הנתונים מלמדים כי במדינות העשירות בעולם אנשים מעדיפים להתגורר דווקא בשכירות. אז למה הישראלים כל-כך לחוצים על בית?
הנתונים מלמדים כי במדינות העשירות בעולם אנשים מעדיפים להתגורר דווקא בשכירות • אז למה הישראלים כל-כך לחוצים על בית?
בזמן האחרון נשמעת שוב ושוב הדרישה להורדת מחירי הדיור בישראל. מגמה זו התחילה בעקבות עליית מחירי הדיור מתחילת שנות ה2000, ובעיקר כתוצאה מ"מחאת הדיור" הידועה של קיץ 2011. מאז נערכים נסיונות לשחזר אותה, ובכל קיץ משפטים כמו "נדרשות 139 משכורות לרכישת דירה" ו"הזכות לדיור היא זכות בסיסית" חוזרים לכותרות.
אולם, לא בכל המדינות דירה בבעלות פרטית נחשבת הכרחית כל-כך. בגרמניה לדוגמא, שיעור הבעלות על דירה עומד על 53.3% ואילו בשוויץ הוא עומד על 43.9% בלבד. עיון מהיר בטבלת "יחס הבעלות על דירות" מראה שדווקא המדינות בהן יש שיעור הבעלות על דירות הוא גבוה, הן מדינות נחשלות יחסית מבחינה כלכלית: 3 המדינות בעלות שיעור הבעלות הגבוה ביותר הן רומניה, ליטא והונגריה (96.6% ,91.1% ,90.5%). ב-15 המדינות הראשונות בטבלה נמצאות גם: סלובקיה, סין, קרואטיה, בולגריה,הודו, רוסיה פולין ואסטוניה.
עיון נוסף בנתונים מלמד כי שיעור הבעלות לא תלוי בהכרח ברמת ההכנסה, אלא בגורמים נוספים. במדינות בהן שיעור הבעלות על דירה הוא גבוה באופן כללי, נרשם שיעור גבוה גם באחוזוני ההכנסה הנמוכים (97% ברומניה, 80.8% בסלובקיה,84.2% בליטא ועוד). מנגד, במדינות בהן אחוזי הבעלות הכלליים נמוכים יחסית, נרשם שיעור נמוך גם באחוזוני ההכנסה הגבוהים יותר (46.5% בשוויץ ,57.7% בגרמניה, 68% בבריטניה ו 69.3% בצרפת). כיצד ניתן להסביר זאת? מסתבר שהבעלות על דירה אינה תלויה רק בגורמים כלכליים אובייקטיבים, אלא דווקא בגורמים סובייקטיביים יותר כמו תרבות, חסמי רכישה מקומיים, וגישה ציבורית רווחת.
ומה המצב בישראל?
בשנים האחרונות, שיעור האזרחים המתגוררים בדירה בבעלותם נמצא במגמת ירידה ונכון לשנת 2012, עמד על 67.9%. בדומה לשוודיה, אוסטרליה, קנדה והולנד.
הנתונים מלמדים כי בישראל רמת ההכנסה היא גורם משפיע יותר על רכישת דירה. נכון לשנת 2013 כ-60% מאחוזוני ההכנסה הגבוהים מחזיקים בבעלותם דירה, בעוד שבאחוזונים הנמוכים השיעור נמוך ביותר כ-14%. יחד עם זאת, בבדיקה מפורטת יותר של מגזרים בישראל, ניתן להסיק כי למרות שרמת ההכנסה היא אכן גורם משפיע, היא בהחלט אינה קובעת.
כך למשל, בקרב החרדים, למרות שיעורי הכנסה נמוכים יחסית, שיעור הבעלות על דירה נמוך אך במעט מהשיעור הכללי באוכלוסייה – 65.77%, זאת מסיבות תרבותיות מובהקות.
באופן דומה, קבוצת האוכלוסייה בעלת שיעור המגורים בדירה בבעלותם הגבוה ביותר היא הערבים, שם כ-78% מקרב משקי הבית גרים בדירה בבעלות. אף שרמת ההכנסה של הערבים יחסית נמוכה מאוד. מעיון בסקר הוצאות משקי בית לשנת 2013 שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עולה כי ההכנסה הממוצעת לנפש תקנית במגזר הערבי עומדת על כ-3,357 ש"ח לעומת כ-7,090 ש"ח בשאר המגזרים – פחות מחצי.
רכישת דירה, אפוא, אינה תלויה רק ברמת ההכנסה אלא קשורה גם לסדרי עדיפות בצריכה.
למגורים בשכירות יש יתרונות רבים, במיוחד אם כדי לרכוש דירה יש צורך לקחת הלוואות. השכירות מאפשרת ניידות גדולה יותר והיא מותירה בידי האזרח כסף נזיל שמאפשר אפיקי השקעה אחרים.
חלק מהסיבות למשבר הדיור בישראל קשורות לביקוש הגובר לרכישת דירה, הנובע מסיבות כלכליות – כמו שיעורי הריביות הנמוכים – אך גם מסיבות תרבותיות. במקביל לטיפול בבעיות ההיצע הקשות של המשק, שינוי בהרגלי הצריכה של הציבור יכול להועיל גם הוא להורדת המחירים. המגורים בשכירות אינם רעים ואין בזה בכלל מה להתבייש. אין שום סיבה שמה שטוב לרוב מדינות המערב לא יהיה טוב גם לישראלים.
המאמר נכון, אבל מפספס את העיקר
בחו"ל, לדוגמא ארה"ב, התשואה על דירה שכורה יכולה להגיע עד ל 15%, כלומר תוך כ 8 שנים מחזירים א ההשקעה. כך נוצר מצב שלייזמים שווה לבנות בתי מגורים לשכירות בסטנדרט גבוה, עם חברת ניהול מקצועית (ובמקומות רבים גם איש תחזוקה צמוד). אתה כשוכר, כל זמן שהנך עומד בכללים ומשלם בזמן, יכול להשאר בדירה עד יום מותך, ללא חשש לפינוי
בישראל עקב עיוות המחירים (כמעט לא מדברים על המיסוי הישיר והעקיף שיכול להיות כ 50% ממחיר הדירה) התשואה נמוכה ביותר ומונעת בניה מסיבית לשכירות
מידה בנושאים כלכליים האג'נדה שלכם מפספסת את ההיגיון.
כתבתם הרבה נכונים אבל התעלמתם מדבר אחד.
מחירי השכירות דומים מאוד לתשלום המשכנתא. אז אם אני כבר זורק 4000-5000 שח על קורת גג למשפחה בת 3 ילדים, למה שלא לשלם את הסכום לבנק בתקווה שיום אחד אהיה בעל נכס
ועוד התפארתם ב"נשאר כסף נזיל".. אתם מוזמנים לבדוק אותי לגבי גובה השכירות מול תשלום משכנתא. פשוט לא שווה את זה.
בכל המדינות שציינתם מחירי השכירות נמוכים בהרבה מקניה דרך הלוואה. יש הגיון בלשכור.
את זה לא הזכרתם.
נכון, אבל הרעיון הוא שבשכירות אתה יכול לחיות בדירה ברמה גבוהה יותר ממה שאתה יכול להרשות לך לקנות
שכחת פרט "שולי" אחד – כשאתה קונה דירה אתה אולי משלם לבנק משכנתה חודשית דומה לסכום שהיית משלם כדמי שכירות, אבל זה לא נגמר כאן; אתה משלם גם סכום גבוה מאוד (הון ראשוני) שכשוכר דירה אתה פטור מלשלם אותו ויכול לחסוך או להשתמש בו לצרכים אחרים…
דבריך נכונים בעיקר למדינת תל אביב
צודק בהחלט
אנונימי – נכון, מה לעשות שחצי מדינה גרה במדינת תל אביב שבין נתניה (לא שבחדרה המחירים נמוכים) לבין רחובות.
ירון – לא יודע איך הגעת למסקנה הזו. מחירי שכירויות הגיעו לרמות של 3-4000 זה בית חצי הרוס, ו-5000 זה רמה גבוהה יותר. שוב, נכון לאיזור המרכז.
אמיר, לא שכחתי, ההון הראשוני, אם כבר עדיף שאנשים יוציאו אותו על נכס, עדיף שיוציאו אותו לחתונה, חו"ל או "שטות" אחרת?. דווקא כאן שוב ההגיון מנצח.
כשהדירה שלך אתה צריך לשלם מיסים עליה, לתקן אות ואת המכשירים בה (מדיח, מכונת כביסה), והבעיה הבאמת גדולה היא ניידות. אלא אם אתה בעבודה שאתה לא מתכוון לעזוב לעשרים שנה משכנתא זו כנראה לא השקעה טובה.
כל הכבוד ,זה המצב , נראה מישו שילם לכתב לשינה אנשים לא לקנות דירה אם אתה לא יכול וזה טוב 🙂
שכחתם לציין שבגרמניה יש הגנה על השוכר, ואי אפשר להעלות לו את שכר הדירה בלי אישור מיוחד, כמו כן אי אפשר לפנות אותו מהדירה אם הוא לא שילם כמה חודשים שכר דירה. יש מעקב צמוד מאד של הממשלה על נושא השכירות, כשבארץ הנושא הזה פרוץ ולא משתלם להשכיר דירה שעולה כמו משכנתה.
ומכיוון שדירה זה הנכס הכי עמיד ונכס שלא מאבד מערכו סוהי תשואה טובה מאד לעתיד.
מסכים!
בתור בעל משפחה ושוכר דירה, אם הייתי רוכש דירה (אין באפשרותי כרגע, אבל נגיד שהיה) הפלוס בבנק היה נמחק מיד והייתי חי על הקשקש כל חודש. וזה מה שקורה לרוב האנשים שקונים דירה.
יש הרבה חסרונות בקניית דירה- אתה כולא את עצמך בנכס שאינו בהחרך מתאים לצרכי המשפחה המשתנה. בכסף הקבור בקירות ואי אפשר להשתמש בו להשקעה או לצרכים דחופים.
אלא שבישראל בניגוד לרוב מדינות העולם המערבי ובכלל זה ארצות הברית אין בכלל חוקים להגנת הדייר. בכל שנה בעלי דירה מנסים להעלות את שכר הדירה, בענייהם הדירה היא נכס מניב שאין צורך להשקיע בו דבר כדי להפוך את חיי הדיירים ליותר נסבלים. בעברי חייתי בדירה שכורה למשך שנתיים עם פלטה חשמלית רק בדלל שבעלת הדירה סרבה לתקן את מערכת הגז שלה.
אם יחוקקו חוקים להגנה סבירה של הדייר, אם יעודדו בניית דירות להשכרה ואם יבוטלו המיסים על שכר הדירה- אזי דירות מושכרות יהוו אלטרנטיבה סבירה למשפחות נורמטיביות ולא רק לסטודנטים\ זוגות צעירים\ גרושים\ עניים.
יש הרבה חסרונות בקניית דירה- אתה כולא את עצמך בנכס שאינו בהחרך מתאים לצרכי המשפחה המשתנה. בכסף הקבור בקירות ואי אפשר להשתמש בו להשקעה או לצרכים דחופים.
אלא שבישראל בניגוד לרוב מדינות העולם המערבי ובכלל זה ארצות הברית אין בכלל חוקים להגנת הדייר. בכל שנה בעלי דירה מנסים להעלות את שכר הדירה, בענייהם הדירה היא נכס מניב שאין צורך להשקיע בו דבר כדי להפוך את חיי הדיירים ליותר נסבלים. בעברי חייתי בדירה שכורה למשך שנתיים עם פלטה חשמלית רק בדלל שבעלת
הדירה סרבה לתקן את מערכת הגז שלה.
אם יחוקקו חוקים להגנה סבירה של הדייר, אם יעודדו בניית דירות
להשכרה ואם יבוטלו המיסים על שכר הדירה- אזי דירות מושכרות יהוו אלטרנטיבה סבירה למשפחות נורמטיביות ולא רק לסטודנטים\ זוגות צעירים\ גרושים\ עניים.
אווירת ה"צדק" בדיון הזה לכל הפחות מפתיעה.הבחירה אם להיות בעלים של דירה או לחיות בדירה שכורה היא עניין של טעם אישי, יש כאלה שאוהבים גלידת פיסטוק ואחרים אוהבים גלידת תות.
רק ארצה לציין את המובן מאליו, האינטרס של שלטון מוכוון שליטה ושל האזרחים אינו תמיד זהה. אמנם לשלטון יש אינטרס לשמר יציבות, הון ונכסים בתוך המדינה ובעלות על דירה היא אמצעי נהדר לכך, אבל זה לא בהכרח מתאים לכל אחד ואחת.
המשתנה החסר כאן לדעתי הוא רגולציה. בהרבה מדינות אירופאיות החוקים הנוגעים לדיור מגינים בצורה חזקה יחסית על שוכרים לעומת בעלי הבית. זה מוביל למצב שלאנשים פרטיים אין כמעט אינטרס לקנות נכס להשקעה (תשואה נמוכה+התעסקות וכאב ראש) ומי שעושה את זה הם בעיקר גופים כלכליים גדולים או נדל"ניסטים מקצועיים. בישראל המצב במידה רבה הפוך: לא שאין בירוקרטיה כמובן, אבל יש גם הרבה אנרכיה ויחסית מעט הגנה על שוכרים, ויחד עם קפיצת המחירים של השנים האחרונות זה הופך את הקניה לעסק משתלם בהרבה משכירות.
כסף נזיל להשקעה?? על מה אתה מדבר?
הון עצמי של 400 אלף ש"ח לא מביא ריבית שאפשר לעשות איתה משהו.
הריבית בארץ כל כך נמוכה.
בנוסף, ההוצאה החודשית זהה כמעט, ונשארנו עם זה שמוטב לשלם משכנתא 20 שנה ואז לא לשלם יותר- בעיקר כשתוחלת החיים עולה, ואתה חוסך קרוב ל 50 שנות שכירות (!!) אם הדירה שלך.
עוד משהו שאף אחד לא אומר,
כאשר הריבית כל כך נמוך, אתה יכול לקחת הלוואה הרבה יותר גדולה
מבעבר ולשלם אותה סכום חודשי.
דירה להשכרה תמיד הייתה ותמיד תישאר second class.
מעצם הגדרתה, זו דירה שלשוכר אין אינטרס להשקיע בה או בסביבתה כי במקרה הטוב כל הרווח ילך לבעל הדירה , ובמקרה הרע השוכר יחטוף תביעה .
בנוסף, דירה ששכרת היא לא באמת שלך- מבחינת העיקרון שביתו של אדם הוא מבצרו ואדם יכול לחיות בחופשיות ככל העולה ברוחו (כל עוד זה לא פוגם פיזית בדירה עצמה)- בדירה שכורה אין לך את זה. לבעל הבית תמיד יש זכות לדרוש להיכנס לדירה ולערוך ביקורת (ובזמנו היה לי
אפילו אחד כזה שנכנס אלינו כל שבועיים (יש מצב שהאדון חיפש 'הזדמנויות' עם השותפה שלי דאז)) ותחושת ההתרווחות והנוחות היא שונה לחלוטין, כאילו כל כמה זמן אתה צריך לעמוד במסדר (אני כבר לא מדבר על אנשים שאוהבים פרטיות או או אנשים שלא מעוניינים שאחרים מחוץ
למעגל הקרוב שלהם ידע על אורח חייהם (חילונים/הומואים/לסביות/סטלנים/עוד דוגמאות). ישנם עוד אספקטים כגון התנאים השונים שבעל הבית יכול להציב בחוזה באשר לצורת המחיה של הדייר (זכורה לי שאלה שפעם קראתי על מישהו שבעל הבית שלו זרק אותו מהבית בגלל
שהשכנים התלוננו על כך שעישן סמים בדירתו והיה ריח) ומה מותר לו לעשות (לא היה איזה סיפור בחדשות על בעל בית חרדי שפינה שוכרים שצפו בטלוויזיה בשבת? או שאני מתבלבל?) ועניינים אחרים שכרגע לא עולים לי לראש.
ביתו של אדם הוא מבצרו, ודירה שכורה הינה מבצרו של הבעלים.
השורה התחתונה היא שבעלות על דירה זו האופציה היחידה למחיה בחופשיות ורווחה אמיתיים והיא טומנת בחובה יותר רבדים מאשר רק העניין הכלכלי או התרבותי. העובדה שרק בעלי ממון יכולים לממש את זכויותיהם הדמוקרטיות באופן מלא הינה מדאיגה.
אין שום טעם להשוות את המצב בארץ למצב במדינות בהן אין מחסור בדירות. בישראל נוספים כל שנה לאוכלוסיה כ 44000 בתי אב, ונבנות הרבה פחות דירות. 2014 הייתה השנה הראשונה מזה לפחות 20 שנה (נדמה לי, תבדקו אותי) שמספר התחלות הבנייה עלה על מספר בתי האב שנוספו למדינה באותה שנה. כל השוואה למדינה שבה יש מספיק דירות, או עודף דירות, תביא למסקנות שגויות.
עכשיו, אם הממשלה קובעת את מחירי השכירות, כמו בניו יורק, יש יותר דירות ריקות מהומלסים – כמו בניו יורק. אי אפשר להכריח אנשים לתת בזול דבר שעולה ביוקר. אם לא תאפשר לאנשים להעלות את שכר הדירה, לא יהיו לך דירות להשכרה. המחיר יהיה שווה לכל נפש, אבל הוא יישאר על הנייר, כי אף אחד לא ישכיר דירה ואף אחד לא ישכור דירה. זה כמובן יעלה מאד את מחירי הדירות למכירה, היות שכל השוכרים ייאלצו לקנות. אתה יכול להלאים את הדירות שנמצאות בשכירות (כלומר, לגנוב אותן מהבעלים) ולתת אותן למי שאתה רוצה באיזה מחיר שאתה רוצה. עשו את זה בארץ בשנות ה 50 (קראו לזה חוק הגנת הדייר) ואמנם הצליחו לגזול את רכושם של אנשים רבים, ולחסל
את שוק הדירות להשכרה באופן מוחלט
בקיצור, רבותיי, למשבר הדיור יש פיתרון אחד ויחיד: בנייה..
א. כללית לנושא המאמר, חוץ מאיכות החיים של מגורים בדירה בבעלותך, הרווח הכספי הצפוי מעליית מחירי הדירות, הביטחון שלא תפונה מדירתך- אפשר להוסיף את הצורך בקרבה למשפחה.
בישראל יש הרבה ימי חופש לתמידים כשהוריהם עובדים. גם אין הרבה גנים ןמשפחתונים שפתוחים אחרי 16:00. המשמעות- צורך בתמיכה של סבא וסבתא. כלומר, ממילא שכיר ישראלי נשוי לא יכול לעקור אחרי עבודה (יתרון שוטנציאלי של מגורים בשכירות).
ב. כללית למשבר הדיור: אם היו חסרות דירות, גם מחירי השכירות היו עולים באופן דרמטי, ואנשים היו נאלצים לעבור לשכור בפריפריה ולנסוע שעה וחצי- שעתיים לעבודה.
לכן אני נוטה לחשוב שהבעיה היא חוסר בהון עצמי ולא מחסור בדירות.
תיאורטית, גם אני יודע להסביר שעדיף לשכור דירה.
מעשית, גם אני יודע להסביר שזה נכון אם מצאת את בעל הדירה המופלא שלא מעלה מחירים בפראות כל שנה, שלא מאיים לפנות אותך אם בא מישהו חדש, ושאתה יכול להניח שתישאר באותה דירה זמן ארוך מספיק, ולא תידרש לשלם על מעבר דירה כל שנה-שנתיים.
אפשר להסתדר כשאתה רווק, אבל המצב הזה הוא סיוט גמור למשפחות עם ילדים, וברור שהנוחות משחקת תפקיד חשוב מאוד – גם לנוחות יש ערך כלכלי.