מנהל רשות מקרקעי ישראל ינקי קווינט נחשב לאדם מכוון מטרה שקשה להזיז אותו מעמדותיו. כפי שפרסמנו באתר 'מידה' הוא מתעקש באופן שיטתי ועקבי למנוע הטבות לחיילים משוחררים באזורי עדיפות לאומית, ומוכן לשם כך אף להפר הוראות ברורות של ראש הממשלה נתניהו ושרי ממשלה בכירים. הוא גם מתקשה להתגמש בנושאים אחרים הנוגעים ליישוב הפריפריה והגדלת ההתיישבות. אך בנושא אחר קווינט מגלה גמישות והתחשבות רבה: בנייה לטובת המגזר החרדי.

בשורות הבאות נחשוף שורה ארוכה של פרויקטים במימדים עצומים המיועדים באופן בלעדי לבני המגזר החרדי במסלול "מחיר מטרה" המוזל, בהיקפים של אלפי יחידות דיור המקודמים בשיטתיות במהירות במערכת הקרקעית והתכנונית ומגיעים לשוק; בעוד שבמקביל, פרויקטים דומים שמיועדים למגזר הכללי נתקלים בדחיות שונות ומשונות עד שבמקרים רבים מועד יציאתם לפועל ושיווקם לדיירים עדיין אינו ידוע.

כל המידע שיפורט להלן מבוסס על מכרזים ופרסומים רשמיים של רשות מקרקעי ישראל, והם נגישים לכל אזרח סקרן עם גישה לאינטרנט. לא מדובר בסודות כמוסים, אך למי שאינו נובר בניירת ומרכז את המידע אין סיכוי להבין את התמונה הגדולה: רשות מקרקעי ישראל תחת ינקי קווינט והשר גולדקנופף, הפכה לבנק הקרקעות של המגזר החרדי. שם מתכננים, משווקים ובונים בהיקפים עצומים במחיר מטרה ובהנחות מפליגות.

הנה כמה דוגמאות: בכרמי גת מערב, שכונה המוגדרת כבעלת "צביון חרדי", נמכרה לקבלן ביולי האחרון קרקע ל-232 יחידות דיור בשווי 31 מיליון ש"ח במחיר מצחיק של 2,618 ש"ח בלבד. במקום אחר בעיר, נמכרה קרקע ל-110 יחידות דיור בשווי 19.5 מיליון ש"ח בחצי מיליון בלבד; וברכסים קרקע ל-166 דירות בשווי 31 מיליון ש"ח נמכרה גם היא בחצי מיליון ש"ח בלבד. הנחות מטורפות וחסרות תקדים.

במקרה שערורייתי אחר, הפעם באלעד, קרקע בשווי 460 מיליון ש"ח עם תכניות ל-460 יחידות דיור פלוס שטח מסחרי ענק – קניון בעצם – בהיקף של 20,000 מ"ר למסחר פלוס 34,000 מ"ר לתעסוקה. כל זה נמכר בסכום מגוחך של 160 מיליון ₪. ההנחות חוגגות.

 

ההטייה הזו ניכרת במיוחד מאז הקמת הממשלה והעברת רשות מקרקעי ישראל לידיו של שר השיכון גולדקנופף. המערכת הפוליטית והעסקנית מגויסת באופן מלא לטובת שינוי קריטריונים במנגנוני התמחור, שינויים בגובה השומות והיקפי המכרזים. מדובר בנושאים כגון קצב קידום המכרזים, מנגנון תמחור המגרשים, וקריטריונים לקבלת ההנחות. למעשה, כל האופרציה של 'מחיר מטרה', מושכנה לטובת העניין.

 

חלק ראשון: מכרזים פיקטיביים

כאמור, פרסום מכרז של רשות מקרקעי ישראל היא רק תחילת הדרך של מיזם בניה. אחרי שמתפרסם מכרז צריכה להתפרסם חוברת המכרז בה נכללים התנאים השונים והדרישות מהמכרז. אחרי שמתפרסמת חוברת כזו מתפרסמים תאריכים להגשת הצעות המכרז. לאחר מכן ועדת המכרז בוחרת את הזוכים, ורק אז היזם הזוכה יכול להתחיל בהליכי תכנון, אישור, שיווק ובניה, תהליך שיכול בקלות לקחת בין 10-7 שנים נוספות.

על כן מעבר לפרסומם של מכרזים, דבר שלפעמים רשות מקרקעי ישראל גם מיח"צנת בהודעות פומביות, חשוב להרים מכסה מנוע ולבדוק את המשך התהליכים. אלו מכרזים מקודמים? איפה יש חוברות מכרז? איפה יש הודעות על דחייה? וזאת לפני שאלת המחירים והקלות אחרות שאותה נבדוק בהמשך.

כפי שנראה מיד, במגזר החרדי התכניות מקודמות בקצב מהיר מאוד. חוברת המכרז מתפרסמת בדרך כלל סמוך לפרסומו של מכרז, התאריך הסופי להגשות הוא בטווח של חודשים ספורים, ומייד לאחר מכן המכרז נסגר ומוכרזים הזוכים. במגזר הכללי אנחנו רואים תופעה הפוכה. חוברת המכרז לא מתפרסמת, ומי שיבדוק את הסטטוס באתר רשות מקרקעי ישראל יגלה אין ספור הודעות על דחיית מועדים לפרסום החוברת, וכשאין פרטים ותנאים על המכרז, ממילא איש לא יכול לגשת ולהציע הצעות.

להלן כמה דוגמאות:

ביוני 2023 פורסם מכרז לבניית 460 יחידות דיור בעיר אלעד. בו ביום פורסמה חוברת המכרז, ולאחר כמה דחיות במועד ההגשה הסופי, המכרז נסגר בספטמבר כשפורסמו הזוכים. תוך שלושה חודשים מפרסום המכרז יש זוכים, והמיזם יוצא לדרך. בדצמבר האחרון כבר פורסם מכרז נוסף באלעד, הפעם על 457 יחידות דיור. תוך קצת יותר משבועיים מתפרסמת חוברת המכרז, בפברואר הוא נסגר ומוכרזים הזוכים.

הנה עוד מקרה, הפעם ברכסים. באוקטובר מתפרסם מכרז, בנובמבר מתפרסמת החוברת, ובסוף דצמבר הוא נסגר ומתפרסמים הזוכים. זהו מכרז מעניין שנעסוק בו בהרחבה בהמשך היות והוא גם זכה להנחה מפנקת במחירי השומות והפיתוח.

ועוד אחד מעניין – בקריית גת מערב, פורסם בספטמבר 2023 מכרז על 1923 יחידות דיור ל"צביון חרדי" מובהק. החוברת פורסמה כשבועיים (28.9) לאחר פרסום המכרז (13.9), ובדצמבר הוא נסגר ופורסמו זוכים. שלושה חודשים מקצה לקצה.

כך גם בשכונת רמות בירושלים, אזור חרדי מאוד, פורסם באוקטובר 2023 מכרז בהיקף של 100 יחידות דיור. החוברת פורסמה כחודש לאחר מכן, ובסוף דצמבר פורסמו הזוכים.

אפשר להביא עוד ועוד מקרים דומים. בבנייה לחרדים הקצב מהיר, התהליכים קצרים והמכרזים נסגרים. לעומת זאת, כשמדובר בפרויקטים לאוכלוסייה הכללית, המצב הפוך לחלוטין. גם מעט המכרזים שמתפרסמים למגזר הכללי סובלים מדחיינות מתמשכת וחסרת הסברים, במסגרתה חוברת המכרז, אם בכלל מתפרסמת, מופיעה באיחור רב, כך שלא מאפשר ליזמים אפילו להגיש הצעות למכרז.

כך למשל באשקלון, פורסם בשלישי בספטמבר מכרז לבניית 807 יחידות דיור במחיר מטרה, עם הבטחה לפרסם את חוברת המכרז תוך חמישה עשר ימים. המועד חלף בלי פרסום החוברת ורק ב-28 לחודש הודיעה הרשות על דחיית מועד פרסום החוברת לאמצע נובמבר. המועד הזה הגיע, וחוברת אין. ושוב עדכון ושוב דחיה וחוזר חלילה, בשורה התחתונה חלפה חצי שנה וחוברת המכרז עדיין לא פורסמה. אחרי לא פחות מ-5 דחיות, ההודעה העדכנית נכון להיום היא כי "את חוברת המכרז ניתן להוריד מאתר הרשות החל מתאריך 15/04/2024". רק אז – אם יואילו בטובם לפרסם את החוברת – ניתן יהיה בכלל להתחיל לבחור זוכים ולקדם את הבנייה.

עוד דוגמא. כפר סבא. 748 יחידות דיור, במכרז שפורסם כבר ביולי 2023. פרויקט נפלא באזורי ביקוש. כמות מכובדת של דירות. מה יכול להשתבש? ובכן: הכל. החוברת הייתה אמורה להתפרסם כבר בתחילת ספטמבר, אבל דחיות, דחיות ושוב דחיות (5 בסך הכל), וכרגע היא אולי תתפרסם ב-27 למאי. עשרה חודשים תמימים אחרי פרסום המכרז הראשוני. ומי יודע אם זו הדחייה האחרונה.

ושיא השיאים: אור עקיבא. מכרז על 166 יחידות דיור במחיר מטרה פורסם במאי 2022. אך מאז חלפו כמעט שנתיים! וחוברת המכרז מעולם לא פורסמה. נרשמו לא פחות מ-12 הודעות דחיה, כאשר האחרונה שבהן מבטיחה את פרסום החוברת ב-4 באפריל. פשוט לא יאומן.

מכרז אחר באור עקיבא, על בניית 405 יחידות פורסם עוד בספטמבר 2021. גם כאן חוברת המכרז מעולם לא ראתה אור יום. אחרי 11 הודעות דחייה, המועד האחרון שבו הרשות הבטיחה לשחרר את המידע היה בינואר 2024, אבל גם הוא חלף ללא התקדמות וההודעה האחרונה באתר כוללת את המלל הלקוני "רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון מודיעים בזאת כי המכרז הנדון מבוטל". בלי הסבר, בלי נימוק וכמובן – בלי שאיש ראה אי פעם את החוברת. דה-פקטו זה היה מכרז פיקטיבי.

אור עקיבא היא אזור ביקוש, עיר בעלת אוכלוסייה רלוונטית וצורך בוער. אם יש מטרה למחיר מטרה, היא מקומות כאלה. אבל כשההגה בידיים של ינקי, האוטובוס פשוט לא מגיע.

אפשר להמשיך כך עוד ועוד. במיתר יש 88 מגרשים שממתינים כבר למעלה משנה לפרסום החוברת (התאריך העדכני הוא ה-2.4, שכבר חלף). 380 מגרשים בנתניה פורסמו בסוף דצמבר, אחרי דחיה, החוברת אמורה הייתה להתפרסם ב18.3, נכון לעכשיו, טרם פורסמה. בחריש פורסם מכרז בסוף דצמבר, מאז הודיעו על שתי דחיות – האחרונה שבהם למאי. חוברת עדיין אין. בלוד יש 150 מגרשים שממתינים מאוקטובר לחוברת, שאחרי 2 דחיות תתפרסם במקרה הטוב במאי (7 חודשים עיכוב). תופעות דומות יש גם מעבר לקו הירוק בקריית ארבע, חוברת מכרז פורסמה 8 חודשים אחרי המכרז, וטרם נקבע מועד לדיון בהצעות, ותופעה דומה גם בקרני שומרון ובמקומות אחרים.

השורה התחתונה ברורה: כשמדובר באוכלוסייה הכללית, אנחנו עדים לסחבת ניכרת. אלפי יחידות דיור שכביכול פורסמו על ידי המנהל לטובת הציבור הכללי, הם למעשה מכרזים פיקטיביים שלא ניתן להגיש בהם הצעות ולהתקדם בבנייה. גם במעט המקרים שבהם המכרזים הצליחו להתקדם מדובר בדחיות לא נתפסות של חודשים ארוכים ולפעמים כבר קרוב לשנה. חודשים בהם יזמים וזוגות צעירים ממתינים בכיליון עיניים למוצא פיו של קווינט שיואיל לפרסם חוברת ולשחרר את הפקק המיותר.

שימו לב לאחיזת העיניים: מאז תחילת שנת 2023 ועד לימים אלו, הופיעו באתר הרשות מכרזים לכ-43,000 יחידות דיור במסלול מחיר מטרה ברחבי הארץ. אבל כפי שראינו זה בלוף. בכל התקופה הזו יש רק כ-16,700 יחידות דיור ב'מחיר מטרה' שפורסמה בהם חוברת ויש בהם זוכים, כאשר כ-6,100 מהם מיועדים לציבור חרדי באופן מובהק. מדובר בכ-37 אחוז מכלל היחידות שיוצאות בפועל לבניה שמיועדות לחרדים.

כדאי להעיר שבעצם החשבון הזה מינימלי. מפני שבתוך המכרזים שהחשבנו לציבור הכללי ישנן שכונות גדולות שלא מוגדרות כחרדיות באופן רשמי, אך בפועל מופנות, לפחות בחלקן, לציבור החרדי. מקורות יודעי דבר בתחום מעריכים שלפחות שני שלישים מההקצאות בפועל בשנה האחרונה מיועדות למגזר החרדי.

 

חלק שני: מכרזים בהנחה

קידום המכרזים הוא רק חלק קטן מהתמונה. המחירים הוא החלק החשוב יותר. כאן אנו עדים לתופעות של עדכון מחירים באופן שיטתי לטובת הציבור החרדי. טיפה רקע: מחירה של דירה מושפע משלושה גורמים עיקריים: עלויות הבנייה, שהן קבועות ואינן תלויות במדינה; עלות הקרקע, הנקבעת על ידי שומה של רשות מקרקעי ישראל; ועלויות הפיתוח שהמדינה יכולה לסבסד. כאשר בודקים מכרזים במגזר החרדי מגלים שבשני המרכיבים התלויים במדינה, ישנן הנחות ועדכוני מחירים משמעותיים.

נצלול לדוגמא מייצגת חשובה: רכסים.

ביישוב החרדי רכסים הסמוך לחיפה פורסם במרץ 2023 מכרז לבניית 624 יח"ד יחידות דיור. במכרז (שהחוברת שלו הופיעה באותו היום ממש בו פורסם), הועמדו שלושה מתחמים לבנייה.

א) 278 יחידות דיור, שומת קרקע של 55 מיליון והוצאות פיתוח 95 מיליון;

ב) 166 יחידות דיור, שומת קרקע בסך 33 מיליון והוצאות פיתוח 53 מיליון;

ג) 180 יחידות דיור, קרקע בשווי 36 מיליון ועלויות פיתוח של 55 מיליון.

בסך הכל מדובר בעלויות קרקע בגובה 124 מיליון ש"ח, ופיתוח בסכום של 203 מיליון ש"ח. בחישוב ליחידת דיור מדובר בעלויות של כ-530,000 ש"ח ליחידה, לפני עלויות הבנייה עצמה.

המכרז הגיע למועד האחרון להגשה במאי 2023, כאשר אף יזם לא ניגש בשל העלויות הגבוהות. מה עושים? ממחזרים.

ב-18 לאוקטובר, עשרה ימים אחרי הטבח בעוטף ובמהלך מצב החירום הלאומי, פורסם מכרז חדש ברכסים, הפעם על 673 יחידות דיור. כשבודקים את מספרי המגרשים והחלקות, מתברר שלמעט כמה עשרות מגרשים חדשים מדובר באותו מכרז ישן שנותר ללא רוכשים. מה השתנה? המחירים. שימו לב:

המתחם המרכזי, בגודל 278 יחידות, נחתך משמעותית: השומה ירדה מ-55 ל-37 מיליון; ועלויות הפיתוח מ-95 ל-55 מיליון; המתחם השני, בהיקף של 166 יחידות, נחתך גם הוא: השומה ירדה מ-33 ל-24 מיליון, עלויות הפיתוח מ-53 ל-31 מיליון; המתחם השלישי, עם 180 מגרשים נהנה מהנחה דומה. הקרקע ירדה מ-36 ל-27 מיליון, והפיתוח מ-55 ל-32 מיליון.

כלומר המחירים הרשמיים שהציג המנהל בשומה ובפיתוח נחתכו בסך הכל מ-327 מיליון ש"ח ל-206 מיליון. פער של 120 מיליון ש"ח שהמנהל לקח על עצמו בעדכון השומות ועלויות הפיתוח.

בשלב הבא, שלב ההצעות, התברר כי המחירים בפועל נמוכים אפילו יותר. מכיוון שבמכרזים מהסוג הזה אין סכום מינימלי להצעה על עלות הקרקע, מסתבר שאפשר להציע סכומים נמוכים באופן מגוחך. כך על המתחם הראשון ההצעה הזוכה עמדה על 3.6 מיליון ש"ח, לעומת שומה של 55 מיליון; במתחם השני על חצי מיליון ש"ח, לעומת שומה של 24 מיליון; ובמתחם השלישי, מיליון ש"ח בלבד לעומת שומה של 32.

בסך הכל בכל המתחמים היזמים שילמו 5 מיליון שקלים בלבד, לעומת 88 מיליון על פי השומה המעודכנת הנמוכה! כ-6% בלבד מהשומה. לא יאומן.

בסך הכל ביחס לכל הפרויקט מדובר בעלויות בפועל של 123 מיליון במקום 327 מיליון ש"ח, ובחישוב ליחידת דיור: 198 אלף ש"ח במקום למעלה מחצי מיליון. הנחה של 300 אלף ש"ח לכל דירה. בוננזה רצינית.

במיזמים אחרים, למרות שגם שם מדובר במכרזים ללא מחיר מינימום, לא נראה פערים ברמה הזאת. ההצעות ינועו סביב 30-40 אחוז מהשומה ורק במקרים נדירים בפריפריה העמוקה, כמו קריית שמונה למשל, ניתן לראות מכרזים שנסגרו באזור 20-10 אחוזים מהשומה. פערים בסדרי הגודל שנצפו ברכסים הם תופעה ייחודית וחריגה.

עוד דוגמא מעניינת נמצאת בעיר אלעד. שימו לב: מי שינבור במערכת המכרזים של הרשות יגלה שם שני מכרזים ל-460 יחידות דיור באלעד, בדיוק באותם מגרשים (540, 59, 50). אחד בנובמבר 2022 ואחד ביוני 2023. מה קרה? סיפור דומה, בטכניקה שונה. במכרז הראשון שפורסם, היה מחיר מינימום של 209 מיליון ש"ח, הנובע מכך שמדובר במגרשים בעלי שימוש מסחרי, עליהם אין הנחות של "מחיר מטרה". אלא שבמחיר הזה המכרז נותר ללא מגישים.

מה עושים? המכרז נארז מחדש ופורסם שוב במרץ 2023, כאשר הפעם פורסמה הודעה מיוחדת לפיה מחיר המינימום נחתך בחצי והוא משקף רק מחצית מהשומה של הקרקע המסחרית: 104 מיליון ש"ח. כך זה נעשה משתלם, ואחרי 3 חודשים בלבד כבר הוצהר על הזוכים, שהציעו בסה"כ 160 מיליון על הקרקע. מכיוון שמדובר בקרקע עם שימוש מסחרי, שהשומה שלה עמדה על 209 מיליון ש"ח, מדובר בתשלום שהוא אפילו פחות משווי הקרקע המסחרית, שלא אמורות לחול עליה הנחות מחיר מטרה. במילים אחרות, לא רק שהיזמים לא שילמו על הקרקע למגורים, אלא שהם קיבלו גם הנחה של 40 מיליון ש"ח על השטח המסחרי. דיל משתלם לכל הדעות.

גם בשכונת יוני נתניהו בדימונה, שחלקה לפחות יאוכלס על ידי הציבור החרדי, נצפתה תופעה דומה. המכרז המקורי פורסם במרץ שעבר בהיקף של 1,122 יחידות דיור, אך נותר ללא מציעים. בספטמבר הוא כבר נארז ופורסם מחדש, ועד סוף החודש הוא נסגר. שימו לב לפערי המחירים: במכרז הראשון עלויות הפיתוח הגיעו לסך מצטבר של 103 מיליון שח. במכרז השני ל-17 מיליון בלבד. מדובר בפער מדהים של 86 מיליון ש"ח, ובחישוב ליחידת דיור, 91 אלף ש"ח לעומת 15 אלף ש"ח בלבד.

נדגיש שוב, שבמקומות אחרים בהם אין מגישים קשה למצוא תופעות דומות. כך, למשל, בעיר באר שבע, פורסם מכרז על 1,109 יחידות במחיר מטרה. כעבור חמישה חודשים פורסמה חוברת המכרז, כאשר הוצאות הפיתוח עמדו על סה"כ של 409 מיליון ש"ח, ובחישוב ליחידת דיור, 368 אלף ש"ח. אלא שבמחירים הללו אף יזם לא רצה לרכוש, והמכרז הזה מונח כאבן שאין לה הופכין מאז יולי האחרון. שמונה חודשים חלפו, המכרז לא פורסם מחדש, לא עודכן ולא הוצגו בו הנחות.

 

חלק שלישי: תקנות קיץ 2023

דבר חשוב נוסף שהתרחש בקדנציה הנוכחית הוא שינוי של מנגנון מחיר מטרה כך שהוסרו הגבלות שונות על גובה ההנחה במחיר הדירה. מכיוון שכפי שראינו, כמות ניכרת – אם לא אפילו רוב – מהדירות ששווקו במסגרת המסלול הזה בשנה האחרונה מוסללות למגזר החרדי, קשה שלא לחשוב שהשינוי נועד בעיקר לשרת אותו.

מנגנון חישוב ההנחות במחיר מטרה מורכב משלושה שלבים:

• חישוב שווי הדירה על פי שומות שעורכת רשות מקרקעי ישראל.
• חישוב גובה ההנחה על פי הכללים.
• קביעת תקרה להנחה כדי למנוע מצבים של מחירים זולים באופן קיצוני.

בקיץ האחרון חלו בשלושת המרכיבים האלה שינויים חשובים שהפכו את ההנחות למשמעותיות מאוד. הרבה מעבר למה שמישהו חשב אי פעם שניתן להשיג.

א. חישוב שווי הדירות:
כשהתקנות הללו נוסחו במקורן, בשנת 2021, נקבע כי שווי הדירות יחושב על פי השומה של סוף שנת 2020 שהייתה שומה האחרונה הרלוונטית, וכך מנגנון ההנחות הזה היה צמוד באופן יחסי למחירי השוק. אם מחיר דירה בשוק היה 1.5 מיליון למשל, זכאי במחיר מטרה היה יכול לרכוש אותה ב-1.3 מיליון.

אלא שבקיץ האחרון, כאשר התקנות עודכנו, במקום לקבוע כי שווי הדירות יחושב על פי השומה העדכנית האחרונה, מסוף שנת 2022, הוחלט להמשיך להשתמש במחירי 2020. מדד תשומות הבניה קפץ מאז ב-30 אחוז, אבל במחיר למשתכן עדיין קונים דירות במחירי 2020. זה לא מקרי.

ב. קביעת גובה ההנחה:

על פי התקנות הישנות ההנחה הניתנת הייתה על סך של 20 אחוז מהשווי המוערך. בתקנות החדשות ההנחה גדלה ל-25 אחוזים. זה משמעותי מאוד.

ג. תקרת ההנחות:

על פי הכללים הישנים, נקבע שההנחה לא תגיע ליותר מ-300 אלף₪ ביחס לשווי הדירה המוערך, ושהיא לא תהיה יותר מ-500 אלף₪ ביחס לשווי הדירה המעודכן שעליו מכריז המנהל מדי שנה. המנגנונים הללו נועדו לשמר את ההנחה בגובה סביר ביחס למחירי השוק.

באוגוסט 2023 חל שינוי משמעותי. התקרה של 300 אלף₪ בוטלה; כך שהנחות, שמעתה עומדות על 25 אחוזים, יכולות להגיע לסכומים דרמטיים מאוד; והתקרה של 500 אלף₪ גדלה ברוב הערים החרדיות ל-600 אלף₪. התוצאה היא השתוללות בהנחות.

כך, כאשר בשוק נרשמת עליית מחירים שמגיעה ל10-15 אחוז בשנה במקרים מסויימים – דירות במחיר מטרה נמכרות במחירי 2020, ועוד על זה מעמיסים הנחות מפליגות.

הנה כמה דוגמאות שימחישו את העניין:

מי שמחפש לקנות דירה היום ברכסים יגלה שהיא עולה בין 15-20 אלף ש"ח למטר רבוע. אלו מחירי דירות בשוק החופשי כיום. אבל בעולם המקביל של מחיר מטרה משתמשים במחירים של שנת 2020, וברכסים הוא עומד על כ-10,000 ש"ח למטר רבוע. כך דירת 100 מ"ר שבשוק תעלה היום בין 1.5 ל-2 מיליון ש"ח, מתומחרת כאילו היא שווה מיליון ש"ח בלבד.

זה כשלעצמו שערוריה שאין כדוגמתה, ועל השערוריה הזו מוסיפים עוד הנחות, שהלכו וגדלו. בעבר ההנחה על דירה כזו הייתה 200,000 ש"ח והיא הייתה נמכרת ב-800,000. היום, אחרי התיקונים מהקיץ האחרון, היא תימכר ב-750,000 ש"ח. מחיר מדהים לדירת 100 מטר סמוך לחיפה. באותו אופן, דירת 80 מ"ר יכולה להימכר אפילו ב-600,000 ש"ח. איפה יש דברים כאלה?

כך דירה ששווה בשוק בין 1.5 ל-2 מיליון ש"ח נמכרת ב-750,000 ש"ח. פחות מחצי מחיר.

אבל השינוי של אוגוסט 2023 משמעותי יותר דווקא בדירות גדולות ויקרות.

קחו מקרה אחר, הפעם בעיר אלעד. במחירי השוק דירות נמכרות כיום בממוצע במחיר 20-23 אלף ש"ח למטר. דירת 120 מ"ר לצורך הדוגמא (באלעד גם מוכרים דירות גדולות הרבה יותר), נמכרת באזור 2.6-2.5 מיליון ש"ח. אלו מחירי השוק.

בעולם המקביל של "מחיר מטרה" הכל מחושב במונחי 2020, כששווי מטר מרובע באלעד עמד על 15,161 ₪. דירת 120 מטר שווה לפי זה: 1,800,000. שוב, כבר כאן הנחה בלתי נתפסת של 700,000 ש"ח רק בגלל ההצמדה ל-2020, ועוד לפני שנכנסים להנחות עצמן.

עם ההנחות אנחנו מפליגים הרבה יותר. עד לאוגוסט האחרון, הנחה עמדה על 20 אחוזים היא הייתה צריכה להיות 360 אלף ש"ח. אלא שבכללים הישנים הייתה מגבלה של עד 300 אלף ש"ח, כך שהדירה הזו תימכר במחיר מטרה ב-1.5 מיליון ש"ח. מיליון ש"ח זו הנחה בהחלט משמעותית, אבל אחרי הרפורמה של אוגוסט האחרון ההנחה תהיה 25% אחוזים במקום 20%, ואין עליה מגבלה. כלומר: ההנחה תעמוד על 450 אלף ש"ח, והדירה הזו, כזכור דירה חדשה של 120 מטר באזור המרכז, תימכר ב-1.35 מיליון ש"ח. ביחס למחיר השוק זו הנחה של 1.3 מיליון ש"ח. אלו מספרים עצומים.

יש עוד פרטים רבים שאפשר להסביר בהקשר הזה. ההנחות הן לפני תוספת מע"מ, כך שבפועל ההנחה משמעותית יותר, ויש מנגנוני הגבלה נוספים שבתקנות החדשות חוררו כמו גבינה ונעשו לא רלוונטיים. אבל יש נקודה חשובה שצריך להדגיש. כל המערכת הזו נעשית כמעט ללא הצמדה, לא למדד ולא לשום דבר אחר. כך שלמרות שהמדד עלה מאז בערך ב-10 אחוזים, מחירי 2020 קפאו בזמן. שמש בגבעון דום.

וזה עוד לא הכל. החישובים שהצגתי לכם כאן הם על בסיס מחירי הדירות בשוק כיום. אבל מי שקונה כעת דירה במכרז המדובר באלעד או ברכסים, יזכה לקבל מפתח במקרה הטוב רק עוד שנתיים שלוש. כלומר הוא מקבל דירה בשנת 2026 או 2027, ומשלם עליה במחירי 2020, בלי הצמדה. ועל זה עוד גוזרים לו הנחות חסרות תקדים. ההנחה האמיתית ביחס לשוק ברגע האמת עשויה להיות הרבה יותר גדולה.

השינויים הללו בתקנות כמובן חלים על כל רוכשי הדירות במחיר מטרה, אלא שבשל ההסטה של המרכזים לכיוון המגזר החרדי, ובשל השומות המוזלות ביישובים החרדיים מי שנהנה מהם הם בעיקר רוכשי הדירות מהמגזר החרדי.

ונקודה אחרונה בעניין הזה. השינויים הללו הועלו לדיון במליאת מועצת רשות מקרקעי ישראל מה-12.6.2023. כשעושים שינויים מסוג זה בתקנות הרשות, הסעיפים המוצעים מגיעים לדיון ובדרך כלל מצורפים להם דברי הסבר (כך בהחלטות אחרות מאותה ישיבה, כאן, כאן וכאן). אבל בהצעת ההחלטה ששינתה את מנגנון מחיר מטרה ושחררה את כל המגבלות על ההנחות, לא מופיעים שום הסברים. ההצעה הזו עלתה לדיון בישיבת המליאה בלי שתוסבר.

מדוע המנהל הלא תקין הזה? האם ההסבר האמיתי היה ידוע למשתתפים ואיש לא רצה להעלות אותו על הכתב? כשמעיינים בפרוטוקול הדיון הדברים מקבלים משמעות רבה. מדובר בדיון שכולל שורה של החלטות בנושאים רבים, ועד שמגיעים לסוגיה הזו כבר עובר רוב הזמן והחברים נעשים חסרי סבלנות. כך זה נשמע:

מר יעקב קוינט: אני מבין שהחברים מקק"ל עומדים לצאת אז צריך להתחיל.

מר אמיר ביידא: הישיבה נועדה עד 12:00 חבר'ה.

היו"ר הרב יצחק גולדקנופף: לא, אז נעשה מהר. נעשה מהר.

מר יעקב קוינט: נעשה מהר.

הבנתם? קווינט וגולדקנוף רוצים להעביר את הסעיף הזה כמה שיותר מהר עם מינימום דיונים. אבל בכל זאת זה לא מסתדר. כמה מהנוכחים שואלים שאלות על שיווקים באזור המרכז ודברים נוספים, אבל אז מגיעה הפצצה: המשך ההצמדה למחירי 2020. וכאן נחשפת האמת. הסעיף הזה נובע מדרישה של השר.

רועי רייכר, איש האוצר, דורש כמה הבהרות בנוסח והוא מציין לפרוטוקול מאיפה הגיע הרעיון הזה בכלל:

"היום בהצעת ההחלטה דרש שר השיכון, אמר אני לא רוצה להגיע למצב שבו ההנחות החדשות יביאו אדם לשלם יותר מאשר השומה העתיקה בדצמבר 2020."

גולדקנופף משיב:

"הכותרת זה 2020, זה צריך להיות הכותרת."

ורייכר עונה:

"קיבלנו את דרישת השר ואנחנו מוכנים לכתוב שהכותרת היא שלא יעלה מחירים על 2020 ולהקפיא את עליות המחיר לצורך העניין."

ההחלטה המדוברת תקפה עד סוף שנת 2024, אבל רייכר דורש להכניס בנוסח הגבלה מפורשת שתמנע את הארכת ההצמדה ל"שומה העתיקה" של 2020 גם בעתיד: "נצמדנו ל2020 כמו שהשר דרש וביקש. אנחנו רק מבקשים להתחשב גם מה שבשוק". והוא מציע לכתוב שבכל מקרה, גם אם הסעיף הזה לא יעודכן, התחשיב של מחיר מטרה ילך מקסימום 4 שנים אחורה. והוא מסביר:

"למה זה בכל זאת חשוב לנו? כי אנחנו מבינים שכבוד השר או אנשים אחרים יהיו פה גם בשנת 24', יבואו ויגידו אל תשנו את שנת 2020 כי זה נשמע באוזן כאילו אנחנו מייקרים. ולכן שנכתוב או עד 4 שנים ונישאר עם אותו נוסח גם בהחלטה הבאה, נצא עם שכרינו בידינו."

הנוסח הזה התקבל כך שנמנעה לפחות האפשרות שההצמדה למחירי 2020 תימשך עד אין סוף. כך, הבוננזה של מחיר למטרה תפקע בסוף השנה הנוכחית, מה שמסביר את הלחץ לדחוף כמה שיותר מכרזים לציבור החרדי בזמן הקרוב.

 

סיכום

הרעיון המקורי של מחיר מטרה ותכניות דומות היה לספק לזוגות צעירים דירה במחיר מוזל ביחס לשוק בסדר גודל של עד 300,000 ש"ח, כאשר הדרך לעשות זאת הייתה שהמדינה "תספוג" את ההנחה הזו על מחיר הקרקע שנמצא בשליטתה. זה היה אמור להיות מהלך צמוד למחירי השוק שנועד להקל על הרוכשים. מכיוון שמדובר בהנחה על הקרקע המתחזה להנחה על המחיר הסופי, זהו מנגנון שרב בו הנסתר על הנגלה, מה שמאפשר לעסקנים ובעלי אינטרס מרחב תמרון רחב מאוד למשחקים, תיקונים וכוונונים שמשפיעים באופן דרמטי על זרימת הכסף.

רק כדי לסבר את האוזן, השוו את המנגנון הזה להנחות רגילות על קרקע שנותנת רשות מקרקעי ישראל, כמו באזורי עדיפות לאומית. שם מוגדר הכל בצורה ישירה וברורה: ההנחה על הקצאת קרקע באזור עדיפות לאומית ב׳ עומדת תמיד על הפחתה בת 40% מערך הקרקע ועד 450 אלף ש"ח. הנחה ברורה, מוגדרת ומוגבלת היטב. כך גם חייל מילואים פעיל – זכאי להנחה של 10% ממלוא ערך הקרקע ועד תקרה של 100,000 ₪ מהשומה האקטואלית.

כך נראה מנגנון שקוף והגון. הסיפור של מחיר מטרה עובד בדיוק הפוך, והתוצאות, כפי שראינו, מדהימות: בקרית גת, ברכסים, באלעד ובמקומות נוספים, שאינם באזורי עדיפות לאומית בגליל ובנגב, מדובר לפעמים בהנחה עצומה עד כדי 95% מערך הקרקע. עולם הפוך.

לזוגות הצעירים במגזר החרדי מגיע דיור ומגיעות הנחות, כמו כל מגזר אחר בישראל. הבעיה הנחשפת כאן היא שהמנגנון כולו מוטה לטובתו, על חשבון מגזרים אחרים ועל חשבון מטרות לאומיות אחרות.

העברות תקציביות מגזריות יכולות ללבוש צורות רבות. במקרים רבים מדובר בתקציבים ייעודיים מפורשים, תשלומים למערכות חינוך, לישיבות וכדומה. אלו תקציבים הזוכים לביקורת ציבורית ועומדים במרכזם של משברים פוליטיים. אבל יש גם דרך אחרת, שקטה וסולידית: באמצעות מנגנונים ביורוקרטיים, שתיקונים וכיוונונים קטנים שלהם יכולים לשנות באופן דרמטי את כיוון הזרימה של הכסף.

זה הסיפור של מחיר מטרה. תכנית הדיור הממשלתית שנועדה לספק דיור בר השגה לזוגות צעירים מכל המגזרים בכל רחבי הארץ, הוטתה, באמצעות שליטה במנגנון, לתכנית מגזרית. רוב הפעולות שתוארו כאן נעשות בתוך המעגל הסגור של רשות מקרקעי ישראל ואינן מגיעות לשולחנם או לידיעתם של נבחרי הציבור.

מנהל הרשות ינקי קווינט מנהל מערכה בתנועת מלקחיים. בצד אחד הוא מנהל מלחמת חורמה נגד הענקת הנחות בקרקע לחיילים משוחררים בהתיישבות הכפרית בפריפריה; בצד השני הוא מזרים אלפי מגרשים בהנחות חסרות תקדים למשפחות חרדיות באזורי ביקוש. התוצאה עלולה להיות קשה מאוד.

מרשות מקרקעי ישראל נמסר: "מדובר בטענות מופרכות ומשוללות כל בסיס".

מהשר יצחק גולדקנופף נמסר: "בניגוד גמור לנטען בכתבה, משרד הבינוי והשיכון פועל ללא כל אפליה. מעל ל- 120,000 משקי בית, מכלל האוכלוסייה שזכו בתוכניות "דירה בהנחה", ברחבי הארץ. נדגיש, כי כלל המכרזים המתפרסמות יוצאים מהר ככל הניתן וללא כל דיחוי וע"פ כללים ונהלים בליווי הייעוץ המשפטי ובהתאם לתכנית העבודה המאושרות. המשרד ימשיך לפעול ביתר שאת על מנת לייצר סל פתרונות רחב ומגוון בו פתרונות דיור ראויים עבור כלל אזרחי ישראל."