שוק השכירות ניצל, אבל הפופוליזם חי ובועט

זמן קצר לאחר ביטולו של חוק הספרים, והנה בשורה טובה נוספת: ח"כ סתיו שפיר נכשלה – לא יהיה פיקוח על מחירי הדירות להשכרה. כפי שתוכלו לראות בהמשך, הצעת הפיקוח הזו הייתה צפויה לפגוע משמעותית בשוק הדיור. בהחלט סיבה למסיבה. אך במדינת ישראל כמו במדינת ישראל, את ההצעה הגרועה הראשונה החליפו הצעות חוק חדשות, מעט פחות מזיקות אך בהחלט מיותרות.

בתחילת השבוע (א') שרת המשפטים איילת שקד העבירה בוועדת השרים את גרסתו המעודנת של החוק ל"שכירות הוגנת", שמיזג לתוכו הצעות אותן יזמו הח"כים סתיו שפיר ורועי פולקמן (כולנו). שקד העבירה הצעה הכוללת כללי מינימום לחוזה ולנכס הראוי להשכרה, אך ללא כל פיקוח מחירים, המרכיב הבעייתי העיקרי בהצעה. מדובר ככל הנראה בפשרה פוליטית בין ה"בית היהודי" ל"כולנו", שכן מלכתחילה שרת המשפטים התנגדה לחוק, ובסופו של דבר היא מצאה את עצמה מעבירה את אותה הצעת חוק בגרסה מרוככת.

מעורבות הממשלה בשוק השכירות לא נגמרת בכך; בשבוע הבא הוועדה צפויה לדון בהחלטת הממשלה בעקבות הצעת החוק הפרטית של ח"כ פולקמן, שהחליט לא לרדת מהעץ ולנסות להשיג ניצחון תקשורתי נוסף באמצעות חוק שיקבע "תמריצים ממשלתיים לחוזי שכירות ארוכי טווח". האם זה רצוי? האם זה יעבוד? כנראה שלא, וגם אם כן, הציבור ישלם על זה, ובגדול.

למרות שמדובר בהצעות הרבה פחות מזיקות מאשר פיקוח מחירים, עדיין מדובר במעורבות ממשלתית שלילית בשוק הדירות להשכרה, תחת הכותרת המטעה "שכירות הוגנת". נראה שמפלגת "כולנו" עקבית בניסיונה לייצר פתרונות קסם כושלים במקום להשקיע את כל המשאבים בפתרון הבדוק, המנוסה והפשוט ביותר לשוק הדיור: הגדלת ההיצע.

פיקוח לא עובד

כבר נכתב על כך רבות במידה, אך בכל זאת כאן המקום לתזכורת קצרה. מדוע ההצעה לפיקוח על מחירי הדירות נכשלה? ובכן, כידוע, מחירי הדירות עלו באופן אסטרונומי מאז 2008; מחירי השכירות עלו גם כן, אבל הרבה פחות. מטרת הפיקוח הייתה להגביל את המחירים, שכאמור, גם ככה היו נמוכים יחסית. מהלך כזה היה יוצר נזק גדול; עליות מחירים מיידיות (על-מנת להקדים את הפיקוח בחוק), שוק שחור וחוסר רצון להשקעה בדירות. הפיקוח גם היה יוצר מערכת ביורוקרטית סבוכה של רישום ופיקוח על מחירי דירות להשכרה ברחבי הארץ.

אפילו מבט חטוף על פיקוח מחירי דירות ברחבי העולם הראה שהוא נכשל ברוב המקרים, דבר שאף ח"כ סתיו שפיר הייתה מודעת אליו, מפני שהיא הזמינה מחקר מ'מרכז המידע והמחקר של הכנסת' בנושא. הכלכלנים הבכירים עומר מואב ומיכאל שראל הובילו מערכה ציבורית כנגד הפיקוח; לבסוף שרת המשפטים איילת שקד השתכנעה, ושיגיון הפיקוח ירד מהפרק. למתקדמים: מומלץ מאוד לעיין בתקציר דיון שהתרחש ב"מכון אהרן" של המרכז הבינתחומי, בדיוק בנושא זה.

כעת, מה שנשאר מהצעת החוק המקורית הם כללים המגדירים מהי "דירה ראויה להשכרה", וכללים שונים הנוגעים לחוזה, דוגמת הגבלת גובה הערבות. אך והיה אם יוגדר בחוק כי הדירה חייבת להיות מחוברת לביוב ובעלת חלונות, שבעל הדירה חייב לשלם על ביטוח הדירה ועל תיקוניה, ויש מגבלה על הערבות. כיצד החוק יאכף? מה מונע מהשוכר להסכים לשכור דירה גרועה יותר במחיר נמוך יותר "מתחת לשולחן"? לכמה שוכרים יש זמן ואמצעים לתבוע משכירים בגין דירה לקויה? או במילים אחרות: אם הממשלה החליטה שפיקוח הוא גרוע, מדוע השרים והח"כים מבזבזים את זמנם וכספם של הציבור על חוקים מיותרים?

לא מפתיע לגלות שכיום רשות המסים אפילו לא מצליחה לגבות מס מבעלי הדירות. ואם את הבעיה הזו הממשלה לא מצליחה לפתור, לא ברור איך היא תצליח לפקח על איכות הדירות, גם אם תרצה בכך. במקרים החריגים בהם בעלי הדירות להשכרה יאלצו לשפץ את דירתם או לתת חוזה מוצלח יותר עבור השוכר, סביר להניח שהעלויות יושתו על השוכר בסופו של דבר, וייקרו את מחיר השכירות. במקרים אחרים, המשכירים יכולים לבצע יישור קו למינימום הנדרש בחוק, ולהרע את תנאי השוכרים.

בשורה התחתונה, כותרות כנראה תראו בתקשורת, אבל בהצעה החדשה אין כל בשורה לשוכרי הדירות, וטוב שכך; אם באמת הייתה מוקמת "משטרת אכיפה", המצב היה מחמיר עוד יותר. סביר להניח שבמקרים רבים מחירי השכירות היו עולים באופן מיידי, איכות הנכסים היתה יורדת, ושוכרים חלשים היו מוצאים עצמם ללא פתרון דיור. ההצעה הנוכחית היא הרע במיעוטו, אך היה עדיף שכלל לא תבוא לעולם.

ככה לא יוצרים תמריצים

וישנה גם הצעת החוק של ח"כ פולקמן, שצפויה לעבור כהחלטת ממשלה בשבוע הבא. פולקמן שואף לשפר את חוזי השכירות ארוכי הטווח. הרעיון הוא כזה: אם משכיר ושוכר יחתמו על חוזה שכירות ל-5 שנים, כאשר מחיר ההשכרה קבוע וצמוד למדד המחירים משנה לשנה, המשכיר יקבל בתמורה ביטוח דירה מסובסד מהממשלה. הצעד אמור להעניק שקט נפשי לשוכרים.

האבסורד הוא, שבשל הרצון להוריד את מחירי הדיור העלה שר האוצר משה כחלון את המיסוי על מחזיקי דירות להשקעה, לכאורה כדי להגביר את היצע הדירות למגורים. המיסוי תמרץ אותם למכור את דירתם, כך שסביר שההיצע בשוק השכירות דווקא ירד והשוכרים נפגעו. עכשיו מבקש חבר מפלגתו להקל לכאורה על השוכרים. לא ברור איך הדברים מתיישבים.

אך הבעיה העיקרית היא שמדובר למעשה בהטבה, אמנם קטנה ו"זולה" יחסית, לקבוצה מסויימת בחברה (אנשים המעוניינים בחוזה שכירות ארוך ויציב, ובעלי דירות להשכרה), על חשבון משלם המיסים. היא מכוונת רק לשוכרים אשר בטוחים שהם רוצים להישאר בנכס ספציפי ל-5 שנים, ולא מעוניינים לעבור לשכונה אחרת או לרכוש דירה במשך 5 שנים. כמה שוכרים כאלו יש? לא ידוע בדיוק, אך כן ברור שמדובר בקבוצה קטנה למדי.

מהן האסמכתאות של פולקמן לצורך של הציבור ב"חוזי דיור ארוכי טווח"? ובכן, סקר של משרד האוצר מצא ב-2012 שנכס מושכר לתקופה ממוצעת של 2.5 שנים, למרות שרוב החוזים הינם לתקופה של שנה. מכאן, לכאורה, שיש יתרון בהכנסת חוזים ארוכי טווח, שיגנו על השוכרים מפני עליות מחירים. הבעיה היא שאין קשר הכרחי בין תקופת המגורים בנכס לבין אורך החוזה, ודווקא סביר להניח שחוזים קצרים יותר מקנים גמישות חשובה לשוכרים, גם אם בסופו של דבר הם נשארים לתקופה ארוכה יותר.

סקר אחר נעשה על-ידי "דירה להשכיר", החברה הממשלתית לדיור והשכרה, ומצא ש-85% היו מעוניינים לגור בשכירות ארוכת טווח. לכאורה הוכחה ניצחת לצורך העצום בציבור, אך כשמסתכלים במה הסקר עסק, מגלים שמדובר בשכירות לתקופה ארוכה בפרוייקטים המנוהלים ומתוחזקים על ידי חברה, ולא בחוזה שכירות בין אנשים פרטיים. בקיצור, סקר לא רלוונטי.

גם אם נקבל את הגישה הזו, ונניח שאכן יש דרישה בציבור לחוזי השכרה ארוכי טווח, אין שום סיבה שהממשלה תסבסד אותם מכספי משלם המסים. ויותר מכך: אין סיבה להניח שתמרוץ מהסוג שח"כ פולקמן מציע ישנה את המצב.

כדי להגיע לחוזה שכירות ארוך טווח, מספר תנאים צריכים להתקיים: שוכרים טובים, משכירים אמינים, נכס ראוי בעיני השוכרים ושהמשכיר לא מעוניין למכור את הדירה בשנים הקרובות. למעשה, אין דבר שמונע מהשוכרים והמשכירים להגיע להסכמה כזו כיום. התמריץ שמציע ח"כ פולקמן חלש מכדי לעבוד במידה והשוכרים לא סומכים על המשכירים או להיפך; ואם הנכס לא מוצא חן בעיני השוכרים. תמריץ כלכלי גדול יותר כבר היה מצריך תקציב משמעותי, מה שלא קיים.

בזבוז זמן

אם כן, לא ברור שיש צורך בהצעה של ח"כ פולקמן, לא סביר שההצעה תעבוד, וגם אם היא תעבוד, אין סיבה מספיק טובה לכך שהמדינה תממן הנחות בביטוחים למשכירי דירות, שיסייעו למשפחות מועטות בלבד. מה שכן בטוח הוא שהגרסה הנוכחית של חוק שכירות הוגנת היא כישלון מהדהד של סתיו שפיר, הגדרות יפות ללא יכולת אכיפה, והצעת סבסוד ביטוח לבעלי דירות המשכירים לזמן ארוך, שלא ברור צורכה. או בשתי מילים: בזבוז זמן.

רק לא מזמן זכה ח"כ פולקמן לתשבוחות רבות מעל במה זו, בשל ניסיונו האמיץ לשים סוף למונופול המזיק שנקרא "מכון התקנים". חבל שבמקום לטפל בחסמים להיצע הדירות, לשפר את האכיפה המשפטית של חוזים, ואת יכולת הגבייה של רשות המיסים – בעיות אמתיות הקיימות בשוק הדיור להשכרה הישראלי, הממשלה בוחרת לעסוק בקוסמטיקה פופוליסטית שמטרתה לייצר כותרות.