מחיר למסתכן: כך מרוויחים הספקולנטים מתכניתו של כחלון

רכישת דירה היא עסק מסוכן, ו"מחיר למשתכן" הופכת אותה למסוכנת עוד יותר. אולי בגלל זה העניים בורחים מהתכנית וקונים דירות בשוק הפתוח

החלום מתרחק | פלאש90

שוק הנדל"ן המקומי בקיפאון. ברבעון השני של 2017 נמכרו 24 אלף דירות, ירידה של 15% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 12% ביחס לרבעון הראשון של השנה. בניטרול עסקאות מחיר למשתכן, מדובר בכמות הדירות הנמוכה ביותר לרבעון מאז שההכרזות של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד על תוכנית "מע"מ 0" הכניסו את השוק כולו לסחרור.

הקיפאון מקיף את כל סוגי הרוכשים ואת רוב האזורים. כך לדוגמה, רוכשי דירה ראשונה (לרוב זוגות צעירים) רכשו כ-11 אלף דירות בלבד, מתוכן 1,400 במסגרת "מחיר למשתכן". אם מוציאים מהטבלה את הדירות הללו, מתברר שמספר הדירות שנמכרו הוא מהנמוכים שנמדדו בשנים האחרונות. גם מספר הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" נמוך משמעותית מתקוות משרד האוצר. התכנית פשוט  אינה מצליחה לברוא דירות בקצב שיספק את הרוכשים הנמנעים ממחירי שוק. כמות הדירות שנמכרו ירדה בכל האזורים למעט אזור חיפה – בה יש מיעוט יחסי של דירות מחיר למשתכן, ואזור חדרה.

פחות דירות להשכרה

גם כמות הדירות שנרכשו להשקעה ירדה משמעותית, והסתכמה ברבעון השני ב-4,100. זהו אחד הנתונים שנרשמו בקרב משקיעים לפחות מאז תחילת העשור הקודם. משקלם של הרוכשים להשקעה מכלל השוק הגיע לשפל היסטורי של כ-17% בלבד. בתקופה זו נמכרו על ידי משקיעים 5,600 דירות, וכך הידלדלו כמות הדירות המוצעות להשכרה בכ-1,400 דירות במהלך הרבעון.

מדובר במגמה מתמשכת: בחמשת הרבעונים האחרונים השלים מלאי הדירות בקרב משקיעים צניחה של 7,000 דירות, לאחר שזו גדלה ב-10,000 דירות בחמשת הרבעונים שלפניהם. ירידה כזו, יחד עם המס הצפוי על דירה שלישית, צפויה להעלות עוד יותר את מחירי השכירות עבור אלה אשר נרשמו לתוכנית למשתכן ונאלצים להמשיך להתגורר בשכירות, בלי לדעת מתי בדיוק יקבלו את הדירה, אם בכלל.

הברחת המשקיעים אמנם מעלה את מחירי השכירות של הממתינים ל"מחיר למשתכן" כבר עכשיו, אך יש להם גם סיבות טובות לחשוש לגבי העתיד. תכנית הדגל של כחלון סובלת מכל התחלואים הקפקאיים המאפיינים התערבות ממשלתית מיותרת: פרויקטים שהוקצו לפרויקט נבנים בעיכובים משמעותיים, וגם מכרזים לפרויקטים חדשים נתקעים. בחלק מהמקרים נבנו דירות אשר אינן מתאימות לצרכים של מי זכה בהן. במקרה אחד שינה הקבלן את תכנון הדירות לאחר ביצוע ההגרלה. נכון להיום פורסמו מכרזים לבניית עשרות אלפי דירות, אך רק אלפים בודדים מתוכן החלו להיבנות.

נתון מדהים נוסף מהדו"ח מגלה עד כמה מחטיאה התכנית את מטרתה: "רכישת דירות במחירי שוק [כלומר, שלא במסגרת מחיר למשתכן – ד.ט] על ידי זוגות צעירים ניכרת יותר בקרב בעלי השכר הנמוך". הכינוי שלו זכתה התכנית ברשתות החברתיות, "מחיר למתקמבן", מוכיח את עצמו כמדויק: מי שמצליח ליהנות מהתכנית הוא מי שיש לו את היכולת "להמר", תוך שהוא יודע שיש לו מהיכן לממן דיור אם לא יזכה, או אם יזכה בדירה לא מתאימה – וזו דווקא האוכלוסיה המבוססת יותר. מי שזקוק לפתרונות דיור מידיים מחוסר ברירה לא ממתין לחסדיו של כחלון, וקונה דירה בשוק הפתוח.

הפתעה: המס עלה, הכנסות המדינה צנחו

גם הכנסות המדינה נפגעות מהפעלול של כחלון. הדו"ח מראה שהעלאת המיסים והרגולציה על המשקיעים הקטינה כל כך את התמריץ להשכרת דירה, עד שסך גביית המס בעבור עסקות על דירות להשקעה הסתכמו ב-450 מיליון שקל, צניחה של 37% ביחס לרבעון המקביל אשתקד – ואחת מרמות הגבייה הנמוכות ביותר מתחילת המאה, וכל זה למרות העלאת המיסים הכבדה על המשקיעים.

נתונים אלה מצטרפים לאובדן הכנסות מדינה בסך 1.27 מיליארד ש"ח, שנגרם עקב הנחות במכירת הקרקע לקבלנים במסגרת מחיר למשתכן.

אז מה היה לנו כאן: תכנית "חברתית" שאינה רלוונטית לשכבות החלשות, ומי שיוצא ממנה נשכר הוא ספקולנטים שיכולים להרשות לעצמם הימורים בסיכון גבוה בשוק הנדל"ן. על הדרך נפגעו מהתכנית שוכרים, משכירים ומשפרי דיור. וגם, כמובן, קופת המדינה.

כחלון התחייב עם כניסתו למשרד האוצר להוזיל את מחירי הדיור. תכנית מחיר למשתכן, בדומה לרפורמה המוצלחת שביצע בתחום הסלולר, חושפת יכולת ביצוע מרשימה והצלחה בהנעת גלגלי המנגנון הביורוקרטי. אולם לא מספיק לדעת לנהוג, יש לדעת גם לאן לנהוג: הרפורמה בסלולר הצליחה משום שכל מהותה היתה הפשטת השוק וצמצום התערבות ממשלתית מיותרת. הקשיים בשוק הנדל"ן, כמו הבעיות בסלולר שלפני הרפורמה, נובעות מהתערבות ממשלתית עודפת. ואת זה כחלון פספס הפעם.

דו"ח הנדל"ן הרבעוני של האוצר מאפשר לקבוע כבר בשלב הזה ש"מחיר למשתכן" הוא כישלון. טוב תעשה הממשלה אם תגדע את התכנית ותחשב מסלול מחדש  בסוגיית הדיור.

 

מאמרים נוספים

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

10 תגובות למאמר

  1. התכנית למסכן המסתכן מונעת על ידי טרמינולוגיה קומוניסטית. לקחת מהעשירים ולתת לנזקקים. היא חרפה למדינה בה אזרחיה אמורים להיות בני חורין. התוצאה תהיה, מלבד הקמה של סאלמס ומוקדי פשע לדורות, החזרת המדינה לזמנים השחורים של השיכונים של מפא"י. התכנית הופכת את כחלון ואת פקידי האוצר המתפרנסים מהביורוקרטיה למתנגדים המרכזיים לירידת מחירי הדירות. שכן אם מחירי הדירות ירדו מי יירשם לתכנית למסכן המסתכן, אם ניתן למצוא בשוק החופשי דירות זולות יותר? וכך אנו חוזרים למקרה הקלסי של מעורבות ממשלתית המשבשת את כוחות השוק ואינה מאפשרת לירידת מחירי הדירות להתרחש. רייגן צדק באמירת המופת שלו: ממשלה אינה פתרון היא הבעיה. כיצד אדם שפוי ונבון יכול להעלות על דעתו שקבוצה אפורה של פקידים ופוליטיקאים ברמה הרגילה של הסקטור הזה, מסוגלים בכלל, לפעול, ולשים עצמם במקום כוחות השוק האדירים? זו תפיסה של כלכלה מתוכננת ומתוכנת. הניסיון ההיסטורי אדיר הממדים שניסה את התפיסה הזו הביא למותם של מליוני מתים ברחבי סיביר, לאומללות וסבל בל יתואר. בכל מקום בו ממשלה נוגעת, מתרחש אסון, ואף אחד אחר כך לא משלם את מחיר, כי ממשלה היא חסרת פרצוף, היא מיתוס מזויף, רק אלה שעליהם נעשה האקספרימנט הביורוקרטי. חובה על כל שוחר חופש וחירות לחזור וללמוד ולשנן את המחיר הנורא של יישום רעיונות קומוניסטיים או סוציאליסטים (זה היינו הך)

    1. הוסיף כי דווקא החלק הטוב היחיד בתכנית הוא מה שהכותב מכנה "אבדן הכנסות המדינה" כי המשמעות שלה, פחות כסף לבזבז, יותר כסף נשאר אצל האזרח, וזהו הכסף היעיל הלבן והטוב

  2. הבל הבלים,

    בעשור האחרון קצב תוספת הדירות החדשות הדרושות הוא 25,000 בשנה והמספר כולל עולים מול יורדים. נולדים מול מתים. דור מבוגר שעובר לבית גיל הזהב אל מול דירות שמושכרות בשוק החופשי או נמכרות.

    ב- 2009 בזמן ירידת הריבית נפגש חוסר זמני וקטן שיצר כאן בועה ספקולטיבית. מחירי הדירות עלו בין פי 2-3 תלוי מקום. שכ"ד עלה רק בכמה עשרות אחוזים. מאחר ואין רבבות בערי אוהלים משמע יש מספיק דירות. ומה שלמעשה יצרנו הוא מצב בו הדירות נרכשו ע"י משקיעים שהם הדור הוותיק שנהנה מקביעות העבודה. דירה שנרכשה במחיר של 50-60 משכורות חציוניות אל מול 200+ משכורות הדרושות כיום. יש עליה של מאות אחוזים בכמות המשקיעים בעשור האחרון.

    למי שמסתובב בארץ יש תנופת בניה ועודף של עשרות אלפי דירות לא מכורות בידי היזמים – הנתון לגבי כמות הדירות הלא מכורות לא מתעדכן מזה כ- 9 חודשים. בשנה האחרונה יש ירידה של עשרות אחוזים בקצב הרבעוני של מכירת הדירות ועל כך מעידים הדו"חות של החברות הבורסאיות בתחום.

    לא אגיד ש"מחיר למשתכן" חפה משגיאות. המחירים שלפעמים זולים ב- 700,000 ש"ח ממחיר השוק במרכז מעידים על ניתוק מוחלט בין השכר של עשירונים 9 ומטה במשק למחירים של מוצר הכרחי.

    המדיניות של הממשלה בעשור האחרון מובילה לחלוקה גילאית ומעמדית: מי קנה ב- 650,000 ש"ח לפני כעשור אל מול מי שיקנה את אותה הדירה ב- 1,700,000 ש"ח תוך שהוא נוטל חוב ל- 30 שנים. והכל בגלל שלא נולד בעשור הנכון. נוסיף את המעבר לדור א' שנהנה מקביעות ושכר גבוה לדור ב' ועובדי קבלן כשיטה כלכלית + פנסיה במתכונת החדשה על מנת להבין לאן המדיניות מובילה לחורבן בית שלישי.

    מול הערבים אנחנו נעמוד, מול הגירת האוכלוסיה החזקה לרלוקשיין – אנחנו לא.

    כבר כיום, בני ה- 30 ומטה רוכשים דירות ובתים בגרמניה, ארה"ב או קנדה במחירים שנראים חלומיים. האבסורד הגיע לכדי כך שתשואת שכ"ד בישראל היא סביב 2-3.5% שנתית מה שאומר שהשכר במשק לא תומך במחירי הדירות ושכ"ד מעיד על ניתוק זה. תשואה על נדלן ראוי כי תעמוד על 5-9% ולכן המחירים מנופחים בכ- 40-70%.

    השאלה כרגע היא האם השר כחלון יצליח להוציא את האוויר החם מבועת החובות של המשק הישראלי או שנקבל פצוץ של בועת חובות כפי שקרה באירלנד או ספרד לפני כעשור.

    האשם ב-ה הידיעה הוא בנק ישראל שהיה אמור לדעת מה יקרה כשהריבית במשק יורדת, מה קורה כשהשכר החציוני במשק עולה לאט מאוד ומצד שני הבנקים מעלים את ההלוואות לנדלן בקצב של 10-15% בשנה – כשכמות הכסף גדלה מהר מאוד למוצר הכרחי קוראים לזה אינפלציה רק שבישראל מחירי הדירות לא נספרים לחשובי המדד ומחירי שכ"ד לא משקפים נכונה את גודל האבסורד.

    בזמן אמת היה לבנק ישראל את כל הכלים לא לנפח בועת אשראי (שהיא למעשה בועת חובות משקי הבית) – רק שזה לא נעשה ואנחנו חיים כיום על יריעה של בלון מנופח שגדל למיימדי ענק בזכות אשראי זול.

    ואגב, ריבית המשכנתאות כבר עלתה לרמה של מעל 5% למח"מ של 20-30 שנים. כך שהשכ"ד לבנק הוא כבר מעבר לכפול לשכ"ד לבעל בית פרטי.

    1. כל התזה שלך מבוססת על כך שאין מחסור בדירות, כי אנשים "לא גרים באהלים".

      אבל ההנחה הזו שגויה.
      אנשים גרים אצל ההורים, דוחים חתונות, דוחים ילדים, גרים במרתפים, גרים בדירות מחולקות שאינן מהוות דירה של ממש למגורים נוחים ואירוח.

      בהחלט יש מחסור אמיתי, כל שנה חסרות עשרות אלפי דירות.
      ואת זה שום טריק של מחיר למשתכן לא פותר ולא יוכל לפתור.

  3. מטרת התוכנית היא לא לספק דירות מוזלות אלא לגרום למיתון עליית מחירי הדיור וירידות מחירים במקומות רבים ומטרה זו הושגה ולכן התוכנית היא הצלחה
    מספר הערות לכתבה
    1 שנה קודמת עלו מחירי הדיור ב 12 אחוז עכשיו המחירים בקיפאון ובכיוון למטה
    2 מה שמנשים עדיין את המחירים היא הריבית הנמוכה – כאשר תעלה הריבית המחירים ירדו
    3 התייחסות לתקלות נקודתיות כמשקפות את כל המערכת זו דמאגוגיה
    4 מי שלא יגור בדירה שרכש ישכיר אותה

    לכן התוכנית בהחלט השיגה את המטרה שלה שהיא מיתון עליית מחירי הדיור וירידות מחירים במקומות רבים

    1. בדיחה. אחרי 8 שנים של עליות, ללא מעורבות ממשלתית המחירים היו צונחים כלפי מטה. התכנית היא הגורם המרכזי שמונע את ירידת מחירי הדירות. כל מעורבות ממשלתית היא אסון ושל כחלון פי כמה. ביורוקרט קלסי שכל מפלגתו בנויה על תמיכה של מקורבים פקידים ושאר מקבלי טובות הנאה . אין קשר לריבית, לולא הריבית הנמוכה היה מתרחש אסון גדול יותר, בני אדם היו שוקעים בחובות ללא כל יכולת להשתחרר מהם. התכנית היחידה העונה לתפיסת העולם של כלכלה חופשית היתה זו של לפיד, ביטול מע"מ לזוגות צעירים, כלומר, הורדת מיסים. זה היה חלקי, זה היה מעט, אבל העקרון היה נכון

    2. "הסוציאליזם היא פילוסופיית הכישלון, דת הבורות וזמרת הקנאה" (צרציל)

  4. המילה ספקולנטים היא טרמינולוגיה קומוניסטית הרד-קור. למה אין לחם במכולת? הספקולנטים לקחו הכל. במומו פוסל.

    מה לעשות כשעושים הפרטה של נכסי המדינה מי שמשתתף במשחק הוא מי שיש לו כסף ורצון לשחק

    1. נכון. אין למושג ספקולנטים מקום באתר שוחר כלכלה חופשית

  5. בירושלים בשכונות הלוויין,הקצה,הפריפריה,והתפר,יש עדיין דירות זולות ונגישות לכל כיס,הן לזוגות צעירים והן למשפרי דיור,ועם השלמת חציבת המנהרה בגין הרכבת המהירה לגוש דן,ניתן יהיה לגור בבירת ישראל בנוחות ורווחה,ללא משכנתאות לוחצות,והלוואות חונקות,לבלות ולעבוד בעיר ללא הפסקה,ולגור בעלות זולה בציון העיר הכי יפה בעולם.