זאת הריבית, אידיוט — מדוע תוכנית הדיור הממשלתית חייבת להיכשל

תכנית הדיור הממשלתית שהעביר יאיר לפיד בקבינט הדיור צריכה להתקבל באנחת רווחה. היא אמנם לא תביא להורדת מחירי הדיור, אך לכל הפחות היא לא תגרום לעלייתם ביותר מכמה אחוזים, וגם בכך יש נחמה.

(כתב: אורי רדלר)

אז מה יש לנו? תוכנית הדיור כוללת בין השאר חיזוק לחוק הודל"ים — תקנת פסבדו-שעת-חירום המנסה לעקוף את הסרבול הביורוקרטי באמצעות דריסת חוק וסדר במשאית סמיטריילר — בהרחבתו לתכניות פינוי-בינוי וביד שניתנה לו גם באדמות פרטיות. תמ"א 38, שחוזק שוב ושוב בתקנות המכופפות את זכויות המיעוט בבתי־מגורים, זכה לחיזוק נוסף בדמות קרן הלוואות ממשלתיות. בתחום הדיור להשכרה בוקה ומבולקה: מצד אחד ניתן מעודדים ונותנים פטור ממס הכנסה למשך יותר מ-20 שנה, כשבמקביל מכה המדינה במקל בניסיון להגביר את האכיפה של מס ההכנסה על משכירי דירות, מצד שלישי מוצע גזר נוסף בדמות פטור ממע"מ דירות להשכרה בעת מכירתן כשהכוונה "לדירות הטובות", אלו שהממשלה הורתה על בנייתן, לא הדירות הרעות שנבנו בלי הוראה ממשלתית, כשבה בעת קונסים קבלנים שלא התחילו לבנות בזמן.

זה יעבוד בערך כמו שזה נשמע.

כישלונן הידוע מראש של כל תכניות הדיור הממשלתיות נובע מכך שהן מנסות להשיג את הבלתי-אפשרי. שוק הנדל"ן בישראל, ממש כמו בכל מדינה אחרת בעולם, נשלט על־ידי ביקוש, ולא על־ידי היצע. כלומר, הגורם המכריע בשוק הוא הביקוש של הציבור לקנות דירה, ולא היצע הדירות לקנייה. 

נכסי מקרקעין הם אחד משלושה אפיקי ההשקה המרכזיים, לצד אגרות־חוב ממשלתיות והשקעה בבורסה. עודף הביקוש לנדל"ן בישראל נובע מכך שהריבית על אגרות־החוב נמוכה, ולכן ההחזר על ההשקעה נמוך; ומכך שהבורסה התל־אביבית גוועת מעודף רגולציה, ואינה אפיק ראוי להשקעה. כששני האפיקים האלטרנטיביים להשקעה אינם מניבים החזר ראוי, מעדיפים אזרחי המדינה להשקיע את כספם בנדל"ן — אם ברכישת דירה נוספת, ואם כדירה יחידה.

הביקוש העצום לדירות נולד מריבית נמוכה. שוק המשכנתאות התחיל לתפוח כבר כאשר השתעשע הנגיד בהורדת הריבית בשנים 2006-2007, אך הבועה נכנסה להילוך גבוה רק כאשר הוריד בנק ישראל את הריבית באופן דרמטי מספטמבר 2008. משטר הריבית הנמוכה הפך את ההשקעה באג"ח ממשלתיות פחות משתלמת והוזיל את הכסף. הכסף הזול הוביל לגידול דרמטי בהלוואות המשכנתא: בחמש וחצי השנים האחרונות גדל היקף המשכנתאות לציבור ב-66 אחוז, שהם כ-98 מיליארד שקל. לשם השוואה, האשראי לציבור שלא לדיור גדל באותה תקופה רק ב-3 אחוז (15 מיליארד שקל).

תכניות ממשלתיות לדיור, מטבען, מכוונות להשפיע לא על הביקוש כי אם על ההיצע. בסיוע מערכת של איסורים, היתרים, איומים, תמריצים, מיסוי, והטבות מנסה הממשלה להורות לשוק הדיור להגדיל את מספר הדירות המוצעות למכירה, להוזיל את מחירן ולהניא חלק מהקונים מרכישת דירות. במלים אחרות, הממשלה מנסה לכפות על קבלנים ומוכרי הדירות להציע את הדירות במחיר נמוך יותר מזה שהקונים מוכנים לשלם, ומנסה לכפות על קוני הדירות להימנע מקניית נדל"ן ובמקום זאת להפסיד חלק מכספם בהשקעה בשוק האג"ח הממשלתיות ובבורסה.

כישלונן של תכניות ממשלתיות לדיור נובע ממה שהממשלה אינה מוכנה לעשות. הממשלה יכולה לעודד בניית דירות באמצעות הפחתת מיסי הנדל"ן והקטנת הסכומים שגובה מנהל מקרקעי ישראל. הכנסות המדינה מאלו מסתכמות ב-12.5 מיליארד שקל לשנה. הכנסות נכבדות אחרות למגזר הציבורי זורמות דרך התקנת חיבור לביוב ולמים, חיבור לחשמל, והעברת תשלומי שוחד בדרך המוניציפלי והארצי. הפחתת המיסוי הזה תוכל לסייע בהורדה של מחירי הדירות ב-10-20 אחוז. אך הממשלה אינה מעוניינת להקטין את הכנסותיה מקרקעות וממסי דיור. היא מעוניינת להגדיל אותן.

דרך אחרת לשיפור המצב בשוק הנדל"ן היא באמצעות צמצום הביורוקרטיה וההליכים. ממשלת ישראל מספרת לנו בסעיפי תקציבה כי שרשרת היצע הדיור חורקת: המעבר מהרשאות לתכנון ועד לבנייה הוא, בממוצע, 15 שנים. אורך התהליך גורם באופן ישיר לייקור האשראי לבנייה ולייקור ההליך כולו. הממשלה יכולה לעשות הרבה — באמצעות הסרת הליכים, רגולציה וסרבול ביורוקרטי — כדי לקצר במידה ניכרת את ההליך. אבל קיצור הליכים משמעו ויתור על כוח, והממשלה אינה רוצה לוותר על כוח.

כחלון: תנו לי את הכוח לרכז בידי עוד כוח

דוגמה טיפוסית לתאוות הכוח הזו נתן השר לשעבר, משה כחלון. בכנס לסטודנטים במכללה האקדמית תל־אביב יפו הכריז כחלון, ברוח דמוקרטית-עממית, כי הפתרון לבעיות הדיור הוא "להכריז על מצב חירום ואז אפשר לחוקק חוקים קיצוניים." וכדי שאף אחד לא יטעה ויחשוב שמדובר בהחלקה חד־פעמית הוסיף כחלון, בכנס של "כלכליסט," כי הוא מציע "להכריז על מצב חירום בנושא, לבצע סדרת חקיקות בעניין… [ו]להפקיע סמכויות מהשלטון המוניציפלי." אם המעורבות העמוקה עד היום לא חוללה שינוי, מציע כחלון מעורבות עוד יותר עמוקה. מה שלא הלך בכוח, ילך עם יותר כוח, ומה שלא הלך עם יותר כוח ילך עם פטיש חמישה קילו. רק תנו לו את הכוח לטפל בזה!

אך כחלון ודומיו עשו בשנים האחרונות פעולות כוחניות רבות, בלי להשיג כל תוצאה חיובית. שלל התקנות המשתנות חדשות לבקרים, תמ"א 38, פינוי-בינוי, חקיקה הנוגעת להשכרה, ניסיונות לחייב קבלנים למכור חלק מהדירות בהפסד, קנסות על דירות ריקות, היטלים על בנייה לא במועד ודומיהם — כל אלו יצרו ערעור של זכויות קניין, דחיקה אלימה של דיירים חלשים ואווירה כללית של אי־וודאות ואי־אמון. אך המחירים לא ירדו בשקל אחד. למעשה, מעורבות הממשלה רק תרמה להעלאת המחירים.

הפתרון האמיתי חייב להתחיל בריבית

אין אדם במערכת הכלכלית, בבנקים, בין הקבלנים, בבנק ישראל ובמערכת הפוליטית (שראשו מחובר לכתפיו) שאינו יודע כי משטר הריבית הנמוכה הוא שהביא לעליה המטאורית במחירים. הממשלה אומרת זאת בגלוי. אפילו בבנק ישראל, האחראי לשער הריבית, אומר זאת באופן מפורש. מחקר שנערך בבנק ציין כי "עיקר התנודות במחיר הבסיס [של נדל"ן] נובעות מתנודות בשער הריבית, ובמיוחד הריבית ארוכת־הטווח." במטבע דומה, הכסף הזול שמזמנת הריבית הגדיל לא רק את כמות הלוואות המשכנתא אלא גם את יחס המינוף — היחס שבין גובה ההלוואה לערך הבית. בשנים 2007-2010 הוכפל יחס המינוף.

ממשלות ישראל, כמוהן ככלכלנים רבים, נרתעות מאפשרות של העלאת הריבית. סיבה אחת לרתיעה היא שריבית נמוכה מאפשרת לממשלה לקבל הלוואות זולות מהציבור באמצעות הנפקת אגרות-חוב. סיבה בולטת יותר, עם זאת, היא פחד. החשש הגדול הוא מכך שכאשר הריבית תעלה שוק הנדל"ן יצנח במהירות, ויותיר קבלנים עם דירות יקרות ללא קונה, דיירים עם תשלומים גבוהים יותר על משכנתא בריבית משתנה, ובנקים עם דירות שהם צריכים למכור בשוק במחירים צונחים.

הפחד הוא יועץ נורא ואיום. החשבון הפוליטי הוא שיש בערך 100 אלף קוני דירות מדי שנה שלא מרוצים מהמחירים הגבוהים, ובערך שני מיליון בעלי דירות שכן מרוצים מהמחירים הגבוהים. אותם שני מליון יכעסו על הפוליטיקאים בטווח הקצר (ירידה במחירי הדירות) ויהיו גם כמה אלפי דיירים רעשניים, שיצטרכו למכור את בתיהם כי לא יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא, ולכן כדאי להימנע מפעולה. כלומר, לגלגל את זה הלאה. כלומר, לחכות עד שהפריץ ימות, או הכלב ילמד לרקוד, או שהמצב בעולם ישתפר, או ש-98 מיליארד שקל נוספים בהלוואות משכנתא יהפכו ל-200 מיליארד שקל נוספים. הציבור מטומטם, הם אומרים לעצמם. ואם המצב יחמיר, תמיד אפשר "להכריז על מצב חירום".