דירה טובה יותר, שירות טוב יותר או מחיר זול. הגבלת יכולת המיקוח תביא בהכרח לקיפאון בשוק. שחקנים חדשים לא יכנסו, רמת השירות תרד והמחירים דווקא יעלו.

עוד סוד קטן אגלה ליוזמי החוק: הציבור לא טיפש. בחודשים הקרובים יתפתח כאן שוק שחור של חוזים, אנו נגלה פתאום חוזי שכירות שלצדם נספח שימוש בעל ערך כספי נוסף. דירה תושכר בהתאם לחוזה הישן אך עבור השימוש במזגן יידרש השוכר להוסיף תשלום ניכר. מישהו באמת חושב שפקידי הממשלה יצירתיים יותר מהשחקנים הפעילים בשוק?

חוק השכירות יפגע בשוכרים. צילום: אורי לנץ, פלאש 90
מדיניות של מחאה. צילום: אורי לנץ, פלאש 90

מעבר לכך, יש קושי עקרוני ביוזמה זו. לא ברור מהיכן נובעת ההנחה שהמדינה מחויבת לספק פתרונות דיור לציבור הרחב, ויותר מכך לא ברור מנין היומרה להטיל את האחריות לכך על אזרחים טובים שחסכו ועמלו לרכוש דירות. סתיו שפיר החליטה שצריך להוזיל מחירים ולכן אזרחים שעמלו והקדישו את חסכונותיהם לרכישת דירה, הנושאים נטל משכנתה כבד (שעשוי להתייקר משמעותית עם העלאות הריבית בעתיד) צריכים לממן מכיסם את חלומם של פוליטיקאים פופוליסטים.

אם רוצים לטפל בבעיה האמתית מהשורש, יש לנקוט במדיניות הפוכה: פחות רגולציה, פחות מיסוי, יותר שחרור קרקעות. הפחתת מס הרכישה תקל על גיוס אשראי להשקעות נדל"ן; אם יאפשרו לבעלי נכסים אחוזי בניה נוספים, העיריות יזכו בהיטלי השבחה והציבור ירוויח דירות נוספות. כל הצעדים הללו יביאו עד מהרה לירידת מחירים. באווירת המחאה החברתית שהשתלטה על הכנסת, נראה שאלו חלומות רחוקים.

מאמרים נוספים

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

12 תגובות למאמר

    1. הנימוקים שלך פשוט מבריקים, מרשימים ומעוררי השתאות. מה יש לדבר – שכנעת אותי!

  1. אתה מנסה לבלבל שמאלנית פופוליסטית עם עובדות?
    זה לא ילך.
    רק עכשיו ביצעה ח"כ שפיר מהלך שפגע קשות בחטיבה להתיישבות , שמרבית מרצה וכספה מושקעים בשנים האחרונות בעוטף עזה, אזור שבו מצביעי שמאל רבים. זה לא הפריע לח"כ שפיר ולכמה מחבריה.

    1. בעוטף עזה גרים מצביעי שמאל מהזן הלא נכון:חקלאיים במקום תושבי מדינת תל אביב, והחמור מכל ציונים. באגפים הנאורים של המחנה הציוני מקובל שרק המתנחלים גרועים מהם

  2. חוק הגנת הדייר שהלאים את רכושם של אלפי משפחות היה מעשה העושק הראשון – אולי יש המכיר דבר נוסף ואחר – של המשטר הבולשביקי למחצה של תחילת הקמת המדינה. עד היום אף אחד עדיין לא התנער מהגזל הנבזי והאכזרי הזה. עולה בדעתי עכשיו גם הסיפור של אשכול "לא תחסום שור בדישו" עוול דומה התרחש מול עיננו באמצעות מה שכונה המלצות ששינסקי. מכל מקום שפיר ממשיכה את המורשת של שלטון מפא"י עוד מאז חוק הגנת הדייר.

  3. מנין הזכות למנגנון המסואב והמנופח העירוני לגבות היטלי השבחה?

  4. אחרי הצעת החוק של שפיר נמצאת תפיסת עולם מגובשת. לוגיקה מופתית הנשענת על הנחות יסוד חסרות שחר

    א. כל העשירים הם מנוולים שעשקו את כספם של העניים, ניצלו אותם וכך התעשרו. תפיסת מאבק המעמדות הקומוניסטי במיטבו

    ב. שוכרי הדירות הם העניים ומשכירי הדירות הם העשירים. תפיסה המתעלמת מהעובדה שרבים ממשכירי הדירות הם בני המעמד הבינוני, שהחליטו לחסוך כסף לימי זקנה באמצעות קניית דירות, במקום להשקיע את חסכונותיהם בבנקים ובשוק ההון

    ג. תפקיד המדינה הוא להגן על העניים האומללים מניצול ומעושק של העשירים. ומכאן על המדינה לקבוע גודלי מינימום לדירות ומפרט מינימום אותו העשירים חייבים לספק לכל עני. יש להתעלם מרצונו של 'עני' המעדיף להסתפק בדירה קטנה, דלה וזולה יותר מהמינימום שקבעו שוחרי טובתו, ולנתב את החיסכון הכספי לאפיקים אחרים

    מעבר לרטוריקה האידיאולוגית ניתן לחשוף מיהם המרוויחים האמיתיים מהצעת חוק
    השכירות ההוגנת

    א. הבנקים ושוק ההון,אליהם יופנו כספי חסכונות במקום לשוק הדירות להשכרה

    ב. הרשויות המקומיות העשירות, באזורי הביקוש העיקריים, שיצליחו למנוע מאנשים עניים להתגורר בתחומם. חוק השכירות ההוגנת הוא חולייה נוספת במאבק הרשויות המקומיות למנוע בנייה של דירות קטנות בנות חדר או שניים, פיצול דירות למספר דירות קטנות וכדומה

    ג. המגזר העירוני והממשלתי שיאלצו להקים מנגנונים ולשכור עובדים נוספים לפיקוח על יישום החוק, לקביעה האם הדירות להשכרה עומדות בסטנדרטים המינימלים שנקבעו ולהגשת תביעות משפטיות כנגד מפירי החוקים החדשים. כידוע, ארגונים שאינם חייבים להיות רווחיים נהנים לגדול ולהתרחב

  5. כדי להוריד את מחיר הדירות
    צריך ליצור פחות ביקוש ועודף היצע
    וזה יעשה בכמה מישורים
    ראשית יש להיטיב את תנאי המחיה בפריפריה
    וזה יצמצם את ההגירה ממנה למרכז.
    מה שיביא להקלה בביקוש.
    שנית יש לשחרר אלפי דירות במרכז להשכרה במיידי
    על ידי הפסקת היתר לעסק לעבוד בדירה למעט גני ילדים ופעוטון.
    את כל העסקים להעביר לנכסים מסחריים ריקים.חנויות וכדומה.
    שלישית פינוי המסתננים יביא לאלפי דירות פנויות לשוק.
    רביעית מתן היתר למתחמים מסחריים נטושים או ריקים או חסרי ביקוש
    להפיכתם לדירות לעניות דעתי אותם מתחמים יאוכלסו במהרה
    בעסקים שיתפנו מדירות כי מדובר ברבבות עסקים בכל המרכז
    שנמצאים בדירות שזה עוול משווע לדיירים.
    לאחר שיקום הפריפריה ופיתוחה תתרחש תופעה של תושבים חוזרים
    וזה קרה בדימונה ששם אלף תושבים חזרו לעיר.
    הרחבת הישובים בנגב ובגליל תביא להגירה של מעמד ביניים אליהם מהמרכז.
    הקמת ישובים יעודיים תביא לאוכלוסיות מגוונות מהמרכז לפריפריה
    קבוצות שירצו לגור בסביבה עם מכנה או רעיון משותף.
    הוצאת כל המפעלים וכל בסיסי צהל וכל המוסכים והתעשיה הזעירה
    ממרכזי הערים לשולי הפריפריה הקרובה או הרחוקה לפי הצורך
    תשחרר קרקעות לבניה למגורים ומשרדים.
    העתקת הספארי לנגב.מפעל קוקה קולה לגליל.
    העתקת נתבג לאי מלאכותי בים מול תל אביב.ונמל תעופה חיפה
    לאי מלאכותי מול חיפה ישחרר קרקע בחיפה הצפופה.
    וכן כל שטחו של נתבג ישוחרר לבניה.
    חייבים לשנות את המצב מקצה לקצה.

    1. היצע חסר רק בת"א.
      בשאר הארץ אפשר לשכור דירות 4 חדרים חדשות במחיר סביר לגמרי

      שלושת אלפים וחמש מאות ש"ח לדירה חדשה בשכונת הפרק בחדרה (130 דירות)
      http://www.yad2.co.il/Nadlan/rentMap.php?City=חדרה&Neighborhood=&HomeTypeID=1&fromRooms=4&untilRooms=4.5&fromPrice=&untilPrice=&PriceType=1&FromFloor=&
      ToFloor=&EnterDate=&Info=&AreaID=15

      שלושת אלפים ש"ח לדירה חדשה ברובע יזרעאל בעפולה
      http://www.yad2.co.il/Nadlan/rentMap.php?City=חדרה&Neighborhood=&HomeTypeID=1&fromRooms=4&untilRooms=4.5&fromPrice=&untilPrice=&PriceType=1&FromFloor=&ToFloor=&EnterDate=&Info=&AreaID=15

      מי שמוכן לגור במרכז הישן של הערים אלו, מן הסתם יכול חסוך כאלף ש"ח.
      כלומר, אין מחסור בדירות- הן פשוט נקנו להשקעה (וממילא, פנויות להשכרה).
      הבעיה היחידה היא ההון העצמי הנדרש לקניית דירה, הון שאינו בהישג יד של מי שלמשפחתו אין רכוש- אפילו מי שהשקיע, למד והתבסס יכול למצוא את עצמו משלם שכירות ולא מצליח להגיע לדירה.
      הפתרונות הם:

      – לקנות דירה להשקעה באזור פחות טוב
      סבסוד ממשלתי של חלק מההון העצמי לזכאים
      שותפות: רינה ודיקלה, שכל אחת לא יכולה לקנות לחוד דירה, ישתפו את ההון העצמי שלהן לרכישת דירה , ויתחלקו ברווחי השכירות (או שאחת תשלם לשניה שכירות לפי חלקה בהשקעה).-

    2. להיטיב תנאי מחייה -= קומוניזם, מעורבות ממשלתית. לאסור עסקים בדירות = בולשביקיות, איסורים, פיקוחים, רוע, מוות
      מה כן לעשות? הסתלקות מכל פיקוח ומעורבות בירוקרטית ממשלתית עקיפה או ישירה. כלומר, למכור קרקעות במקום להחכיר, הגיע הזמן שלאזרחי ישראל תהיה זכות לבעלות על קרקע ולהיות עם חופשי בארצנו. למכור אלפי קרקעות, ביחידות קטנות בהישג של כל אחד. להפסיק הגדרה של ייעוד קרקע, כל הרוצה לבנות על קרקעו יוכל לבנות. להוריד מיסים לבטל מיסים, מפה זה מתחיל וההמשך" ביטול וועדות תכנון, ביטול היטלי השבחה, מס שבח, וההמשך, יבוא.