״הוצאנו את זה לציבור החרדי״: שיטת גולדקנוף בבית שמש נחשפת

בשבוע שעבר שר השיכון יצחק גולדקנופף נאם בוועידת בית שמש לחינוך, ושם, כשחשב שהוא מדבר לקהל ״אנ״ש״ ושאיש לא שומע, התרברב בכך שהוא הצליח להביא לציבור החרדי פתרונות דיור רבים, גם כאלה שיועדו מלכתחילה לציבור הכללי:

״גם מה שחשבו שיהיה לציבור הכללי – אז הוצאנו את זה מאיזה שהוא דרך לציבור החרדי, לא על כל הדברים אפשר לדבר עליהם״.

בשורות הבאות נחשוף כיצד התבצע השוד הזה. מה היה מיועד לציבור הכללי, באיזו דרך ״הוציאו״ את זה לציבור החרדי, באיזה היקפים מדובר ואת רמת ההנחות וההטבות הבלתי נתפסות שגולדקנופף הצליח לסדר למגזר.

האמת שמסתתרת מאחורי המשפט הקצר הזה של גולדקנופף חושפת את עומק שהשליטה שלו ואנשיו במנגנון הקצאת הקרקעות בישראל, תוך שיתוף פעולה מלא של רשות מקרקעי ישראל ברשות ינקי קווינט. השניים הפכו בשנים האחרונות את אדמות המדינה לאדמות המגזר החרדי, שנפתחים בפניו עשרות אלפי יחידות דיור במחירים מוזלים חסרי תקדים, גם באזורי ביקוש כמו בית שמש.

שכונת נווה שמיר בבית שמש תוכננה להיות השכונה החילונית של רמת בית שמש. השכונה ממוקמת בקצה הדרום מזרחי של בית שמש, ומשקיפה על עמק האלה והרי חברון, והיא הייתה אמורה לאפשר גם לציבור הכללי דיור ברמה גבוהה באחד המיקומים הנוחים ביותר במדינה. השכונה תוכננה להיבנות על פי תכנית ׳מחיר מטרה׳ של משרד השיכון, במסגרתה הקבלנים מתחייבים לספק שיעור מסויים מהדירות במחירים מוזלים, בתמורה לכך שהמדינה תמכור להם את הקרקע בהנחה משמעותית. ככה לכאורה, כולם נהנים.

ההודעה על המכרז הזה יצאה לראשונה בתאריך 20.12.2023, כחודשיים לאחר פרוץ המלחמה, והוא כלל סך הכל בנייה של 3,438 יחידות דיור יחד עם מרכזי תעסוקה ומסחר במספר מתחמים גדולים (מכרז מספר 361/2023). כמקובל במקרים בהם מדובר בבנייה לציבור הכללי, לא צוין בהודעה הראשונית על בניה לצביון חרדי או שום צביון אחר. מכרז לבניית יחידות דיור וזהו. בניגוד למקרים מובהקים של בנייה לצביון חרדי בהם הדבר מצוין מראש ומלכתחילה בהודעת המכרז הראשונה (כפי שאפשר למצוא במכרזים באלעד, רכסים, קריית גת ומקומות אחרים).

לכאורה הכל טוב ויפה, והמכרז אפילו התקדם מהר ולאחר מספר דחיות לא רב, ב-16 במאי 2024 פורסמה גם חוברת המכרז. אלא ששם נכונה ליזמים הפתעה. השכונה הענקית הזו שיועדה לציבור הכללי עברה שינוי יסודי, ונוספו בו המילים הבאות:

״בעלת מאפיינים המתאימים ל״צביון חרדי״.

מה פירוש המילים צביון חרדי? בניינים נמוכים יותר שאינם מחייבים מעלית שבת, מרפסות סוכה לכל דירה, מבני ציבור מותאמים לציבור החרדי, מבני חינוך לציבור החרדי, ועוד ועוד. חילוני, אם הוא ירצה, יוכל לרכוש שם דירה, איש לא ימנע זאת ממנו, אבל הוא לא יקבל שם את השירותים שהוא ירצה. לא חינוך, לא פנאי ולא חברה.

במילים אחרות: ״השכונה החילונית של בית שמש״ נחטפה תוך כדי הליך המכרז והועברה כולה לציבור החרדי. 3,438 יחידות דיור, גודלה של עיירה ממוצעת, שמיועדים מעכשיו לציבור החרדי בלבד.

כיצד קרה המחטף הזה? מי שינה את המכרז ובאיזה דרך? הפרטים המלאים אינם ידועים אבל דבר אחד ברור: הדבר קרה בתוך המערכת של רשות מקרקעי ישראל ברשות ינקי קווינט. זה הגורם שמוציא את המכרזים ומנהל אותם, ומישהו שם ביצע את השינוי הזה במהלך חודשי המלחמה ומתחת לרדאר הציבורי. הגוף שאמון על שמירה על אדמות הלאום, החליט משיקולים שאינם גלויים לציבור וללא תיעוד פומבי, לשנות את אופיו של המכרז תוך כדי תנועה. אלמלא ההתרברבות של גולדקנופף בשבוע שעבר, ספק אם היינו שמים לכך לב. איך הוא אומר? ״לא על כל הדברים אפשר לדבר עליהם״.

הנחות בלי הכרה

שינוי סיווג המכרז הוא רק חלק קטן מהשערורייה המסתתרת בסיפור הזה. וזה חמור אפילו יותר. על פי הכללים של תכנית ׳מחיר מטרה׳, הקבלן צריך להעניק הנחה מסוימת ביחס למחיר הדירה על פי שומה. לא נאריך בפרטים הטכניים של המנגנון הזה, אבל הרעיון הבסיסי היה שהזכאים יוכלו לקנות דירה פחות או יותר בהנחה של 25 אחוז ביחס למחיר השוק. אלא שהמנגנון הזה עבר התעללות סדרתית ועקבית, ואחרי שורת שינויים שנעשו בהתערבות אנשיו של גולדקנופף במערכת, הוא הפך בשנים האחרונות לכלי שרת הממלא מטרה אחת בלבד: הנחות בסכומי עתק לציבור החרדי.

פירטתי באופן מלא על נושא זה בתחקיר מקיף שפורסם באתר ׳מידה׳ לפני כשנה, אך הדוגמא של הפרויקט הנוכחי בבית שמש מצדיקה הצצה נוספת אל מפעל הנקניקיות של העסקנות החרדית.

כאשר הושקה תכנית מחיר מטרה בשנת 2021, נקבע שחישובי המחירים עבור קביעת ההנחות יעשו על בסיס שומות של סוף שנת 2020. הגיוני ומתבקש – כי זו הייתה השומה העדכנית הרלוונטית האחרונה. אלא שבקיץ 2023 עברו שורה של תיקונים במנגנון, שאחד החשובים שבהם היה המשך השימוש בשומות 2020 עד לסוף שנת 2024. המחירים בשוק עלו מאז בלמעלה מ-30 אחוזים, אבל הרוכשים של ׳מחיר מטרה׳ (בתחקיר הקודם הראינו שרובם המוחלט של המכרזים הללו מופנים לציבור החרדי) מחשבים את המחירים על בסיס שומות ישנות וזולות.

אבל זו רק ההתחלה. כדי למנוע הנחות מופרזות נקבע מנגנון הגנה לפיו ההנחה לא תהיה יותר מסכום מסוים ביחס למחיר הדירה העדכני. גם כאן ידי העסקנים היו עסוקות והמנגנון הזה נשחק בסדרתיות: תחילה דובר על תקרת הנחה של 300,000 ש״ח, זה הוגדל לאחר מכן ל-500,000 ש״ח, ולבסוף ל-600,000 ש״ח. כלומר – אם הדירה במחירי 2020 לצורך העניין שווה מיליון וחצי ש״ח, ואילו במחירי 2024 היא שווה כבר 2.5 מיליון ש״ח, ההנחה שתינתן תעמוד על 600,000 ש״ח בלבד, והיא תימכר ב-1.9 מיליון ש״ח.

ואכן, מי שיעיין בחוברת המכרז בשכונה המדוברת בבית שמש יגלה בטבלאות (עמוד 9 למתעניינים) כי תקרת ההנחה נקבעה בכל המקרים עם 600,000 ש״ח.

זה בעצמו שערורייה, ומדובר במתיחת גבולות ההנחה באופן דרמטי על פני הכללים שנקבעו לפני שנים ספורות בלבד, אבל זה רק הסיפור הקטן.

באותיות הקטנות במכרז, בסעיפים המתארים את חישובי ההנחות והמגבלות עליהן, מופיע משפט קצר וחשוב שמבטל את כל המגבלות ופותח פתח להנחות עתק. שימו לב:

״בכל מקרה מחיר הדירה לא יעלה על המחיר המתקבל בשקלול המקדמים ללא ההנחה לפי שומה נכון ליום 31.12.2020״.

זה כתוב בשפת העסקנים, ונתרגם זאת לעברית מדוברת: אחרי כל החישובים, ההכפלות, התוספות וההפחתות – דירה תימכר במחיר המקסימלי בשווי שהיה לה בסוף שנת 2020. למעשה הסעיף הזה מבטל את כל מנגנון המגבלות מיסודו. בכל מקרה שלא יהיה, אף אחד לא יקנה דירה במחיר יקר יותר מזה שהיה מקבל אם היה רוכש אותה לפני 4 שנים. סוף פסוק.

זהו חלק מהשינויים שנערכו במחטף בתקנות רשות מקרקעי ישראל בקיץ 2023, שפורטו בהרחבה בתחקיר הקודם, נזכיר כאן רק שהתוקף של התקנות הללו הוא עד סוף דצמבר 2024. לעובדה הזו תהיה חשיבות בהמשך.

כדי להבין זאת עד תום, קבלו דוגמא מעשית.

ניקח לצורך העניין דירה מכובדת בגודל 130 מ״ר פלוס 30 מ״ר שטחי שירות, המחושבים סה״כ כ-139 מ״ר לעניין חישוב עלויות הבנייה. על פי הנתונים המופיעים במכרז הנוכחי, המספק שומות למ״ר בנוי בשנת 2020 ובשנת 2024, ניתן להבין במה מדובר. שימו לב.

השומה של שנת 2020 הוא 12,517 למ״ר, כך שהדירה המדוברת שווה במונחים אלו 1,739,000 ש״ח, ובתוספת מע״מ 2,052,020 ש״ח. ועל פי כללי מחיר מטרה היא צריכה להימכר ב-25 אחוז הנחה, כלומר: 1.5 מיליון ש״ח.

אלא שהשומה של שנת 2024 היא 18,360 למ״ר, והשווי של הדירה יהיה כעת 2,552,040, ובתוספת מע״מ 3,011,407 ש״ח.

והפער בין המחיר הזה לבין חישוב ההנחה הוא גדול: 1.5 מיליון ש״ח.

עכשיו שימו לב לקסם: על פי הכללים הפשוטים, תקרת ההנחה היא 600,000 ש״ח בלבד, כלומר הדירה הזו צריכה להימכר בסופו של דבר ב-2.4 מיליון ש״ח. אלא שהסעיף המיוחד במכרז קובע שבכל מקרה שלא יהיה, הדירה לא תימכר ביותר משוויה בשנת 2020 ללא הנחות מיוחדות, כלומר, המחיר הסופי יהיה כ-2 מיליון ש״ח.

ובמילים אחרות: הנחה של למעלה ממיליון ש״ח לכל דירה. וזה רק לדירה ממוצעת. בדירות גדולות יותר של 200 מ״ר למשל, מדובר בהנחות מפליגות אפילו יותר.

עכשיו שימו לב לעוד דבר נפלא. המכרז הזה פורסם במאי 2024, אך בחלק מהמתחמים שבו לא היו זוכים, מסיבות שונות. בשל כך, יצאו למכרז נוסף, שמכיל את 662 יחידות הדיור שנותרו (מכרז מספר 412/2024), המכרז הזה פורסם לראשונה ב-19.11.2024, (כשהפעם המילים ״ציביון חרדי״ מופיעות בו מראש ובמפורש) והוא טופל במהירות שיא וכבר ב-31.12.2024 פורסמה חוברת המכרז שלו. מדוע הבהלה הגדולה? הסיבה פשוטה: ההצמדה למחירי 2020 תקפה רק עד סוף שנת 2024. בעוד מכרזים אחרים סובלים מסחבת ומריחות, ברמ״י ובמשרד השיכון מיהרו לסגור את המכרז הספציפי הזה לפני שמסתיימת חגיגת ההנחות.

בשורה התחתונה, בחישוב גס (ושמרני) שווי ההטבות בשכונה הזו בבית שמש לבדה מגיע ללמעלה מ-3 מיליארד ש״ח. סכום בלתי נתפס בכל קנה מידה.

חשבתם שסיימנו בזה? ובכן, טעות. כששערי שמיים נפתחים הם נפתחים עד הסוף, ובמכרזי בית שמש הנסתר מרובה מהגלוי.

כפי שיודע כל מי שרוכש דירה, אחד המרכיבים הדרמטיים בעלויות הוא מדד תשומות הבנייה. אדם חותם חוזה על רכישת דירה מהקבלן בדרך כלל בין שנה לשלוש שנים לפני שהוא יכנס להתגורר בה ויסיים את התשלומים. מחירה של הדירה מוצמד למדד, והוא משתנה לאורך הזמן. כך שהסכום שהרוכש משלם בפועל בדרך כלל גבוהה במספר אחוזים מהמחיר שמופיע בחוזה.

רוכשי הדירות בבית שמש, כאמור, רוכשים אותם במחירי 2020. והאזרח הסביר עשוי לחשוב שלפחות תהיה להם הצמדה למדד. שבשנים 2020-2024 עמד על כ-15 אחוז. אלא שכאן נחשף תעלול נוסף שימו לב לסעיף 3.4.15 בחוברת המכרז (עמוד 22):

״הזוכה יורשה להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה, כאשר מועד ההצמדה יחול מיום חתימה על הסכם עם הרוכש, או מיום קבלת היתר בנייה מלא, המאוחר מבין שני המועדים״.

ונתרגם מעסקנית לעברית: במקום שההצמדה למדד תהיה משנת 2020, או לכל הפחות משנת 2024, מועד סגירת המכרז, הוא יהיה רק ממועד החתימה על החוזה מול הקונה או משלב הוצאת היתר הבנייה המלא של הקבלן, שזה השלב הסופי שאחריו מתחילים מייד לבנות. והוא יהיה המועד המאוחר מבין שניהם. במילים אחרות במקום הצמדה למדד של 5-10 שנים, הרוכשים כאן ייהנו מהצמדה מופחתת מאוד, של שנה עד שנתיים בלבד. אין גבול לפינוקים.

כדי לאפשר את כל החגיגה הזאת, המדינה מוכנה להעניק לקבלנים קרקעות במחירים אפסיים. באחד המתחמים הקבלן שילם 1.8 מיליון ש״ח עבור קרקע ל-100 יחידות דיור, 18,000 ש״ח ליחידה; במקרה אחר שולמו 2.7 מיליון ש״ח עבור 100 יח״ד דיור, כלומר: 27,000 ש״ח ליחידה; ויש גם 29,000 ליחידה ואפילו 40 יח״ד ששווי הקרקע שלהן נמכר ב-4,000 ש״ח בלבד. במקרים מסוימים הקבלנים משלמים את ערך המרכיב המסחרי בקרקע ומקבלים את מרכיבי המגורים בחינם ועוד ועוד. והכל על חשבון הכנסות המדינה תוך העמסת נטל נוסף על משלמי המיסים.

ויש כאן עוד מרכיב קריטי. אנחנו נמצאים כעת בשנת 2025, וכבר היום העובדה שאנשים רוכשים דירות במחירי 2020 בלי הצמדה ובלי בטיח נשמעת מופרעת וחסרת עכבות. אבל זה לא נגמר כאן. הקבלנים הללו רק זכו במכרזים לפני חודשים ספורים. כעת הם בשלבי התכנון, ולאחר מכן הוצאת ההיתרים ורק אז תחל הבנייה. במילים אחרות אנחנו מדברים על דירות שיימכרו לכל המוקדם בשנת 2029 אם לא מאוחר יותר. וכך אכן מדווחות חלק מהחברות הקבלניות שזכו במכרזים שם.

כלומר: יש כאן אנשים שבשנת 2030 הולכים לקנות דירה במחירי 2020. בעשור הקודם שבין 2010-2020 המחירים עלו בעשרות רבות של אחוזים ובשנים 2020-2024 לבדן הם טיפסו ב-40 אחוזים נוספים. רוכשי הדירות בשכונה ״בצביון חרדי״ בבית שמש, יכולים להיות רגועים: מלחמות, מגיפות, משברים וריביות: מחירי הדירות שלהם מוגנים מכל אלו, מאחורי החומות הבצורות של גולדקנופף וקווינט. נטורי קרתא.

כשגולדקנוף אומר ״לא על הכל צריך לדבר״ הוא יודע בדיוק למה הוא מתכוון. יחד עם ינקי קווינט ועסקנים נוספים רשות מקרקעי ישראל – הגוף שנועד לשמור על אדמות הלאום לטובת האינטרסים הלאומיים – הפך לקופה הקטנה של הציבור החרדי. מנגנון מחיר מטרה הוטה באופן מלא לטובת צרכי הדיור החרדיים, השקעות של הרשות בטיפוח הנוף ושיקום הטבע מועברות לגנים ציבוריים בערים חרדיות, והחמור מכל – מתנהלת מערכה שיטתית ועקבית למנוע את מדיניות הממשלה להעניק הנחות בקרקע ליוצאי המערך הלוחם.

כל זה נעשה מתחת לאף של הממשלה, ובמקרים מסוימים בניגוד להנחיות מפורשות של ראש הממשלה. בברית אחים חדשה בין הפקידות המשפטית ששולטת ברשות, לבין העסקנים החרדים במשרד השיכון. הברית האנטי ציונית, שהשתלטה על המשאב הלאומי היקר ביותר במדינה: האדמה.

ברשות מקרקעי ישראל, האמונה על ניהול קרקעות המדינה, נמסר לנו כי המכרז הזה מנוהל על ידי משרד השיכון, וכי הוא הכתובת לעניין.

מלשכת שר הבינוי והשיכון נמסר:
״כמו בכל קידום תכנית גם בבית שמש המשרד פועל לקידום תכניות בתיאום הרשות המקומית, גם בשיווק המדובר הנושא נקבע בשיח של עיריית בית שמש עם המשרד. למען הסר ספק משרד הבינוי והשיכון פועל בהתאם לחוק ולכללים, המשרד פועל לטובת כלל האוכלוסיות במדינת ישראל״.