המחטף של מינהל התכנון: מכת מוות להתיישבות הכפרית היהודית

בימים אלו מתקדם מסמך תכנון קריטי שיעצב את פניה של המדינה בעשורים הקרובים, הכולל הרעה משמעותית ביכולת לבנות בתים נוספים בנגב ובגליל. מדובר בשינוי מספר 5 לתכנית המתאר הארצית מספר 35, מה שנחשב ל״חוקה״ של מסמכי התכנון בישראל הקובעים כיצד תיראה הארץ בשנים הבאות. מדובר במסמך החשוב, האסטרטגי והמחייב ביותר בעולם התכנון, שבמידה ויתקבל יקבע את כללי התכנון המחייבים והבלעדיים בכל רחבי הארץ.

התיקון הזה נועד כביכול להסדיר את הבנייה ביישובים הכפריים ולפתור חלק מהבעיות שמטרידות את ההתיישבות, אך במקום להקל על היישובים ולהסיר מגבלות שהוטלו עליהם במשך השנים, הוא מייצר קשיים חדשים וחסמים שאיש לא צפה.

השינוי הזה בא לעולם לאחר תרעומת ציבורית הנוגעת למה שמכונה ״לוח 2״ – טבלה שרירותית המגדירה מכסות מקסימום לבניית יחידות דיור ביישובים. הטבלה הזו שמגבילה את גודלם של היישובים על פי נוסחה ישנה שאין לה כבר קשר למציאות, יוצרת מצב שבו רוב היישובים הכפריים בישראל לא יכולים לגדול מעבר ל-350–500 משפחות, ורק מספר מועט של חריגים יכולים לגדול למעט יותר מכך. זוהי מגבלה חסרת היגיון ומנותקת מהמציאות שאין לה כל קשר למצבו של היישוב, למבנה האוכלוסייה שלו ולביקוש.

כך, בשנת 2021, במהלך שיזמה בזמנו איילת שקד כשרת הפנים, החלה בחינה מחדש של כלל המדיניות במרחב הכפרי. אלא שבמקום להוביל תיקון פשוט למכסות ולהגדיל אותן, הפקידים במינהל התכנון שכנעו את השרה ללכת למהלך מקיף של הסדרת הבנייה ביישובים הללו, וכשפקידים רוצים לבצע מהלכים מקיפים, סימן שמשהו חשוד. שקד, שלא חשדה, נתנה את ברכתה. וכך יצא לדרך מהלך של עדכון לתמ״א 35. אנשי מינהל התכנון הבטיחו לשקד שזה ייקח 3–5 חודשים בלבד, אבל הם ידעו את האמת: כיום, 4 שנים אחרי, השינוי עוד לא נכנס לתוקף. שקד קנתה את הבלוף על מלא.

אבל זה עוד כלום. כי התוכן של השינוי עצמו הוא הבעיה הקשה פה. המסמך הזה אמנם מבטל את אותו לוח 2 הידוע לשמצה ומחליף אותו במגבלה אחרת, שעומדת על 650–700 מגרשים ביישובי הפריפריה המרוחקים (שרבים מהם עמדו ממילא על מגבלה של 500–600 גם בתנאים הקיימים), אבל זה רק לכאורה: כי לצד שינוי המכסה, שהוא כאילו ״לטובה״, אנשי מינהל התכנון שתלו בו לא מעט שינויים דרמטיים לרעה. וכך במקום ללכת צעד קטן קדימה, התיקון של שקד לוקח אותנו 20 צעדים אחורה.

חלק מהשינויים הללו נכנסו ממש לאחרונה, ובגרסה העדכנית של המסמך שנוצרה בדיון שהתקיים ביולי האחרון ופורסמה לציבור באוגוסט, נמצאים כמה מוקשים אסטרטגיים שיגרמו לעצירה בפועל של ההרחבה ברוב ההתיישבות הכפרית.

לא נסקור פה את כל הפרטים הרבים שבתכנית החדשה, ונזכיר את העיקריים שבהם בקצרה. אחת הדרישות החדשות היא לערוך בכל תכנית ״מסמך יישובי״ כוללני שיסקור את האוכלוסייה הקיימת ביישוב, את צפי הגידול שלה, ואת ״מאפייניה הדמוגרפיים והחברתיים״. כל דרישה כזו היא מוקש בפני עצמו שדורש חוות דעת מקצועיות וכתיבת אינספור תזכירים ומסמכים, אבל הפצצה הגדולה מגיעה במה שמכונה ״השפעה סביבתית״, הדורשת בחינה של ההשפעה שיש להוספת הרחבה ביישוב על כלל האזור בהיבטים של תחבורה, תעסוקה, תעשייה, מסחר ותיירות – כשאת ההשפעה הזו צריך לבדוק ביחס לכל היישובים האחרים בסביבה, כולל יישובים עירוניים. במילים אחרות: אם יישוב של 100 משפחות רוצה לבנות שכונה קטנה לעוד 50 משפחות, הוא צריך לבדוק כיצד זה ישפיע על כל היישובים השכנים והעיר הקרובה. האם יש מספיק מבני ציבור בשבילם? האם הם יעמיסו על הסופר בעיר? יפריעו למישהו בפארקים הציבוריים?

וכל זה, כאמור, דורש ניירת, מסמכים ותזכירים – דבר שעולה הון רב ולוקח זמן רב. מושב קטן ליד אופקים, למשל, שרוצה לבנות עוד כמה עשרות בתים, צריך לעסוק בסקירות של הנעשה בעיר ובסביבה ובאופן שבו הבתים שלו ישפיעו על הדמוגרפיה של אופקים. מאיפה יגיע הכסף? מי יממן את צבא הסוקרים והמתכננים שאמור למלא את ארגזי הניירת? אלו דרישות שבעבר היו שמורות להרחבות גדולות במיוחד, מעל 100 בתים, דבר שבעצמו היה שנוי במחלוקת, אבל כעת הן הולכות להיות מוטלות על כל הרחבה שהיא.

על זה הוסיפו גם גזירה נוספת: הצפיפות. ביישובי הפריפריה המובהקים, אלו הקטנים והמבודדים בנגב, בגליל ובעוטף עזה, כבר לא תמצאו מגרשים של חצי דונם. על פי התיקון החדש יש לבנות 3 עד 6 יחידות דיור על כל דונם. זה אומר מגרשים של 330 מ״ר לבית פרטי ואפילו בנייה לגובה.

אלו סעיפים שכבר מופיעים בתכנית הזו, אך המחטף האמיתי נכנס ממש לאחרונה, בדיונים שהתקיימו בחודש יולי: הכירו את ״התמהיל״. אני מזהיר מראש, המסמכים הללו רוויים במילים יפות, אבל מתחתיהן מסתתרים מוקשים מסוכנים. נלך צעד צעד ונפרק את הפצצה.

בתכנית נקבע שבכל הרחבה חדשה יש צורך ב״תמהיל״ שיכלול 30 אחוז יחידות דיור קטנות בגודל ממוצע של 80 מ״ר. רעיון נחמד בסך הכול, אבל זה הכיסוי. חומר הנפץ הקטלני נמצא בפרטים הקטנים: הדרישה היא שכלל הבתים הקיימים ביישוב יילקחו בחשבון במסגרת התמהיל הזה. ״לפחות 30% מכלל יחידות הדיור ביישוב לאחר תוספת יחידות הדיור, תהיינה במגוון גדלים״. במילים אחרות, בבנייה של השכונה החדשה צריך להתחשב בגודל הדירות הקיימות ביישוב הישן, ולדאוג שבסך הכול אחרי הבנייה של הבתים החדשים יהיה ״תמהיל״ של 30 אחוז בתים קטנים.

אם ניקח דוגמה: יישוב שיש בו 200 בתים הרוצה לבנות 50 בתים נוספים, צריך להגיע למצב סופי שבו 30 אחוז מסך כל הבתים ביישוב יהיו בתים קטנים, כלומר: בסך הכול 75 בתים קטנים, יותר מסך כל ההרחבה המתוכננת. כביכול היישוב יידרש ״להקטין״ חלק מהבתים הקיימים כדי לעמוד בתנאי הזה. דבר שהוא בלתי אפשרי כמובן. במקרה כזה נכנס סעיף מיוחד לפעולה הקובע כי אם אי אפשר לעמוד בדרישות התמהיל הללו, ״כל יחידות הדיור שבתכנית״ יהיו בשטח מירבי שאינו עולה על 105 מ"ר וממוצע גודלן לא יעלה על 80 מ״ר.

המשמעות המעשית היא שכמעט כל הרחבה מתוכננת תהיה רק של יחידות דיור קטנות ולא של בתים מרווחים המתאימים למשפחות. רק יישוב שהיה לו ״תמהיל״ של בתים קטנים מראש, דבר שנפוץ בדרך כלל בקיבוצים, יוכל להצליח לבנות גם בתים רגילים בהרחבות.

כל המטרה של הרחבת יישובים היא קליטה של משפחות חדשות וחיזוק הדמוגרפיה באזור. ילדים נוספים למערכות החינוך, זוגות צעירים שעובדים ומתפרנסים באזור, משיכה של בעלי מקצועות לאזור כמו מורים, אחיות, רופאים וכדומה. המגבלות החדשות הללו סותמות את הגולל על קליטת משפחות, ולמעשה סותמות את הגולל על ההתיישבות הכפרית כולה. זו הרעת תנאים דרמטית שקשה להפריז בחומרתה.

ואם לא די בכך, בסעיפים החדשים שנוספו הקיץ נכנסה גם הגבלה דרמטית על היכולת להוסיף שטחים לבניה ביישוב. כלומר, מעבר להגבלות על מספרי הבתים וגודלם, גם שטח היישוב מוגבל ביותר. ואם יישוב מיצה את כל עתודות הקרקע שלו והוא מעוניין להמשיך לצמוח בשטח של יותר מ-40 דונם בנגב ובגליל ו-20 דונם בשאר הארץ הוא יידרש לאישור מיוחד של המועצה הארצית לתכנון ובניה. תחת תכנית המתאר החדשה, היישובים היהודיים הופכים פשוט לגטו.

ואחרון – עד היום יישובים יכלו לבנות 100 יחידות דיור קטנות בגודל של עד 55 מ״ר, כדי לאכלס סטודנטים וזוגות צעירים, והן לא היו נספרות כחלק מהמכסה. בתיקון המתוכנן ההקלה הזו תתבטל לחלוטין. על פי הנוסח כעת, רק ״דיורית״, שהיא יחידה עצמאית שהיא חלק מבית קיים – מה שמכונה בדרך כלל ״יחידת אירוח״ – תהיה פטורה מהספירה. זו בשורה רעה מאוד.

וחשוב להדגיש: המגבלות הללו חלות על כולם, לא רק על מי שעובר את המכסה של לוח 2 או מתקרב אליה. משטר המכסות שהיה המניע למהלך כולו, פגע רק ביישובים הגדולים שהגיעו לסך המכסה. המשטר החדש שאמור להחליף אותו, עומד לפגוע בכולם. גם יישוב קטן שירצה להוסיף מספר לא גדול של בתים, ייתקל בחומה בירוקרטית בצורה.

השינויים הללו נמצאים כעת בשלב של פרסום להערות הציבור. אלא שהציבור ונבחריו עסוקים כעת במערכת בחירות ולאיש אין פנאי לעיין בתתי-הסעיפים של תכניות המתאר.

במשך הקדנציה האחרונה חלק מהשרים וחברי הכנסת של הימין התעלו לגודל השעה, הבינו את חשיבות ההתיישבות הכפרית בפריפריה ואת הצורך לבחון בחשדנות כפולה ומכופלת את מדיניות פקידי מינהל התכנון. מעט ההישגים שהיו בתחום עלולים לרדת לטמיון אם התיקון המוצע לתמ״א 35 לא ייבלם במהירות. זה הזמן לפעול.