הדרך היחידה לפתור את המשבר בשוק הדיור היא לבנות מהר והרבה, ולא באמצעות מס בעייתי ופופוליסטי על "אספני הדירות" שרק יחמיר את המצב
הצעתו של שר האוצר משה כחלון למסות בעלי שלוש דירות ומעלה מעוררת באופן מפתיע דיון ציבורי סוער ואמוציונלי, כאשר חלק ניכר מהשרים וחברי הכנסת – מהקואליציה ומהאופוזיציה כאחד – מתנגדים לה בתוקף.
מול הביקורת הבלתי פוסקת על מה שנראה עתה כתוכנית הדגל שלו להתמודדות עם המשבר בשוק הדיור, בחר שר האוצר להשמיע השבוע את הסיפור הבא: "אישה אחת שאלה אותי למה אתה עושה את זה? סבא שלי הוריש לנו ארבע דירות. אמרתי לה 'את רוצה להתחלף איתי? סבא שלי הוריש לנו בקבוקי עראק ריקים'". נראה שהאנקדוטה הזו מבטאת את השקפת עולמו של כחלון, שלפיה הטלת מסים נוספים היא דרך לגיטימית ליצור "שוויון" מלאכותי ולהתערב בשוק באופן שנדון מראש לכישלון.
עם מחירי דיור הולכים ומאמירים, מוסכם על הכול שישנו משבר בשוק הנדל"ן בישראל. המספרים מדברים בעד עצמם: על פי נתוני משרד הבינוי, בשנת 2008 נדרשו 103 משכורות חודשיות ממוצעות של שכיר כדי לרכוש דירה. בשנת 2015, לעומת זאת, נדרשו כבר 146 משכורות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מינואר 2008 ועוד אפריל 2016 עלו מחירי הדיור בשיעור ממוצע של 110%. זוגות צעירים מתקשים מאוד ברכישת דירה ראשונה, והמגמה הזו צפויה רק להימשך ואולי אף להחמיר. באופן אישי אני יכול לציין כי כיום לא הייתי יכול כנראה לרכוש את הדירה שבה אני מתגורר, שנקנתה לפני עשור תמורת 110 אלף דולר (כשעוד חישבו את מחיר הדירות בדולרים).
אף שהבעיה מוכרת ודובר בה לא מעט, עד היום לא נעשה די כדי לשנות את המציאות הזו. חשוב ששר האוצר החליט ליטול לידיו סוגיה מורכבת זו, אך הפתרון שהוא מציע בעייתי ופגום, ועלול להחמיר עוד את המצב.
קנס על הצלחה וחריצות
נתחיל מהגדרת הבעיה, כפי שרואים אותה שר האוצר ויוזמי החוק. בהצעת החוק המדוברת, הקרויה "מס ריבוי נכסים", מוסבר: "עליית המחירים היא תוצאה של עודף בביקוש לדירות בהשוואה להיצע הקיים, והוא קשור קשר הדוק לירידה בשיעור הריבית, המובילה לעידוד השקעה בנכסים פיסיים". בפשטות, הגדרת הבעיה אליבא דכחלון היא עודף ביקוש – יותר מדי משקיעים רוכשים את הדירות, על חשבון הזוגות הצעירים.
הגדרה זו תמוהה למדי, שהרי כידוע המחיר בשוק נקבע לא רק כתוצאה מהביקוש אלא גם על ידי ההיצע. מה ההיגיון אפוא להיטפל לביקוש לבדו? באותה רוח אפשר גם להטיל מס על מי שיקנה יותר משלושה גביעי קוטג', כפי שצייצה אתמול באירוניה חברת הכנסת שרן השכל, וכך לרסן את הביקוש להם ולהביא לירידת מחירים.
הפתרון שמציע שר האוצר הוא לקצוב למעשה את סך הדירות שאזרח יכול להחזיק, באמצעות הטלת מס שיהפוך את החזקת הדירה לעניין בלתי משתלם. כלשון החוק: "מוצע להטיל מס בשל החזקת דירה שלישית… ולעודד את מחזיקי מספר דירות למכור את נכסיהם, ובכך להגדיל את היצע הדירות בשוק המשני".
הפתרון הזה בעייתי קודם כול ברמת העיקרון: הוא פוגע בקניין פרטי. בניגוד למס הכנסה או מס רווח הון, המוטלים על הכנסות מכאן ולהבא, ולפיכך המשקיעים יכולים להעריך את הכנסותיהם בהתאם, כאן מוצע להטיל מס על רכוש קיים שבעליו לא היה יכול לדעת מראש על המס שיוטל עליו.
חשוב לזכור שרוכשי הדירות להשקעה ממוסים ועומדים כבר עתה; הם מחויבים בכ־8% מס רכישה, ב־25% מס שבח כאשר ירצו למכור את הדירה, וגם במס במסלולים שונים על דמי השכירות החודשית אם הם גבוהים מ־5,070 שקלים. להוסיף עתה לרשימה הזו מס חדש שהם לא יכלו לדעת עליו מראש, זוהי למעשה הפקעה של רכושם ופגיעה בקניין קיים שלבעליו אין אפשרות להימנע ממנה. גם אם הוחלט לנקוט בפתרון של מיסוי, מן ההגינות לבצע זאת באמצעות הגדלת מס הרכישה, כך שכל משקיע ידע בבירור ומראש כמה הוא אמור לשלם, ולא להטיל מס בדיעבד.
בנוסף, לרוב לא מדובר באנשים עשירים במיוחד או בטייקוני נדל"ן ו"אספני דירות" כפי שיש המנסים להציג זאת. כמו שפרסם שר האוצר בדף הפייסבוק שלו, הגיל הממוצע של אדם המחזיק בשלוש דירות ומעלה הוא 56, והכנסתו הממוצעת היא 46 אלף שקלים לחודש. זוהי הכנסה סבירה לאדם ממעמד הביניים בגיל זה, כשהוא נמצא בשיא הקריירה ואף מתקרב לפרישה. את חסכונות חייו הוא השקיע באפיק הנדל"ני הסולידי, ולא בשוק ההון הספקולטיבי. מדובר באנשים שהצליחו בחייהם בזכות עבודה קשה, ומכינים עצמם באחריות וברצינות לשנות הפנסיה. האם צריך לקנוס אותם על כך?
מס בלתי ניתן לחישוב
עד כאן דיברנו על העיקרון, נעבור עתה למנגנון. האופן שבו מוצע להטיל את המס לוקה בארבע בעיות עיקריות: 1. פגיעה בחלשים ביותר – שוכרי הדירות; 2. היעדר אפשרות ריאלית והוגנת להעריך את המס; 3. חוסר הגינות בחישוב; 4. מדיניות סותרת.
פגיעה בשוכרים. חשוב להבין: משקיעי הנדל"ן, המעמידים מלאי של דירות להשכרה, מספקים שירות חשוב לציבור. האפשרות לדור בשכירות עונה על צורך מהותי עבור אנשים רבים שאין בידם הון ראשוני כדי לרכוש דירה, שדרושה להם ניידות בשל צרכי עבודה, שאינם מעוניינים להשתעבד למשכנתא, או כאלה המעוניינים להשקיע את כספם באפיק השקעה אחר, למשל בעסק. בכל המדינות המפותחות קיים שוק שכירות רחב, ובמדינות ה־OECD שיעור הבעלות על דירה (כ־63%) נמוך מבישראל (68%).
שוק הדירות לשכירות ושוק הדירות לקנייה מתנהלים במקביל, ובהיעדר היצע חדש – מדובר במשחק סכום אפס. דירה שמתווספת לשוק הקניה, נגרעת משוק השכירות. הטלת מס על משקיעי הנדל"ן הקטנים במטרה להוציא אותם מן השוק, כפי שמוסבר בהצעת החוק, תגרום לכך שהיצע הדירות למכירה יגדל על חשבון היצע הדירות לשכירות. מחיר הדירות לקנייה יתרסן, ומחיר השכירות יאמיר. נמצא אפוא ששר האוצר מתעדף את רוכשי הדירות – שלרוב הם חזקים יותר – על חשבון שוכרי הדירות, תוך הותרת הבעיה עצמה על כנה. דה־פקטו, השוכרים יסבסדו את הקונים. אין כאן כל צמצום פערים, אלא דווקא להפך.
בעיה בהערכת המס. כדי למסות אחוז אחד משווי הדירה, צריך לדעת מה ערכה. לשם כך היה צורך בהערכות שמאי על כ־80 אלף דירות מדי שנה, שיהיו נתונות גם לערעורים שיסבכו את התהליך. זהו מבצע לוגיסטי מורכב ולא זול, המעמיד בספק את ההיגיון הכלכלי של המס. לפיכך הוצע מנגנון של ממוצע ארצי, תוך שקלול מדד הפריפריאליות. זהו מנגנון בעייתי מאד, שהרי כידוע לכול ניתן למצוא שני רחובות סמוכים שהמחירים בהם שונים באופן משמעותי. חישוב מס לפי ממוצע אזורי יעניק הנחה לבעל הדירה היקרה, ויעשוק באופן לא הוגן את בעל הדירה הזולה. במספר ניסיונות שערכו עיתונאים על פי הנוסחה המוצעת, התגלו פערי מחירים גדולים מאוד בין הערך האמיתי של הדירה לתוצאת הנוסחה, כך שקשה יהיה לייחס לה הגינות ואמינות.
הגינות. אדם המחזיק בבעלותו שתי דירות יוקרה באזור המרכז, השוות יחד 10 מיליון שקלים, לא ישלם את המס, בעוד בעליהן של שלושה דירות קטנות וזולות בפריפריה כן יידרש לשלם. הערכת מס על פי מספר הדירות, מבלי לשקלל את ערכן, פוגע באופן שרירותי באנשים בלא שום התחשבות בהונם האמיתי. האם מס הוא רולטה רוסית?
סתירה פנימית במדיניות. כאמור, הרציונל שבהצעת החוק הוא הוצאת המשקיעים משוק הנדל"ן. אלא שלמרבה האבסורד, אותו שר אוצר מתמרץ באמצעות הטבות מיסוי משמעותיות את קרנות הנדל"ן להיכנס ולהשקיע באותו שוק בדיוק שממנו הוא פועל להוציא את המשקיעים הקטנים – שוק הדירות להשכרה. התוצאה בפועל תהיה הותרת המצב על כנו, מלבד שינוי אופי המשקיעים. במקום שאת הדירה ישכיר מר ישראל ישראלי, תשכיר אותה קרן גדולה שנסחרת בבורסה. אגב, זו אולי דרך להגדיל את המחזורים בבורסה המתרוקנת, אבל היא סותרת את דברי ההסבר להצעת החוק והיא לא תרסן את הביקוש לנדל"ן.
אין קיצורי דרך
הליקויים בהצעה של כחלון מתחילים בהגדרה שגויה של הבעיה. המשבר בשוק הנדל"ן איננו נובע מהמספר הגבוה של רוכשי הדירות להשקעה, אלא פשוט ממחסור בדירות, לקנייה ולשכירות כאחד. אם במקביל לביקוש לדירות היה היצע שיכול לענות עליו, הירידה שהייתה נוצרת במחיר השכירות בשל עודף היצע הייתה מרסנת את האטרקטיביות של השקעה זו. לעומת זאת כאשר ביורוקרטיה מסורבלת והליכי תכנון איטיים במיוחד גורמים להגבלת ההיצע מוגבל, התוצאה היא עליית מחירים.
משך הליכי התכנון והבניה בישראל הוא חריג ביחס למדינות המפותחות, כולל אלה שיש להן משאבי קרקע מוגבלים. בסעיף הליכי תכנון ובנייה במדד קלות עשיית עסקים ממוקמת ישראל במקום ה־96 הלא מכובד. לשם השוואה: דנמרק נמצאת במקום 5, גרמניה במקום 16, ושוודיה במקום 19. בסעיף הליך רישום נכס עומדת מדינת ישראל במקום ה־127(!), ולביורוקרטיה הזו יש מחיר. בניית דירה או הרחבתה דורשות זמן רב מאוד. בניית בניין בישראל לוקחת 13 שנים. כל זה מגולם במחיר הדירה הסופי.
לנוכח כל זאת, הפתרון לבעיה אינו יכול להיות שטחי, והיא לא תיעלם במחי מיסוי אקראי ולא מדויק. הפתרון צריך להתייחס גם לצד ההיצע. מחיר של דירה, כמו כל מוצר אחר, נגזר לא רק מההיצע והביקוש ברגע זה אלא בעיקר מהציפיות וההערכות לעתיד. כדי להוריד מחירים יש להגדיל את ההיצע כעת, כלומר להפשיר קרקעות ולבנות יותר, וגם להגדיל את ההיצע העתידי באמצעות פישוט הליכי תכנון ובינוי והקטנה דרסטית של הרגולציה. כאשר המשקיעים והרוכשים יבינו שהשוק עומד להשתנות ושההיצע צפוי לגדול, המחירים יתרסנו ואף ירדו.
במקום להטיל מס פופוליסטי על "המשקיעים החמדניים" ו"אספני הדירות", מס בעייתי מבחינה מוסרית ופרקטית כאחד והמועד לאי־דיוקים, ראוי ששר האוצר ירד לשורשי הבעיה ויספק לה פתרונות עומק בדמות הפשרת קרקעות בטווח הקצר, ופישוט בירוקרטיה והליכי תכנון בטווח הארוך. רק שינוי בשני אלה, יוביל לאיזון נכון של שוק הנדל"ן.
אנו נתקלים תמיד באותה הבעיה. הרי לא מסתבר שמשה כחלון הוא פשוט הדיוט ולא יודע את כל זה. אז אם כן למה הוא מתעקש? תשובה פשוטה: כי נוח לו בתפקיד ואין לו סיבה לרצות להילחם בכל מערכת המאפיה שישבת שם ומוצצת את הדם של כולנו עם כל הרגולציה הזאת. יש מידי הרבה גורמים אינטרסנטיים שם למעלה ופשוט לא נח לשר בממשלה שכבר משתכר יפה כל כך וחי כל כך טוב להסתבך עם זה. הפתרון: אמור הרבה ועשה מעט, וגם כשתעשה תקפיד על עשייה קוזמטית בלבד שלא חס ושלום תפר את הסטטוס קוו… טפו.
המס של כחלון הוא מאוד בעייתי
אלא שלהציע את הפתרון השיא-פופוליסטי – לבנות כמה שרוצים במדינה שכל גודלה הוא 21 אלף קמ"ר – זה יחסל את המדינה, בעיקר את הטבע שלה, תוך עשור או שניים.
כחלון מנסה להיות בסדר עם כולם. העשירים במדינה הם לובי חזק שאף אחד לא רוצה להתעסק איתם. בגלל שכחלון מהלך בין הטיפות, חראה שהוא הולך עקום.
אתה שם לב שהוא לבד במהלך הזה? אין לו שום רוח גבית מביבי, רק התעלמות.
אם אתה רוצה להציע דברים פשוטים כגון: מס רכוש או מס ירושה – בבקשה. הם יעילים יותר, אבל מעסיקך יעשו כזה קול צעקה שגם חייו של כחלון יהיו בסכנה
כתבה מצטיינת. מקצועית ונכונה.
לפי כחלון, סבא שלו העדיף לשתות ערק, והוריש להם את הבקבוקים הריקים. ואילו סבא שלי ואבא שלי שתו מים, עבדו קשה ובחריצות, חסכו כסף ושלחו אותנו ללמוד, רכשו דירות והשקיעו את כספם בתבונה ולא בבקבוקי ערק. ולכן בא הנכד, שראה איך שותים בקבוקי ערק בבית, ורוצה לשדוד את בניהם של העמלים החרוצים. אם לי אין, גם לכם לא יהיה. זה הצדק בעיני שר האוצר. ושלא נדבר על כך שהוא לא מוצא אפילו כלכלן אחד שיצדיק את המהלך.
כחלון צודק, והמס שהטיל נכון.
במדינתנו הקטנה אין לנו פריבילגיה להחזיק יותר משתי דירות לאדם.
המס יפגע באספני הדירות ויעודד חלוקתן לכלל האוכלוסיה.
לא צריך להיות אנטי נגד כל דבר שהוא לא קפיטליזים אבסולוטי.
האם רק לי נראה מוזר שמשכורת ממוצעת של 46 אלף ש"ח נמצאת באותו משפט כמו "מעמד הביניים"? הייתי שמח להיות מעמד ביניים בעל משכורת ממוצעת כזאת. בדף הפייסבוק מודגש שמדובר במשכורת שהיא פי שלושה מהשכר הממוצע.
שימוש בטרמינולוגיה כמו זאת שבמאמר מציג את בעלי הדירות כאילו זאת כבשת הרש הנגזלת מהם, אך למעשה מדובר, אהם, במעמד שהוא גבוה יותר הרבה יותר ממעמד הביניים.
אני מסכים עם מרבית הנכתב כאן, אך בל נייפה את המציאות כדי להוכיח טענה.
מדובר על 46000 ברוטו. תנקה מהם מס הכנסה וביטוח לאומי והגעת ל 22000 ש"ח אדם בן 56 שעבד כל חייו הגיוני בהחלט שירוויח את הסכום הזה. מה גם שהחישוב הוא יחד עם ההכנסות משכר דירה וללא ההוצאות כמו המשכנתא.. בקיצור סכום סביר בהחלט.
האוצר מנסה להציג את המשקיעים כגזלנים! אגב, שר האוצר מרוויח סכום לא רחוק מזה…
"סבא שלי הוריש לי בקבוקי עראק ריקים"
אז אם סבא שלי וויתר על אלכוהול, סיגריות, רכב חדש ונסיעות לחו"ל והשקיע את הכסף בנכסים לילדיו הם צריכים להיענש?
הרבה מאד משפחות עם הכנסות גבוהות מחזיקות 2 רכבים חדשים נוסעות לחו"ל כל שנה ובוכות על המינוס. אז אם זוג אחראי קנה דירה (לרוב זולה) להשקעה צריך לשלם לזוגות הלא אחראיים הללו את הדירה?
אולי אני אבקש השתתפות על החופשות שלי בחו"ל.
השאלה אם 46000 זה לאדם, או למשק בית שמחזיק לפחות 3 דירות, והתשובה משנה את כל ההתיחסות.
מעבר לכך – 46000 ש"ח זה לפחות אמור להיות שכר של עשירון – שניים עליונים (בוודאי אם מדובר על משק בית). כלומר – מעמד ביניים גבוה. בישראל יש יותר מדי עיוותים, ויתכן שגם כאן המצב מעוות.
ובשורה התחתונה – העובדה שלאנשים אחרים יש כסף לא צריכה לגרום לך להסתכל עליהם בעין רעה… כמו שנהוג לומר – זה עושה קמטים.
כפי שכתוב בתגובה שלי בהמשך, השכר הממוצע איננו 46 אלף שקל, חישבו את ההכנסה של 3 דירות כאילו היא זהה להכנסה מ-10 דירות. מטעים אותנו כאן ברגע שלא מתחשבים בכמות הדירות בחישוב הממוצע (ממוצע משוקלל).
שר האוצר יודיע את כל הדברים שכתובים במאמר אך הוא פשוט משקר ומעוניין במלרד שקל נוספים לאוצר ולהראות שהוא השר החברתי היחידי לאסוף קולות למפלגתו שיורדת בסקרים
ובדרך מאמלל אלפי אנשים שחסכו כל חייהם עבדו קשה עשרות שנים שילמו מסים כחוק שירתו בצבא ונתנו הכל למדינה קנו דירות לפנסיה כי בבורסה לא עושים כסף
עתה מטה לחמם נשבר – אנחנו לא מבקשים דבר מהמדינה רק תנו לנו לחיות בשארית ימינו בכבוד
בעלי הדירות הם לא אויבי העם
אני מקווה שגפני יהיה המבוגר האחראי שיעצור את החוק המרושע המיותר הזה שלא יביא תועלת רק נזק
לכותב המאמר, יש מספר בעיות טעיות גדולות:
1. כחלון מטפל גם בצד ההיצע (תוכנית למשתכן)- אמנם לא מספיק אבל מטפל- ועכשיו גם בביקוש- לגיטימי.
2. 46 אלף שקל בחודש , נראה לך, הכנסה סבירה למעמד הביניים ? כי זה בגבול של מעמד גבוה.
3. בבורסה יש מס של 25% משקל ראשון ופה יש מס 10% רק אם הרווח מעל 5070. לגיטימי מאוד להשוות את המס – להוריד מהבורסה ולהעלות מס על השכרה.
4. אחוז המשקיעים עם 3 דירות, הוא קטן ולכן לא יעלה או יעלה מעט מאוד את השכירות.
1. כולם מסכימים לכך שהפיתרון הוא ההיצע, אבל אין שום קשר למס, כחלון מנסה "לגנוב" דירות מהיד שנייה והשכירות, אבל זה לא פותר דבר.
2. ההכנסה הממוצעת איננה 46 אלף שקל, זהו חישוב ממוצע שמניח כי הכנסה של 3 דירות זהה לזה של 10 דירות, שזה לחלוטין איננו נכון.
4. טעות, לא נכון, מחזיקי 3 ו-4 דירות הם הרוב, יותר ממחצית כול השוק.
לטעויות שלך :
1. א) ככה לא מטפלים בביקוש. כי כשאין אלטרנטיבה לכסף – הוא ישאר בדירות לפחות מבחינת הפנסיונרים – הרוב (גם אם יחנוק אותם במסים)או יוברח לחו"ל (על ידי בעלי ההון האמיתיים- המיעוט).
ב) הבקוש הוא לא רק לרכישה אלא גם לשכירות . דוקא אלה שיותר קשה להם לא יכולים לקנות וחייבים לשכור . בהם הוא פוגע כי הוא מצמצם את מלאי הדירות להשכרה ומלא את שכר הדירה.
ג) המדינה צריכה לדאוג לקורת גג ולא לצבירת רכוש. ולכן חשוב להגדיל דוקא את היצע הדירות להשכרה .
ד) אנחנו לא מדינה קומוניסטית . ולא לגיטימי לחמוד רכוש של אחד בשביל לתת לשני (אם למישהו יש – שיהיה לו לבריאות כל עוד הכסף חוקי ושולם עליו מס). (נראה שכלל האזרחים ישלם על תסביך ילדות קשת יום של כחלון שהחליט לפצות עצמו על ידי עושק של אחרים)
כן לגיטימי למסות רווחים והכנסות לצורכי הכלל . מס על נכס זה לא מס על רווח.
2. קשקוש ה 46,000 שח. עם ממצועים לא הולכים לסופר…
3. א) המיסוי על דירה הוא הגבוה ביותר שקיים. מ שאתה כותב לא נכון. על דירה יש מס רכישה 8%, עלויות אחזקה ושיפוצים, ארנונה כשהדירה ריקה , עלויות פינוי ונזקים של דייר בעייתי שאינו משלם, היטל השבחה 50%, פחת 2% כל שנה , מס שבח במכירה הוא בין 25% ל 43% (תלוי מתי נרכשה הדירה) , מס יסף במכירה 2%
ב) לגבי השכירות= המס הוא לא 10%! המס הוא המס השולי במס הכנסה שיש לכל אחד. מי שבוחר במסלול מס של 10% – לא יכול להכיר בהוצאות שיש לו על הדירה ובפחת 2% לכל שנה שהמדינה מקזזת לו במכירה.
1. כולם מנסים להשוות את המס על נדל"ן למס על הבורסה או כל מס אחר. בהשקעות משלמים מס באירוע מכירת הנכס(מניות אג"ח ..) ובאירוע דיווידנד או ריבית. המס הוא 15% או 25% בהתאם לתשקיף. כל עוד מחזיקים בנכס אין משלמים מסים.
2. בנדל"ן להשקעה משלמים 8% מס רכישה, מהדירה השנייה. מה שלא משלמים ברכישת נכסי השקעה בבורסה. בנוסף לכך משלמים מס שבח של 25% במכירת הנכס, שהו המקביל למס רווחי הון בבורסה בעת מכירה. נותר המס על הכנסות משכירות. מקרה זה מקביל לקבלת קופון ריבית או דיווידנד מהשקעות הון. אך בבורסה אין הוצאות על אחזקת נכסי השקעה, פרט לעמלות ודמי ניהול תיק שמקבלות זיכוי ממס במהלך השנה ובהגשת דיווח שנתי. על שכירות משלמים מס מעבר להכנסה של 5000 ש"ח לחודש, 60000 ש"ח בשנה, ללא קשר למספר הנכסים המושכרים. בעל 10 דירות המשכיר לפי 500 ש"ח לחודש כל אחד לא משלם מס(דוגמא בלבד). אך נכסים להשכרה מחייבים הוצאות תחזוקה.
3. על כן היה נכון ביותר אם האוצר היה מחייב על דיווח שנתי לכל אזרח או לכל משפחה. כך כל אזרח/משפחה מיצג כעסק. עם הכנסות מעבודה, הון ונדל"ן מצד אחד והוצאות על ריבית משכנתא, אחזקת נדל"ן מצד שני. כך כל אזרח יודע בוודאות על מה עליו משלם מס. המצב הנוכחי הנו תוצאה של עשרות שנים של תלאים בתחום המיסוי.
4. אם האוצר מוכן לוותר לקרנות הון את מס הרכישה 8% ולהכיר בעסק לצורכי שכירות נכסים(זה העיוות האמתי) באותה מידה יוכל להכיר גם בבעל 10 דירות להשכרה כקרן הון ולחייב אותם להגיש דיווח שנתי.
5. האוצר מעדיף (פקידי האוצר) בעלי עסקים גדולים מנהלים קרנות הון לנכסים להשכרה על פני אזרח רגיל המחזיק מספר דירות וגם משלם מס כחוק. פקידי האוצר יודעים שהם עשויים לעבוד בעתיד בקרן הון במשכורת שמנה, אך לא אצל האזרח בעל 10 הדירות.
אני לא מבין דבר אחד פשוט, למה לא למסות הכנסה מדירות כמו כל עסק? מה ההגיון בכך שאם אני משקיע במכולת וקורע את עצמי אז אני משלם 25 אחוז מס ואם יש לי דירה אז לא? אולי מישהו מבין?
משה כחלון מתגלה כקומוניסט צר אופקים המשסה חלקי ציבור אלה באלה ומגדיל שינאה בישראל. מכנה בעלי דירות בשמות גנאי מכוערים ומתאר את בעלותם כמעשה נורא המכוון ופוגע בזוגות הצעירים. טיפשותו מתגלה כל יום יותר ולא פלא שבליבו ביבי כנראה בז לו ואף העיר לו שיתעסק בהפרחת הכלכלה ולא בנאומים והצעות במפגשי הממשלה לשרים אחרים. במקום לבנות הוא מוצא דרכים לסחוט את הציבור עוד למרות שכל מי שמשקיע בדירות שילם את כל המיסים והשקיע בהן כיוון שאין במה להשקיע בישראל. מאיפה יש לו את החוצפה ועזות המצח לדבר בביקורתיות נגד בעלי דירות ולכנותם בשמות גנאי. חצוף.
כחלון הצבוע הוא גם המגן היחיד של שלטון בג״צ הדיקטטורי בממשלה הנוכחית שסוף סוף יכלה לחוקק שלבג״צ אין שום רשות לבטל חוקים של כנסת נבחרת. איש לא הירשה להם לבטל חוקים. הוא זה שיהיה אחראי על האסון שיתרגש עלינו בחודש הבא כאשר ממשלת השמאל הפוסט ציונית שנקראת בטעות בג״צ – תפרסם את פסק הדין ותבטל כנראה את האופציה להעביר את הפושעים האפריקנים שהסתננו לישראל למדינה שלישית סןף סוף. רק כחלון הוא המונע טיפול בבג״צ הרקוב והפוליטי שפרופ׳ מאוטנר אמר עליו שהוא מרכז פעילות פוליטית של השמאל שאיבד כוחו בכנסת והעתיק פעילותו לבג״צ. הדו פרצופי הזה גם יהיה אשם בהרס וחורבן יישובים ביהודה ושומרון – הרס אותו מקדם השמאל בבג״צ.
צריך לשאול את הצבוע כחלון שמגן על בג״צ בתואנה שהוא מגן על החלשים – על איזה חלשים מגן בג״צ? אלה שנרמסים בדרום תל אביב ובכל הארץ על ידי הפושעים האפריקנים שהסתננו בניגוד לחוק ויולדים פה גדודים של ילדים שנטל הכסף שהם עולים לנו מגיע למיליארדים? וכל מסתנן אפריקני הוא פושע שכן רק לפושע אפריקני יש 5000 דולר לצורך פלישה למדינה לא לו.
כחלון הביתה. נמאס ממנו ומהנזקים שהוא גורם לציבור. עוד ועוד מיסים. צריך רק לבנות מאה אלף דירות ולפתור רת המחסור הזה ולא עוד מיסוי ומלחמה נגד משקיעים. המשקיעים יקחו את המיליארדים וישקיעו בחו״ל. זה מה שמייצר כחלון בעשיו המטופשים המעידים על חשיבה מוגבלת.
כתבה רדודה ומלאת חורים.
ברור שיש לטפל בהצע מול ביקוש. המהלך העיקרי הוא כמובן הגדלת ההיצע. אבל כמהלך נלווה, הקטנת הביקוש תתרום גם היא.
נכון שהמצב המטורף נוצר בעקבות חדלי האישים במשכן לאמנויות הצומי זה עשוריים רצופים, אך במבט של מדינה, חובתה לעצור לרגע ולומר: כאשר יש מחסור חמור במוצר בסיסי, אני מתערבת באופן זמני ומכריחה אזרחים המחזיקים מלאי עודף לשחרר את המוצר על מנת להגדיל היצע.
ושוב. הדבר חייב להעשות כהוראת שעה. מעין מדיניות צנע. רק על מוצר בסיסי שקיים בו מחסור חמור. ורק במקרה שאין דרך להניע ייצור המוני שיענה על המחסור.
דירה היא לא עסק! רוצה להתפיח כסף? פתח עסק או תשקיע בשוק ההון.
בהיבט של מדינה, דירות לאזרחים הן עניין אקוטי וצורך קיומי. ובמצב של מחסור זכותה של המדינה לומר, תסחרו בשוק אבל לא על גב המחסור.
האנלוגיה של שרן השכל כמובן מעוותת ומשווה ריבוי דירות לקוט'ג. מה היא הייתה אומרת במצב של מחסור חמור בלחם פשוט. האם על המדינה לאפשר במקרה כזה השתוללות מחירים וקנייה ללא חשבון?!
אני הייתי בוחר בריסון השוק ובהגבלת כמות הלחם לאדם. כאמור, בתנאים המגבילים דלעיל.
הרי קפיצת המחירים היא על גבם של מחוסרי הדיור. ובאנלוגיה, הרעבים ללחם.
ולמען הגילוי הנאות, אני נגד הגבלת זכות הקניין. נגד מיסים. ונגד התערבות בשוק וחלוקת משאבים.
לו הייתה המדינה, כולל זה שכבר עשור מפיל אשמה בכל תחום על כל העולם ולא יודע לקחת אחריות, פועלת בצורה פחות מופקרת בעבר, כי אז לא היה צורך בהתערבות. אולם משעה שכרגע המצב הוא בלתי אפשרי בהיבט אזרחי מדינתי. יש להשתמש בכלים הכבדים ולעצור באופן זמני את ההחזקה המרובה עד להתיישבות השוק.
ומילה לכחלון: הטלת המס היא מטופשת כאשר הוא עומד על שיעור נמוך. המס צריך להיות גבוה מאוד בצורה שבאמת יגרום למכירת דירות ולא יוכל להתחרות בשוק ולגלגל לשוכרים.
כמעט הכל נכון וצודק אני חושב שאם החוק יעבור הוא יגיע לבגץ ואני מקווה שהוא יבוטל. כחלון מנסה לעשות מכה אבל המכה הזאת תחסל אותו סופית והוא כבר צריך לעשות תוכנית איך הוא פורש ואני בטוח שכבר הכין לעצמו את הגו'ב הבא.
ראשית לשבח את הכתבה המעולה והכותב המצטיין.
לגבי מס כחלון. הוא מס כשלון שנועד רק להעשיר את קופת המדינה ויעלה את מחירי השכירות.לחוק לא תהה כל השפעה על מחירי הדירות הן יתנהלו לפי כוחות השוק ולא לפי החלטות טיפשיות של כחלון. ברור שלא מדובר בחוק חברתי.
מאמר נכון, רק תיקון קטן, ההכנסה הממוצעת איננה 46 אלף שקל, כפי שהאוצר טוען. מטעים פה את כולנו, עירבבו את ההכנסות של 3 דירות ו-10 דירות, כאילו מדובר באותה הכנסה. לדוגמא, ההכנסה של 3 ו-4 דירות היא 11 אלף, אז איך יכול להיות שאם אלו יותר ממחצית השוק, אז הממוצע הוא 46 אלף. בשביל לקבל את התמונה הנכונה והאמיתית צריך לחשב את שיקלול ההכנסות כפונקציה המתחשבת בכמות הדירות (3 דירות, 4 דירות, 5 דירות וכו).
דיור זה לא בעלות על דירה .
צריך להגדיל מספר הדירות ולא להגדיל מסים
ולא לזרוע חמדנות ושיטנה לאזרחים שיש להם
איפה הוא חי ? שיפסיק לדבר על ממוצעים!!!!
גיל ממוצע 56 למשפחה בעלת 3 דירות – הגיוני.:דירת מגורים בתוספת חלק מדירה שירש כל אחד מבני הזוג מהוריו.ואולי מאפשר לאחד מילדיהם לגור בדירה כזו. זה הופך אותם לעשירים???
משכורת ממוצעת 46,000 ש"ח????? עם מי אתה עושה ממוצע? עם האלפיון העליון??? תשתכלו ימינה ושמאלה הרב בקושי מגיעים ל 1/4 מזה! על מי אתה עובד בעיניים בשביל להצדיק עוד ועוד גזרות על אנשים שעמלו כל חייהם קשה???
אמנם במדינת ישראל יש צורך במספר רב של דירות, אבל לא היתה קפיצה חדה ב2008 בביקוש. הגורם העיקרי לעליית מחירי הדיור הוא ירידת הריבית שהובילה לעלייה בביקוש מצד משקיעים. היות והבעיה החלה מצד הביקוש, לא די בפתרונות המבוססים על ההיצע בלבד (כפי ש"מידה" מציע).
לצערנו, בנק ישראל לא חושב שהוא יכול להעלות את הריבית בזמן הזה. אבל אולי אפשר להקטין את הבעיה אם נתקן את עיוות המיסוי. וכאן, רוזנטל הופך את המציאות. רוזנטל מזכיר את מיסוי בעלי הדירות. הוא שוכח להזכיר שהמיסוי על רווחי הון או שכר גבוה הרבה יותר (למשל, מס רווחי הון = 25 אחוז ברב המקרים). המדינה בעצם מעודדת השקעה בנדל"ן! המס הנוכחי הוא אם כך תיקון חלקי וקטן מאוד של התמריצים המעוותים האלו. "מידה" היה יכול להיות ימין כלכלי עקבי אם היה קורא לכחלון לתקן את העיוות בעזרת הקטנת המסים על רווחים אחרים, או שמאלי יותר אם היה קורא לעלות את המס על דירות – אבל מה לעשות וכותבי "מידה" לא ממש מבינים בכלכלה, אז נשאר להם לקרוא דווקא נגד תיקון חלקי של עיוות מס.
מאותה סיבה, תמיכה בקרנות רייט אינה בלתי עקבית, כי יש כמה הבדלים ביניהן לבין הקונה הממוצע. למשל, המס על רווחי המשקיעים בהן הרבה יותר קרוב לשיעור המס בשוק ההון, מה שמתקן את העיוות המקורי ברובו. בנוסף, הן נוטות לנסות להשכיר את כל דירותיהן, בניגוד לקונה הממוצע שאינו תמיד שש להשכיר ואינו תמיד טוב בהשכרת דירות.
אני רואה שלא ניסחתי את עצמי בבירור. תיקון לפסקה הראשונה: לא היתה קפיצה בביקוש *מאת השוכרים*.
שיסביר שר המסים קחלון איך עוד ועוד גזרות כלכליות והפצת שנאת וקנאת אחים הביאו עד כה היצע יותר גדול של דירות . ולכל חבורת המניפולציות הפוליטית – איך מס על דירות של 20 מליון שח יקדם אותי השוכר למציאת דירה . בסוף הכל מגולגל אלינו. תפסיקו לעבוד עלינו בעיניים…
א) ככה לא מטפלים בביקוש. כי כשאין אלטרנטיבה לכסף – הוא ישאר בדירות לפחות מבחינת הפנסיונרים – הרוב (גם אם יחנוק אותם במסים)או יוברח לחו"ל (על ידי בעלי ההון האמיתיים- המיעוט).
ב) הבקוש הוא לא רק לרכישה אלא גם לשכירות . דוקא אלה שיותר קשה להם לא יכולים לקנות וחייבים לשכור . בהם הוא פוגע כי הוא מצמצם את מלאי הדירות להשכרה ומלא את שכר הדירה.
ג) המדינה צריכה לדאוג לקורת גג ולא לצבירת רכוש. ולכן חשוב להגדיל דוקא את היצע הדירות להשכרה .
אנחנו לא מדינה קומוניסטית . ולא לגיטימי לחמוד רכוש של אחד בשביל לתת לשני (אם למישהו יש – שיהיה לו לבריאות כל עוד הכסף חוקי ושולם עליו מס). (נראה שכלל האזרחים ישלם על תסביך ילדות קשת יום של כחלון שהחליט לפצות עצמו על ידי עושק של אחרים)
כן לגיטימי למסות רווחים והכנסות לצורכי הכלל וכשהמדינה צריכה גם להגדיל את המס אבל לא כדרך עקלקלה לפתור בעית דיור . מס על נכס זה לא מס על רווח.
איפה עובר הגבול???
אולי גם מס על מספר מכוניות ? על מספר מזגנים? על מספר זוגות הנעלים? על מספר הנסיעות לחו"ל?
קשקוש ה 46,000 שח. עם ממוצעים לא הולכים לסופר…
המיסוי על דירה הוא הגבוה ביותר שקיים: על דירה יש מס רכישה 8%, עלויות אחזקה ושיפוצים, ארנונה כשהדירה ריקה , עלויות פינוי ונזקים של דייר בעייתי שאינו משלם, היטל השבחה 50%, פחת 2% כל שנה , מס שבח במכירה הוא בין 25% ל 43% (תלוי מתי נרכשה הדירה) , מס יסף במכירה 2%
לגבי השכירות: המס הוא לא 10%! המס הוא המס השולי במס הכנסה שיש לכל אחד. מי שבוחר במסלול מס של 10% – לא יכול להכיר בהוצאות שיש לו על הדירה ובפחת 2% לכל שנה שהמדינה מקזזת לו במכירה.
בואו נעצור במשפט הראשון:
הדרך היחידה לפתור את המשבר בשוק הדיור היא לבנות מהר והרבה. אבל – דירות לדיור הציבורי. חסרות במשק כ- 140,000 דירות. במקביל – המדינה משלמת לזכאים לדיור ציבורי, כ- 137,000 בתי אב שלמדינה אין דירות להושיב אותם בהן, השתתפות בשכר דירה בסכומים שבין 800 ש"ח לחודש ל- 4,000 ש"ח לחודש, ס"ה כשני מיליארד ש"ח לשנה.
יש כאן לחץ עצום ומיותר על שוק הדיור החופשי.
אם המדינה תסלק את עודף הביקוש הזה מהשוק החופשי – ייווצר שווי משקל בשוק הדיור החופשי, שיגרום ל"שחקנים" לחשב את התשואה שיקבלו ואם כדאי להיות בעלי נכסים שהם "פיל לבן". וגם – שוק השכירות יהיה שוק של שוכרים: שכר הדירה ירד ובעלי הדירות לא יוכלו להתעלל במחפשי הדירות.
כללי הבנייה לדיור ציבורי קלים יותר, כי היזם הוא המדינה, בעלת הקרקע, לרשותה חוק הותמ"לים וכל מנגנוני הפיתוח. באפשרותה להביא קבלני בניין מחו"ל, כך ששוק הדיור המקומי לא ייפגע. "בוני הארץ" מסוגלים לבנות עד 50,000 דירות לשנה, שזה הביקוש של הגידול הטבעי במשקי הבית בשנה.
להלן 4 פוסטים בנושא זה, בבלוג שלי ב"דה מרקר קפה":
1) פתרון בעיית הדיור הציבורי יפתור את בעיית הדיור במדינה http://cafe.themarker.com/post/2959295/
2) בנייה לזכאים במתחמים נפרדים או במעורב עם דיירים חזקים – דיור ציבורי ואינטגרציה – http://cafe.themarker.com/post/3228580/
(3 התוכנית "דיור ציבורי" היא המשתלמת ביותר. הפרוט והחישובים : http://cafe.themarker.com/post/3316534/ .
כאשר מר משה כחלון, שר האוצר, השיק את ספינת הדגל שלו – התוכנית "מחיר למשתכן", תפסתי טרמפ עליה. היא גרועה ביותר, אך אני משתמש בה להסברה: היא מצוינת. אבל רק אם המשתכן יהיה אחד – מדינת ישראל. המדינה תיתן לקבלנים קרקע במחיר אפס, שיבנו עליה, עבור המדינה, 137,000 דירות במחיר מוסכם של 4,000 ש"ח למ"ר. יהיו אלה דירות עבור הזכאים לדיור ציבורי, שאין למדינה דירות עבורם.
4) הסיבות לשלילת התוכנית מחיר למשתכן http://cafe.themarker.com/post/3313301/
לתוכנית למסות בעלי 3 דירות ויותר איני מתייחס, כי היא לא תגיע אפילו לקריאה טרומית. בעלים של מספר דירות צריכים להיות מוגדרים כנישומים שדירותיהם הם "עסק" – מקור הכנסתם.
בבניין ציון ננוחם ושנה טובה
יאיר שפי
ראשית, אין משבר דיור בארץ, כ – 70% מהאוכלוסיה הם בעלי דירות, הרבה מעבר למקובל במדינות אירופה או ארה"ב והאחרים שוכרים ולא גרים ברחובות.
שנית, מהאמת, כולם נמלטים.
יש להגדיר בעיה טרם נסיון לפותרה.
הבעיה היא עליית מחירי הדיור מאז 2008.
מחירי הדיור הם תוצאת היצע וביקוש, מה שנקרא השוק.
אם יש ביקוש מול חוסר היצע, המחירים עולים.
היצע משמעו היצע של קרקעות זולות סמוך למרכזי התעסוקה.
למשל, לבנות ליד אילת או רתמים, חסר משמעות, לא יגורו שם.
בגוש דן אין קרקעות פנויות ויתכן שגם כך צפוף מידי, המחירים לא ירדו בגוש דן.
הקרקעות הזמינות בזול וליד מרכזי התעסוקה מצויות רק ביו"ש, בגוש אריאל, בית אריה, מעלה אדומים, גוש עציון ועוד.
אבל השמאל, זה שצורח על משבר מחירי הדיור, מסרב לבניה שם.ביבי מקפיא, כחלון לא אומר שיבנה שם.
השורה האחרונה, כולם מבלפים, היצע לא נוצר בדיבורים וגם לא בגזרות כלכליות מטופשות.
והנה עוד מחיר שאנו משלמים בשל השמאל.
שלישית, בעלי הנכסים אינם פראיירים ולא ישלמו את המס מכיסם אלא יעמיסו אותו על קונה המוצר, היינו, השוכר.
בדיוק כמו שאם כחלון היה מטיל מס על סופרמרקטים, הם היו מגלגלים את המס לקונים.
כל גישה אחרת אינה הגיונית ואינה רציונאלית.
שנה טובה
למרבה הצער
רעה לכחלון ולמדיניותו ולא דווקא מהחוק של מס לדירה שלישית
היות וקיים כישלון מתמשך של דור,ומכוון שהשר נבחר על פי הצהרותיו הברורות ,היה עליו לחולל שינוי אמיתי בשוק הנדלן ושוק הבנקים כפי שהתחייב
ולגרום לשינוי מהותי.במאה הימים בראשונים. כעת אין לו כוח ולא יכולת כי החזקים ניצחו אותו.
על ידי קריתת ענף הספסרות בנדלן כי מרבית העם מאבד את כל עתידו ונסחף אחרי השוק. ואירגוני הפשיעה המאוגדים שהם הבנקים הקבלנים והממשלה בראשם מנצחים על הכישלונות הנמשכים. מרבית העם משלם וישלם בעתידו