בנק ישראל: 'מחיר למשתכן' לא עושה את העבודה

דו"ח שפרסם בנק ישראל בשבוע שעבר חשף בעיות בתכנית הדגל של שר האוצר. היא לא תרמה להורדת מחירים, זוכים רבים לא קנו את הדירות, והשוק מושפע בכלל מגורמים אחרים

התכנית לא מצליחה. שר האוצר כחלון. צילום: יונתן זינדל /פלאש90

את תפיסת העולם של שר האוצר כחלון ומשרדו בנוגע לשוק הדיור, ניתן לתאר בערך כך: המחירים גבוהים מדי, הסובלים העיקריים הם זוגות צעירים, והאשמים הם המשקיעים. תכניות הדגל של כחלון לטיפול בבעיה בטווח הקצר היא 'מחיר למשתכן' שנועדה לסייע לסובלים הצעירים, והמס על דירה שלישית שנועד להעניש את האשמים העשירים ולשחרר דירות לשוק.

בשבועות האחרונים חוגג כחלון את מה שנדמה כהצלחה, כפי שאפשר להתרשם בדף הפייסבוק של שר האוצר. על פי המתואר שם, המוני זוגות מאושרים זכו בדירה בזיל הזול, והנתונים מצביעים על קירור שוק הדיור לראשונה מזה שנים; במקביל, חדשות לבקרים ישנם דיווחים על אלפי ועשרות אלפי יחידות דיור בכל רחבי הארץ, פינוי־בינוי ותמ"א 38; שוק הדיור עולה על דרך המלך, והכל בזכותנו.

אלא שדו"ח חדש שפרסם בנק ישראל מגלה כי המציאות רחוקה מלהתיישר עם משאלות האוצר.

הדו"ח, שפורסם בשבוע שעבר, העלה כי באזורי הביקוש רק 2% מהנרשמים להגרלות 'מחיר למשתכן' זכו בדירה הנכספת. גרוע יותר – מחצית מהזוכים זכו בדירות המרוחקות ממקום מגוריהם. המשמעות היא שההשפעה של התכנית על אזורי הביקוש הייתה מזערית, ובנוסף, סיכוי סביר שכמחצית הזוכים מתייחסים לדירותיהם כאל דירות להשקעה ולא למגורים, שהרי אחרת מה יעשו עם דירה המרוחקת כל כך ממרכז חייהם הנוכחי?

הניתוח של הבנק מראה כי בשורה התחתונה התכנית של כחלון העלתה את הביקוש לדירות, צעד שגורם כמובן לעליית המחירים בכל השוק. אופס. נתונים אלו של בנק ישראל מצביעים רק על חלק מהבעיות בתכנית הדגל של כחלון. כדי להבין מה שקורה היום בשוק הדיור, ואת ההשפעות השליליות של היוזמות השונות, צריך לזכור כמה נקודות.

הריבית עולה – הכל עולה

בעקבות צעדים שונים של הבנק הפדרלי בארה"ב ושל בנק ישראל, הריבית על המשכנתאות עלתה בצורה משמעותית בתקופה האחרונה. בשל כך, אף שמחירי הדירות "על הנייר" עשויים לרדת, העלות הריאלית של הרכישה עלתה משמעותית. במצב כזה, השוק צפוי להתקרר וייתכן שהמחירים "על הנייר" ירדו.

במילים אחרות: אם תתרחש ירידת מחירים היא לא בהכרח בגלל מהלכי האוצר, אלא בגלל עליית הריבית; וגם אם תהיה ירידה, המצב בשוק בהחלט לא "טוב יותר" כאשר הרכישה נעשית קשה יותר.

באופן אירוני, העשירים הם הקבוצה שנפגעת הכי פחות מהמצב – מי שיש לו הון זמין ולא נדרש ליטול הלוואות רגיש פחות לעליית הריבית, וירידת המחירים משחקת לטובתו. יתרה מכך – למשקיעים רציניים יש מגוון נכסים, כך שהתקררות בשוק הדיור פוגעת רק בחלק מהונם הכולל, והיא מתקזזת עם עליית התשואה על נכסים פיננסיים אחרים.

צריך לזכור שרוב משקי הבית בישראל מחזיקים דירה בבעלותם (כ-65 אחוז), כך שירידת מחירים דרמטית בכל השוק עלולה בסופו של דבר לפגוע במאות אלפי משקי בית – ששווי הנכס העיקרי שלהם יישחק משמעותית. המפסידים הגדולים במצב כזה יהיו דווקא אנשי מעמד הביניים והמעמד הנמוך, שגייסו את כל הונם ולקחו הלוואות. כאשר ההחזר החודשי של המשכנתא עולה אך ששווי הדירה יורד, הם ימצאו את עצמם במלכוד חמור.

לא רבים יודעים זאת, אך 'מחיר למשתכן' היא תכנית שעולה הון רב. המדינה מחזיקה במרבית הקרקעות לבנייה במדינה (דרך רשות מקרקעי ישראל), כדי למכור דירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן, המדינה מוזילה את מחיר הקרקע לקבלנים. במילים אחרות – המדינה מוותרת על מליארדי שקלים של הכנסות, כדי לנסות לקרר את השוק ולתכנן אותו. הוויתור על ההכנסות בא על חשבון הפחתת החוב הלאומי, הורדת מסים או השקעות בתשתיות ציבוריות, בביטחון וכדומה.

אין ארוחות חינם, והתכנית הזו – לא רק שאינה מועילה למעמד הביניים הנאנק – אלא שהיא גם פוגעת בו ובילדיו בטווח הארוך.

כדאי להזכיר כאן את הביקורת של קרן המטבע הבינלאומית על התכנית:

תכנית מחיר למשתכן עוזרת למשקי בית לרכוש דירה ראשונה, אך היא מועילה למשקי בית מעטים יחסית אשר זוכים בהגרלה, והיא באה במחיר של עלות פיסקלית משמעותית שאיננה משוקפת בתקציב.

זו ביקורת שמשרד האוצר לא שמח להפיץ ברבים, אך כדאי לקחת אותה ברצינות.

שוק הדיור הישראלי הוא במצב מורכב ובעייתי גם כך, ואם משרד האוצר ו"קבינט הדיור" רוצים לעזור, עדיף שיתמקדו בהגדלת ההיצע ופישוט הביורוקרטיה באופן מתון ואחראי, שיובילו להורדת מחירים ושחרור השוק באופן יציב ולטווח הארוך.

מאמרים נוספים

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

13 תגובות למאמר

  1. מה דעתכם לכתוב על דברים נוספים שעולים מהדוח של בנק ישראל?
    כמו למשל שאין מחסור בהיצע ועליות המחירים נובעים אך ורק מהריבית ומעליית השכר הממוצע של משקי הבית?

    1. מה לגבי העובדה שרוב הדירות נקנות לשימוש הקונים ולא להשקעה, אז ירידה או עלייה של ערך הדירות פוגע בשקיעים ולא ברוכשי דירה למגורים, כמובן אלו שקנו דירה בשנים האחרונות במחיר מופקע נפגעו אבל הציבור בכללותו לא נפגע, ןלא להזכיר את המונופול על הקרקעות של המדינה, והמיסים על הדירות לא ייתכן שאזרח שמשלם מיסים ברמה כה גבוהה בארץ שנדרש לשרות צבאי ישלם סכום מטורף שכזה על דירת מגורים. הכתבה מטופשת ואינטרסנטית עם ראייה צרה ביותר, בבקשה תפסיק לכתוב באתק זה.

    2. יש רעיון איך אפשר להוריד את השכר הממוצע? חלק גדול מהמגיבים הבורים מחכים ליום הזה

  2. "הוזלת הדיור" = מסך עשן להעדפת עובדים פלשתינים (תמורת פיגועים + דירות במחירי בועה)
    "מחיר למשתכן" = גימיק יחצני

    פטור ממס על 5,000 ש"ח מהשכרה = יריקה בפרצוף לשכירים שמשלם 10% מס על
    משכורת של 5,000 ש"ח / עידוד "משקיעים" = פיאודליזם מודרני

    הפתרון היחידי = מיסוי כבד על השכרת דירות (שר אוצר שעובד בשביל הציבור)

  3. התוכנית לא מוסרית.
    הגרלה גורמת לזוכה לקבל 100٪ תגמול, וליתר 0٪ תגמול.
    מוסרי יותר לחלק את הכסף שהמדינה מוכנה להשקיע בסקטור הנבחר — באופן שווה בין כל הזכאים.

    1. היגיון של סטאלין…
      יוביל אותנו גם לסוף שלו ושל עמו

  4. השר כחלון טועה בגדול
    לא מחיר למשתכן ולא סובסידיה לדירות יוזילו את מחירי הדיור
    הביה מסיבית של דירות בבעלות המדינה על קרקעות של המדינה והשכרה במחיר כזה שייתר את הצורך לקנית דירה
    את המילון לבניה יקחו מכספי קופות הגמל שישקעו בבניה ויחזרו לקופות עם תשואה נכונה שהחשבון יהיה עלות בניה המתחלקת לאורך 16 שנה
    יהיו דירות קטנות ודירות גדולות וכל אחד יוכ לשכור דירה לפי צרכיו
    ברור שדירות אלו שבד"כ יבנו בבניה לגובה ובאיכות טובה יחויבו בתחזוקה קפדנית שלא כמו דירות עמידר
    לאורך זמן זה הפיתרון למצוקת הדיור תוך שליטה מובילה של הממשלה בשוק הדיור

  5. מצד אחד הם צודקים, מצד שני- בנק ישראל הוא אחד הגורמים לעלייה המטורפת של מחירי הדיור

  6. הבהרה, אני קורא קבוע באתר הזה, ונהנה מרוב המאמרים, אולם תפישת העולם הכלכלית של אתר זה לא הובנה לי כלל ועיקר, אמנם אני נגד מדיניות רווחה, אבל נוצרה כאן בועה לא נורמלית (על ידי התערבות המדינה והבנקים, ויד רוחצת יד ושתיים רוחצות פנים), ואין ברירה אלא שהמדינה תתערב באופן מסיבי כדי להסדיר את העניין. אין מישהו אחר שיעשה את זה.
    דבר שני, כאן במידה חוזרים על המנטרה של הגדלת ההיצע שוב ושוב. אין לי עם זה בעיה שהעשירים יהיו עשירים הרבה יותר, רק שלי תהיה דירה וזה הכל.
    אבל רגע, מחיר למשתכן לא פותר את בעיית ההיצע – בטווח הארוך? (אין הרבה עתודות קרקע מפותחות במרכז הארץ למשך העשור הקרוב, וחשוב מאידך לשמור על האינטרס של פיתוח הגליל והנגב, את השקלול הזה שמתם בחשבון לפני שכתבתם את המאמר הזה?)

  7. שינוי שיטת המכרזים והפחתת מחיר הקרקע הם הפחתת מיסים. להגיד שהפחתת מיסים עולה למדינה כסף זה נכון אבל זה חצי מהאמת.

    כידוע לפעמים הפחתת אחוז המס גורמת דוקא לגביה של יותר כסף כי הפעילות הכלכלית עולה.

    וגם היום לפחות חצי ממחיר הדירה הוא מסים שונים ומשונים במקום לעזור לאזרח בדיור המדינה מנערת אותו טוב טוב אז אם רוצים להפחית את מחיר הדירה כדאי לטפל במרכיב המיסוי שהוא לפחות חצי מהמחיר של דירה חדשה .

    בנק ישראל אוהב לגבות מיסים ולהגדיל את המגזר הציבורי וכנראה הם לא מודעים לנטל הכבד שלהם במיוחד על העשירונים הנמוכים

  8. כיועץ נדל"ן בירושלים,בבירת ישראל בשכונות הקצה,הפריפריה,הלוויין,והתפר,יש דירות בעלות זולה ונגישה,שמתאימה
    הן לזוגות צעירים,והן למשפרי דיור,ועם סיום חפירת המנהרה בגין הרכבת המהירה לגוש דן ולמדינת ת"א,ניתן יהיה בקלות לגור בנוחות ובעלות זולה ונגישה בעיר הכי יפה בארץ,ולעבוד ולבלות בעיר ללא הפסקה.
    בברכה משה שי הולילנד נכסים

    1. מה אתה אומר? ספר לנו על זה. עד כדי כך מצבך חמור?
      עליה בריבית תשפיע חזק על השוק.
      מציע לך להתכונן לכך טוב.
      אני בכל מקרה מכין את הכיס להזדמנויות שפויות.
      אבל אנחנו לא נמהר לקנות אחרי הוזלות של אחוזים בודדים.
      גם לא תהיה לנו היכולת לכך
      תתכונן טוב, השוק לפני ירידה , וכשהריבית תעלה היא תחריף מאוד