מעלה טורים: הבלוג של הלל גרשוני

בעלי הדירות הם לא האויב שלכם

מחירי השכירות עולים, המשכירים מאשימים את המס שהטיל עליהם כחלון והשוכרים מאשימים את בעלי הבתים "החזיריים". מי צודק? שיעור בתוצאות הבלתי צפויות שצריך היה לצפות מראש

מחאה שגויה; אילוסטרציה. צילום: נתי שוחט, פלאש90

מחאה חדשה מתרגשת ובאה עלינו – מחאת שוכרי הדירות עקב נזקי המס של כחלון על המחזיקים ביותר משתי דירות. כך לדוגמה כתבה מקימת דף מחאה בנושא, בפוסט שפורסם גם בדף הפייסבוק הפופולרי "הצינור":

שיחת הטלפון שקיבלתי שבוע שעבר מבעל דירה הכניסה אותי להלם,
הוא בישר לי שבעקבות החוק החדש על מס דירה שלישית הוא "יעזור לי" לספוג את המס וישלם 1000 שקל ואני "רק" 500 ש"ח נוספים כל חודש.

אני תופסת את שערות ראשי ומאבדת עשתונות ולא מבינה- כיצד ייתכן שאני, שוכרת פשוטה בעלת הכנסה ממוצעת, הולכת לשלם את המס של בעל הדירה העסקן שלי שמחזיק בכמה בניינים בעיר?

איפה הצדק? איך זה הגיוני? העולם השתגע?

הכותבת אינה מבינה היכן הצדק: אם הטילו מס על "בעל הדירה העסקן" שלה, ראוי שהוא ישלם את המס וזהו. מדוע הוא מעלה לה את שכר הדירה? האם העולם השתגע?

כך גם מיטל שפירו ב"מועדון" של גיא זוהר. במונולוג מרגש תהתה שפירו כיצד זה מועלה לה שכר הדירה ב-12%. חוק מס דירה שלישית, הסבירה שפירו, "רק נראה סוציאליסטי" אבל בעצם הוא לא, כי אין בו מספיק סעיפים שימנעו (באורח פלא) את העלאת שכר הדירה בעקבות המס.

גם בשכונת פלורנטין התל אביבית החלה מחאה נגד תוצאות המס, ומודעה שנתלתה באחד הבניינים קראה לשוכרים הפוטנציאליים לא להסכים לגלגול המס עליהם.

בדף הפייסבוק של מחאת שוכרי הדירות ניתן לראות לא מעט שוכרים שבעלי דירות אמרו להם במפורש שהם מעלים את השכירות בעקבות המס, והם מאשימים את כחלון – לא על המס עצמו כי אם על כך שלא עשו מנגנונים פלאיים שימנעו את ההעלאה; או שהם מאשימים את ה"חזירות" של בעלי הדירות (ומעניין: הדאגה של בעלי הדירות לכיס שלהם היא חזירות, אבל הדאגה של השוכרים לכיס שלהם אינה כזו).

"יש סעיף המתייחס לחוק כחלון"; מתוך דף הפייסבוק של מחאת שוכרי הדירות. צילום מסך

התופעה הזו – המחאה נגד תוצאות החוק במקום נגד החוק עצמו – מדהימה, אף שאינה חדשה. אם אכן החוק גרם לעליית מחירי השכירות (ובשאלה הזו נדון מיד בהמשך) כי אז שום טריק לא היה עוזר כדי למנוע זאת.

כשם שאי אפשר למנוע את גלגול המע"מ ללקוח, או גלגול עלות השכר למשכורת, כך אין אפשרות למנוע את גלגול מס השכירות אל השוכרים. האשמה הבסיסית נעוצה במס גופו, ובמס גופו בלבד. אך ציבור השוכרים – המחלקים את השוק בין הצדיקים העניים (השוכרים) לבין הטייקונים הרשעים (המשכירים), אינם מכירים בכך שהכלכלה היא משחק של כלים שלובים. דוגמה יפה לכך היא חובת ההפרשה לפנסיה "על חשבון המעסיק", אף שברור שכל החלק שהוא על חשבון המעסיק נגבה במהרה מחשבונו של המועסק.

האם המס אחראי לעליית המחירים?

אבל האם באמת המס על דירה שלישית מגולגל אל השוכרים? זו שאלה שקשה להשיב עליה. הכלכלן אסף צימרינג, לפחות, טוען שהטיעון הזה אינו מסתדר עם ניתוח כלכלי סטנדרטי.

צימרינג מסביר שמסים אינם מגולגלים הלאה פשוט כי המוכר או המשכיר רוצה זאת, אלא משום שהמס משפיע על ההיצע (מס גבוה יותר גורם ליותר מוכרים לצאת מהשוק) וכך נקודת שיווי המשקל, שהיא המחיר, עולה. לעומת זאת כלל לא ברור שהמס החדש יוציא דירות מן השוק, ואם כך נקודת שיווי המשקל לא השתנתה באופן מהותי: הביקוש הוא אותו ביקוש, ההיצע הוא אותו היצע, ולכן המחיר הוא אותו מחיר. אם המחיר עולה הרי זה לא בגלל המס אלא בגלל עליית הביקוש, לדוגמה (אם קצב הדירות הנבנות או מוצעות להשכרה אינו מדביק את קצב עליית הביקוש עקב הגידול באוכלוסייה).

ואם בעל הדירה אמר במפורש שההעלאה היא בשל המס? זה בהחלט יכול להיות, אבל העובדה שהוא יכול לדרוש זאת והשוכר יסכים אינה קשורה בהכרח למס: לשוכר לא באמת אכפת שלבעל הדירה יש יותר הוצאות; כל מה שמעניין אותו זה האם הוא יכול להשיג דירה בתנאים טובים יותר או לא.

לצורך התרשמות בעלמא ניתן לראות את תוצאות המשאל שקיימתי בפייסבוק ובטוויטר ובו שאלתי שוכרים האם העלו להם את שכר הדירה עם קשר או בלי קשר לחוק מס דירה שלישית. מתברר שאצל לא מעטים שכר הדירה עלה – אבל אצל רובם שכר הדירה עלה בלי קשר לחוק, מה שמעורר את החשד שגם כאשר בעלי הדירה אומרים שהם מעלים בעקבות החוק, לא זה מה שגרם ליכולת שלהם להעלות את שכר הדירה.

מחאת השוכרים נגד תוצאות המס, אם כן, יכולה להתברר כשגויה פעמיים: גם משום שאם הם צודקים המחאה צריכה להיות נגד המס עצמו, וגם משום שייתכן שהם לא צודקים, והעלאת שכר הדירה נובעת ממציאות הדיור הדוחקת, שבה פחות מדי דירות נבנות, הרגולציה על אישורי בנייה והמיסוי המסובך של ההשכרה מורידים את ההיצע לעומת הביקוש, ולפיכך שכר הדירה עולה.

התוצאות בלתי צפויות, הנזקים הצפויים

כל זה לא אומר שמס הדירה השלישית צודק באיזשהו מובן. להפך: ברור שמדובר במס רע במיוחד, שלא ישיג שום תוצאה חיובית אבל יפגע בחייהם של אלפי אזרחים: בין אם מדובר באנשים המתפרנסים בצמצום מהשכרת דירות (כשהיחסים עם שוכרים אינם ממש גן עדן), או ששמרו את הדירות בתור קרן הפנסיה שלהם, או שהם נותנים לקרוב משפחה נזקק לגור בדירה וכעת הם צריכים לשלם עליה עוד מס גבוה, ועוד כהנה וכהנה – כל זה פוגעני ביותר וחסר תועלת של ממש.

ויש עוד השלכות שליליות: אנשים הרושמים את הדירה על חשבון קרוביהם, דבר שפוגע בקרובים הנחשבים כעת לבעלי נכסים; ובטווח הארוך, הדבר יפגע עוד יותר בשוק השכירות, כפי שמסביר (שוב) אסף צימרינג:

משקיעים שמשכירים דירות לאחרים הם לא מפלצות תאבות בצע. הם, בלב העניין, סוג של מתווכים. הם קונים דירות מקבלנים (או מבעלים קודמים) ומשכירים אותן למי שלא מעוניין או לא יכול לשלם פרמיית בעלות. בכל תולדות הקפיטליזם, ואף לפני, מתווכים נחשדו בכך שהם אלו שיוצרים את הביקוש, ובכך הם תורמים לעליית המחירים. לעיתים (רחוקות, יש לומר) יש משהו באשמה הזו. בדרך כלל אין.

במקרה הנוכחי, רוב העלות של קניית דירה נובעת ממחיר שירותי הדיור שהיא מספקת, והמשקיעים לא משפיעים על המחיר הזה ישירות. לעומת זאת, מתווכים מספקים שירות חשוב  – הם מקלים על היצרנים מצד אחד, ועל הצרכנים הסופיים מהצד השני, לפגוש זה את זה. עבור בוני הדירות, קיומם של משקיעים מוריד את הסיכון שהם ניצבים בפניו. אם המס החדש יצליח במטרתו המוצהרת, ואם הוא יאריך ימים, הוא ידחק משקיעים החוצה משוק הדיור, וימנע לחלוטין את קיומם של משקיעים מוסדיים בשוק הדיור להשכרה.

לכן, בטווח הארוך, המס יגביר את הסיכון שהקבלנים ניצבים בפניו כשהם בונים, ובסופו של דבר, זה יוביל לפחות בניה, ולירידה בהיצע הדיור – ההיפך ממה שכולנו רוצים. סביר שלא יהיה מדובר בשינוי גדול, אבל סביר שהוא יהיה בכיוון הלא נכון. וכל זה בשביל מה? להוריד קצת את פרמיית הבעלות?

אז האם מס דירה שלישית גורם להעלאת שכר הדירה? אם כן, ודאי שיש מקום לקרוא לביטולו המידי, במקום להתלונן על "החזירות של בעלי הדירות". אבל גם אם לא – הוא עושה מספיק נזק גם ככה. הנהייה של שר האוצר אל "צעדים מידיים" בעלי השפעה שלילית, במקום להתמקד בשינוי של מה שעומד בלב עליית המחירים – היחס בין הביקוש להיצע – מלמדת הרבה על בעיות הכלכלה הפוליטית המודרנית, חסרת הסבלנות וחסרת ההבנה בעומקם של דברים, דבר המשותף גם לפוליטיקאים פופוליסטיים וגם, כמו שראינו בשבוע שעבר, לכתבים פופוליסטיים. כאשר שוכרי הדירות ומשכירי הדירות, הקונים והמוכרים, יבינו שהדרך הקצרה-שהיא-ארוכה לא תוביל אותנו לשום מקום, אולי נוכל סוף סוף לקבל צעדים כלכליים אחראיים, של פתיחת שוק הדיור ליוזמה חופשית והסרת אחיזתה הדורסנית של הממשלה בו.

מאמרים נוספים

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

8 תגובות למאמר

  1. חייבים למצוא פתרונות יותר מעשיים.אי אפשר כל הזמן מיסים מכל כיוון.מי שיכול לברוח מהמדינה טוב יעשה.

  2. פלפול כלכלי עקום! ההמומחה מסביר שכאשר יהיו פחות מתווכים דהיינו פחות ביקוש יקטן גן ההיצע במקביל. אבל ברור לא בר בי רב שמחיר גבוה נובע מכך שהביקוש גובר על ההיצע. סלוק המשקעים מהשוק יקטין את ההיצע אולי באופן מינורי אבל את הביקוש יקטין בהרבה
    העליה בשכר הדירה היא תופעה שהייתה ותמשיך להיות בגלל עמדת הכח של המשכיר. כאשר רק מיעוט מבעלי הדירות משלם מס לא צפויה עלייה ארוכת טווח במחירי השכירות
    כחלון בכיוון הנכון.

    1. מלאי הדירות קבוע (בהנחה מקלה שהבניה החדשה מכסה את הביקושים החדשים )
      אם כך כל דירה שמשקיע ימכור תצא משוק השכירות ותגרום לעליית מחיר

  3. האשם הוא לא בעל הבית אלא הממשלה. אין מקום בעולם שמשלמים מס רכישה. המעם של 17% הוא מעם חזירי. הקבלנים מטילים את כל ההוצאות על הרוכש. מחירי האינסטלציה האריחים המלט הבלוקים וכל יתר מוצרי הבניה גבוהים משמעותית מאשר במדינות העולם המערבי. הממשלה מטילה מסים שונים ומשונים, והתוצאה היא מחירים לא שפויים. הכל מוטל על הקונה המשלם גם במקום נידח במדינה סכומים שאינם ריאלים.
    הרווח של המשכיר נע בין 2-4% במדינות אחרות בהן משלמים שכר דירה נמוך יותר הרווח למשכיר יכול להגיע גם ל10% בארצות הברית למשל משלמים מס רק בעת המכירה וזאת גם רק על הרווח שנוצר מהשבחת הנכס. לכן אל תאשימו את בעלי הדירות. תפגינו נגד מדינות החזירית של המדינה הסוחטת את האזרח עד כלות.

  4. לזאב.
    אכן כל דירה שתמכר מורידה את מספר הדירות להשכרה וזו בדיוק המטרה- שמלאי הדירות הזה יעבור לאנשים שיגורו בהם במקום לשלם דמי שכירות למשקיעים עשירים. על כל אחד שקונה דירה ראשונה קטן מספר האנשים שמפסידים כסף משכירות. בקיצור הביקוש לשכירות יורד ברמה של אחד לאחד
    פלא שגרשוני קונה את השקר הזה של התקשורת. יש מאמר יפה בעין השביעית על האינטרס מאחורי הקמפיין התקשורתי נגד המס הזה. אולי זה בגלל שהוא מתנגד אוטומטית לכל מס?

  5. כיועץ נדל"ן בירושלים,אני תמיד מייעץ לבעלי דירות,לחפש את השוכר האמין והסולידי,ששוכר נכס לשנים רבות,ועל מנת לשמר אותו לאורך זמן,לשמור על דמי שכירות הוגנים ויציבים,הואיל ותחלופה של שוכרים רק מזיקה לתחזוקת הדירה,ובין השכרה להשכרה הנכס נשאר ריק,ולעיתים גם מצריך שיפוץ ושידרוג.לכן עדיף להשאר עם שוכר ותיק ואמין,אלמנט שגם חוסך הרבה כאב ראש,וריצות מיותרות להחלפת המונים ולהצגת הדירה מחדש.
    בברכה משה שי הולילנד נכסים