למרות הבטחותיו של השר כחלון בבחירות כי מחירי הדיור ירדו, זה לא ממש קורה. אז מה עושים? כופים. הדרך לשעבוד מתחילה כאן
לאחרונה פורסם כי שר האוצר משה כחלון קיבל את המלצת פקידי האוצר להטיל מס על בעלי שלוש דירות ויותר, והיא אמורה להיכלל במסגרת חוק ההסדרים הקרוב. מטרת המהלך היא לגרום למשקיעים בענף הנדל"ן למכור את הדירות שרכשו וכך להגדיל את היצע הדירות בשוק, או לפחות להימנע מרכישת דירות נוספות כדי שלא להגדיל את הביקוש. מדובר במס משתנה ביחס למספר הדירות: 12 אלף שקלים לשנה לבעלי שלוש דירות, 22 אלף שקלים לבעלי ארבע דירות, 37 אלף שקלים לבעלי חמש דירות, ותוספת של 15 אלף שקלים לכל דירה נוספת.
במבט שטחי, זו נראית יוזמה ראויה. למעשה, יעילותה מוטלת בספק והלגיטימיות המוסרית שלה מעורערת מן היסוד, מה שהופך אותה לרעה ומיותרת לחלוטין.
הבעיה הראשונה שהחוק צפוי ליצור היא עלייה בדמי השכירות. משכיר המחזיק בבעלותו שלוש דירות יגלגל את ההוצאה החדשה לפתחו של השוכר במקום למכור את הדירות, וכך תיווצר עליית מחירים בשוק השכירות, במקום הורדת מחירים בשוק רכישת הדירות.
שנית, המחשבה שהחוק יכריח את בעלי הדירות למכור אותן כתוצאה מהמס שיושת עליהן, מעידה על חוסר היכרות עם תרבות השוק ועם האופי הישראלי. בעלי הדירות ימצאו את הדרך לחמוק מהמס החדש וירשמו את הדירות על שם האח, האחיין, הבן־דוד וכן הלאה. תחבולות מסוג זה מובילות אמנם לא פעם לסיבוכים ומאבקים בתוך המשפחה, אך נדמה שהמשקיעים יעדיפו להסתכן בכך מאשר לשלם את המס. גם כך שוק השכירות בישראל פרוץ ומלא בהעלמות מס למיניהן, והחוק החדש רק יביא להעצמת השוק השחור והתחמנות.
בעיה נוספת של המס המוצע היא שהוא אינו מתחשב בערך הדירות ואינו מבדיל, למשל, בין בעל שלוש דירות באזור המרכז ששוויין הכולל הוא 10 מיליון שקלים ויותר, למי שמחזיק בבעלותו שלוש דירות בפריפריה ששוויין הכולל הוא 3 מיליון שקלים. לעתים, שלוש דירות בפריפריה שוות פחות מדירה אחת באזור המרכז. כיצד ניתן ליצור מיסוי שמתעלם משווי ההון שבבעלות הממוסה? אפילו מיסוי של העשירים כדי לתת לעניים אין כאן, אלא מיסוי של העניים שהשקיעו בפריפריה לטובת העשירים שמתגוררים במרכז.
יתר על כן: המיסוי השרירותי לפי מספר הדירות עשוי לגרום למשקיעים בעלי נכסים מרובים יחסית, הממוקמים באזורים 'שווים' פחות, לצמצם את כמות הנכסים שברשותם ולרכוש מספר מועט יותר של נכסים באזורים המבוקשים. התוצאה תהיה שהמחירים באזורי הפריפריה ירדו, אך המחירים באזור המרכז דווקא יעלו. מצד אחד, זוגות צעירים שזקוקים לדיור במרחק סביר ממקום עבודתם יתקשו עוד יותר למצוא את מבוקשם. מצד שני, כחלון יבריח את המשקיעים מהפריפריה, ובמקום להמשיך את פיתוחה ושגשוגה יוביל להזנחתה ונטישתה.
במקום לעודד משקיעים ליזום פרויקטים חדשים לבנייה ולשווקם לציבור הרחב באמצעות מכירה והשכרה, מתעסק כחלון ברגולציה חסרת תוחלת שתבריח אותם להשקיע בחו"ל. אכן, דרך בטוחה להורדת מחירי הדיור.
פגיעה בלתי מוצדקת בחופש הקניין
עד כאן עסקנו בחוסר התוחלת של ההצעה מבחינה מעשית, ובנזקים שהיא עלולה לגרום. אבל המס המוצע בעייתי לא רק במישור הפרקטי, אלא גם מזווית מהותית, שלא לומר מוסרית. בהיעדר אפיקי השקעה אפקטיביים אחרים, בוחרים בנדל"ן לא רק אנשי העשירון העליון אלא רבים מקרב מעמד הביניים, שעבדו לפרנסתם במשך שנים ארוכות ומבקשים לחסוך ולהשקיע לימי זקנתם ועבור ילדיהם. עבורם, ענף הנדל"ן הוא ענף ההשקעה האולטימטיבי. הטלת המיסוי הגבוה על בעלי הדירות בלבד – בנוסף למסים הקיימים כבר, מס שבח ומס רכישה – הוא מעשה בלתי הוגן בעליל. מדוע על אפיק הנדל"ן למגורים יוטל מיסוי ולא על אפיקי השקעה אחרים? מדוע המיסוי איננו נוגע לבעלי חנויות, לבעלי נדל"ן מסחרי, למשכירי משרדים ולמשקיעים בבורסה או באג"חים למיניהם?
שמא תאמרו, זהו מיסוי ממוקד מטרה – להגדיל את היצע הדירות למגורים. התשובה לכך היא שאת מחירי הנדל"ן אפשר וצריך להוריד בשלל אופנים אחרים, אך אין לנקוט אמצעי לא לגיטימי של מיסוי שרירותי, המהווה התערבות פולשנית והפרה בוטה של זכויות הקניין של המשקיעים.
יש לזכור את העובדה הפשוטה הבאה: בפעולת המיסוי לוקחת המדינה מאדם, בניגוד לרצונו, כסף שהוא הרוויח ביושר ובעמל כפיים ומשתמשת בו לצרכים שונים לטובת הכלל. לכן, כפי שטען רוברט נוזיק, על המיסוי להיות מינימלי ולשמש לבניית התשתיות החיוניות לקיומה של החברה והמדינה, ולא מעבר לכך. ניתן להתווכח על כך ולהציע מודלים שונים של מיסוי מוצדק, אך במקרה שלנו מדובר בפגיעה מכוונת בקניינו של בעל ההון, כאשר הפגיעה נעשית לצורך מטרה עקיפה – הורדת המחירים בשוק. גם אם נניח שהמיסוי עשוי להביא לתוצאה הרצויה, יש כאן פגיעה אנושה בחופש הפרט ובזכויות הקניין שלא ניתן להצדיק אותה.
נסו לחשוב מה היה קורה אילו אחת לכמה חודשים חוקי התנועה בכבישים היו משתנים באופן בלתי צפוי. כפי שכולנו מבינים, הדבר היה גורם לאנדרלמוסיה, הססנות, חוסר ודאות, תאונות, הרוגים ופצועים. לא לחינם חוקי התנועה קבועים לאורך זמן וכמעט אינם משתנים. בכל משחק שבו משתתפים בני אדם רציונליים הפועלים על פי כללים ומכלכלים את מעשיהם בהתאם, דרושה יציבות חקיקתית שתאפשר החלטה רציונלית ותכנון עתידי. שינוי של כללי המשחק לא מאפשר השקעות הדורשות מטבען תכנון ארוך טווח, וגרוע מכך – הוא עושה עוול למי שבטח בכללי המשחק הקודמים ותכנן את צעדיו על פיהם.
כחלון מכהן כשר האוצר כשנה ושלושה חודשים. הוא הבטיח ירידה במחירי הדיור, ובינתיים הם רק ממשיכים לעלות. מתקבל הרושם שהוא החליט לירות בכל הכלים, וללא הבחנה. יעזור או לא יעזור, העיקר לירות. הדרך להורדת מחירי הדירות היא התמדה בקו הפוזיטיבי של הגדלת ההיצע, ולא במיסוי שרירותי ובלתי צודק הפוגע בזכויות הקניין של בעלי הדירות, יבריח משקיעים מהארץ, ובסופו של דבר גם לא יועיל כלל לקידום המטרה שלשמה נועד.
כמעט כל הטענות שגויות.
1. החוק לא יביא לעלייה במחירי השכירות: מחיר השכירות נקבע בעיקר לפי יכולת התשלום של השוכרים ולא לפי העלווות של המשכירים. בנוסף, בעלי שלוש דירות הם מיעוט בשוק ההשכרה והם לא יוכלו להעלות מחירים מעל למחיר בשוק שייקבע לפי המשכירים בעלי שתי דירות.
2. העברת דירה לבן משפחה במתנה עלולה ליצור חבות מס שבח. זה לא כל כך קל ופשוט כמו שזה נשמע.
3. האפליה בין המרכז לפריפריה אכן בעייתית. מצד שני, זה עשוי לירידת מחירי השכירות במרכז לעומת הפריפריה בגלל גידול בהיצע הדירות להשכרה. טוב מאוד ששכירות דירה במרכז וקניית בית בפריפריה תהיה זולה יותר, ובמקביל קניית דירה במרכז ושכירת דירה בפריפריה תהיה יקרה יותר.
4. ההצגה כאילו מלחמה נגד המשקיעים בצד הביקוש סותרת את הגדלת ההיצע במקביל היא טפשית. כחלון גם מגדיל היצע וגם פוגע במשקיעים. טוב מאוד עדיף מטוב.
5. לעניין המוסרי: כל מי שקנה דירה בשנים האחרונות ידע שסביר להניח שיהיו שינויים במיסים. כבר שנים מדברים על זה וכולם ידעו שזה יקרה מתישהו. כיום יש אפליה נגד משקיעים בבורסה ולטובת הנדלן, ולא יקרה שום דבר אם יפעלו לצד השני. אם מישהו מעוניין להחליף את ההשקעה בהשקעה אחרת יתכבד ויעשה זאת. אם הוא לא מעוניין שיתכבד וישלם את המס.
די לבכי.
לא אתמודד עם טענת ה"עם שכל" הלא-מנומקת של הקפיטליסט שלעיל.
אבל- מס שרירותי שאין לו קשר לרווח והפסד מהווה בודאות נזק כלכלי, בהוסיפו השפעות לא כלכליות בשוק.
לעומת זאת-
לגיטימי בהחלט להטיל מס על רווח מהשכרה.
המס הקיים בשעור 10% מהפדיון הוא חכם מאד.
אין בו אפשרות קיזוז עלויות- לא תיקונים, לא פחת ובלאי, לא ריבית משכנתא- ולפיכך ניתן לומר שהוא מעריך שעור רווח למשכיר של 30-40 אחוז, ושעור מס של 25-30 אחוז מהרוח האמיתי. התוצאה- 10% מס פדיון משכירות.
גם פשוט להפליא וקל לגביה, גם צודק, וגם מפסיק את האפלייה לטובה של ההשקעה בנדל"ן מול כל השקעה אחרת. אפלייה שבמפורש גרמה לעיוותי שוק.
הדרך לשפר את המצב- החלת החוק לא מ-4,500 ש"ח הכנסה חדשית, אלא מסכום נמוך יותר.
ודאי שאין להטיל קנס על בעלי יותר מדירה אחת, אנשים טובים המעלים את ההיצע בשוק השכירות ונענשים על כך.
והאבסורד האמיתי- לכחלון יש תכניות לסבסד בניית דירות להשכרה על חשבון משלם המיסים, בזמן שהוא קונס משכירי דירות לא מסובסדות.
מה ההגיון בשגעון?
חשבתי שמענישים את בעלי שלוש דירות ומעלה בגלל שהם משפיעים על מחירי הדירות.
עכשיו אתה אומר שמיספרם קטן מכדי להשפיע על מחיר השכירות. זה מעניין.
אפליה נגד הבורסה ולטובת הנדלן?
נראה לי שכדאי שתבדוק את עצמך.
בנדלן להשקעה יש עוקץ קטן שבפועל הוא מס רכוש. אבל אני לא רוצה לתת לפקידי המיסוי החרוצים רעיונות…
בבורסה יש 25% מס על רווחים!
איזה מס ברמה כזו יש על נדלן?
גם מס השבח שהוחזר תודה לאל הוא רק על החלק היחסי שמאז 2014.
מס רכוש? איך זה קשור לנדלן?
ורק את הטיעון הכי חשוב השמטת – ההשקעה גורמת לייצור של יותר דירות חדשות ופגיעה במשקיעים והגדלת האי וודאות ייגרמו לייצור של פחות דירות חדשות בטווח הקרוב.
מה שיגרום לכישלון של כחלון.
הדרך הנכונה להשיג את המטרה המוצהרת היא הורדת מחירי הקרקע (מה שכחלון עושה עם המכרזים החדשים שלו ״מחיר למשתכן״) וערבויות ליזמים
לאלי,
ההנחה שקיומם של משכירים שלא ישלמו את המס תגרום למצב את המחירים על הרף הנמוך פשוט לא נכונה. להיפך – העובדה שהביקוש גדול מההיצע יוצרת תחרות בין השוכרים והם יהיו צריכים לשלם יותר. בנוסף, רגולציות מסוג זה גם אם יגדילו את היצע הדירות למכירה ויוזילו את המחירים – יקטינו את היצע הדירות לשכירות ובכך יעלו את המחירים.
וכן, מלחמה במשקיעים שמפחיתה את המוטיבציה ומסלקת אותם מהענף תגרום לאי הגדלת ההיצע. ובכלל, הנסיון להסדיר את השוק באמצעות מיסוי עלול להביא להרבה תוצאות אחרות בלתי צפויות שאף אחד לא רוצה.
הנקודה החשובה היא זו: שוק הדיור תקוע וההיצע לא מצליח לגדול באופן משמעותי בגלל עודף בירוקרטיה שלא מאפשר ליצור התחלות בניה באופן יעיל. וראה זה פלא: את עודף הבירוקרטיה מנסה כחלון לפתור באמצעות? עוד בירוקרטיה. האבסורד בהתגלמותו. ולא, אין כאן כשל שוק שמצדיק התערבות, יש כאן בירוקרטיה שלא מאפשרת לשוק לצמוח ולממש את הפוטנציאל שלו.
כפי שטען אומר מואב (למשל, בקישור למטה), הפתרון הוא הגדלת ההיצע באמצעות פתיחה של השוק והפחתת הבירוקרטיה.
http://portal.idc.ac.il/he/main/research/aiep/pages/project-rent.aspx
האם מישהו סבור שמס ,גם בגובה של 1000 שקלים לחודש ירתיע מישהו שהשקיע מליון וחצי שקלים וערך הדירה עולה ב נניח 4 אחוז לשנה שה 60000 שקלים. גם כך בהימור בבורסה לא מרויחים יותר שלא לדבר על המנהלים שגוזרים קופון.
ישנן כ 50000 בעלי נכסים חלקם הגדול מחו"ל שהם דירה שלישית ומעלה וישנן מספיק אפשרויות להתחמק מכך.
א. העברה לבן משפחה. ב. העברה לחברה משפחתית. ג. גירושים והעברה לבן זוג. וכנראה עוד שיטות.
אם לא ישקיעו את הכסף בנדלן בארץ ניתן תמיד להשקיע בחו"ל. גם זול וגם לא נגיש ובעיקר הרווח גדול יותר.
סביר להניח שאם לא ישקיעו בארץ תהיה בניה בהיקף קטן יותר ואז משכירי הדירות יפגעו.
גם אם נניח שכולם ימכרו את הדירה השלישית זה בערך עוזר לתקופה של שנה אחת של ביקוש אבל שינוי בחוקים במדינה ילמד את כולם לקח. אל תשקיעו במדינת ישראל.
כשמישהו קונה דירה להשכרה הוא בעצם מאפשר למי שאין ביכולתו לרכוש לעצמו דירה ,מקום גורים. המדינה התנערה כבר לפני שנים רבות מאחריותה לתחזק דירות להשכרה ציבורית. מי אמר שצריכים להיות בעלי נכסים? באירופה רוב האוכלוסיה גרה בשכירות.
זו חוצפה חסרת אחריות של כחלון לקנוס את בעלי הנכסים שקיבלו על עצמם למלא את מה שהמדינה לא מבצעת.ואם מישהו חושב שמתעשרים מהשכרה יש לו טעות גדולה. רוב ההשקעות בשנים האחרונות נעשו באזורים מוזנחים שמחירי הדירות בהם היו נמוכים ודרשו השקעה תחזוקתית גדולה כדי לאפשר רמת מגורים נאותה
ערך דירה-כיצד אפשרי להטיל מס שווה על ערכים שונים? ורק לידע כללי כחלון היה שותף בעיסקת נדלן כשהצפי שלו היה לרווח של 3 מיליון נוספים על מה שהרוויח,אבל לא הצליח לו.הוא בעצמו נדלניסט שרצה לעשות קופה על סמך קשרים.בצר לו לא הצליח http://www.haaretz.co.il/news/law/1.1475299
רבים מבעלי הנכסים מתגוררים בעצמם בשכירות. אז אם יש לו שלוש דירות והוא מתגורר בשכירות בעצמו?… מדינה חצופה .
מתארגנת קבוצה של משקיעים כנגד המס החדש
כשאנחנו מאוחדים אנחנו חזקים יותר
https://www.facebook.com/groups/492502250943483/?fref=ts
תצטרפו לקבוצה וניאבק ביחד
כחלון היקר
מה עם מס' ההכנסה שמשולם בשווי 10 אחוז מערך השכירות של הדירות שאנו משלמים חודש בחודשו כאזרחים שומרי חוק ולא מעלימים מס?
את זה שכחת?
המדינה טועה בגדול עם המיסוי הזה.
נכון ששילמנו מס רכישה.מס שבח ומישהו שכח שאנחנו משלמים גם 10% מס הכנסה על הכנסה משכירות.זה כסף שלנו שלא גנבנו.פשוט המדינה לא נותנת הזדמנויות אחרות להשקעה.
מצדי שהמדינה תיקח את הדירה במחיר הריאלי ותמכור לצעירים.
אבל; שתיתן לנו איפה להשקיע עם תשואה דומה.
מה קורה כשהדירה לא מושכרת זה הופך להיות קנס וזה נגד החוק
משלמים מס על הכנסה ולא על רכוש צריך להגיש בג"ץ כי זה נגד זכות הקניין
בשטח ,בגלל המס הזה בעלי הדירה רוצים לעלות לי את השכירות ,מעצבן …
מדינה אוכלת יושביה .
מס על דירה שלישית מיותר מה כבר נישאר מס 10% תווך 10% החזרת משכנתא ושיפוצים כול שנה של הדירה המושכרת
להשוות דירה לרווח? אז שיבקש למסות לאחר שההשקעה מוחזרת, כן כמו בבורסה.
רובנו נגמור את החיים לפני שנחזיר את ההלוואות.
אבל הלב אבן הזה של כחלון והיד הקלה של המיסוי, מפחידם אותי יותר.
רוחות של פשיזם מזכירות לי את ארגנטינה.
יש לשר בעיה אז הוא מפיל אותה על הישרים ומתבסס על הכוח?
בושה שככה אנחנו נאלצים לחיות,, צדק לא צדק זה שיטה דפוקה לקחת מהחלש ולהעביר לעשירון העליון.
הכסף השחור חונק את האוויר, תשובה ושאר הגזלנים גונבים את הקרקע, והשרים כמו גוקים מסוממים
מס לא מוצדק . אני משלם מס הכנסה על הדירות יש רבים במדינה שלא משלמים. אני מקבל שכר דירה של 4800. מס הכנסה 480 כחלון רוצה עוד 1500 שקל על כול דירה . לי אן חסכונות וזה הפנסיה שלי לא פייר
מה שהזוי בסיפור הזה שהוא מתמם : "אין שום סיבה שהמשכירים יעלו את דמי השכירות" , מסתבר שזה קורה כבר, הוא חושב שבעצם המשפט הזה הוא ידבר על ליבם ומצפונם?
אם אתה כל כך חושב שהטלת המס הזו תעזור , אתה צריך לחשוב קדימה ולקדם הצעות חוק כבר אתמול שלא יאפשרו לגלגל את המס על השוכרים, לא צריך להעניש את השוכרים גם, הרי יש לך את רועי פולקמן ממפלגתך שכבר שנתיים הוא תקוע עם היוזמה לשכירות הוגנת, למה העסק הזה לא מתקדם ורץ במקביל? אתה תחכה לראות במציאות שאכן מעלים את השכירות בשביל אז לעשות עם זה משהו? למה לא להקדים תרופה למכה?
אבל פה בארץ יש בעיקר מסי הענשה והיטלים, תיזמו הצעות חוק והכי חשוב תוציאו אותם לפועל בצורת תמריצים למיניהם למי שישחרר דירות לשוק.
ובכלל כשיש הצע דל יחסית של דירות להשכרה כי ישנם אנשים שמעדיפים לשכור או ידם אינה משגת לקנות דירה אז המשקיעים מספקים פה מענה ולהענישם מאידך לא צריך.
יש פה כן בעיה אבל בעלי דירות מסויימים במיוחד בת"א שהביקוש גבוה שעושקים ומנצלים את השוכרים ויש לטפל בזה גם (כאמור רועי פולקמן, אתה, איילת שקד ועוד).