מאחורי הסיבוב: הבלוג של יהודה הראל

דירות להשקעה כמשל

עד שהישראלים מחליטים סוף סוף להשקיע בנדל"ן ובבניה, מגיע שר אוצר שמחליט "להאבק" בכוחות השוק ולפגוע בהגדלת ההיצע. לכלכלנים ולפוליטיקאים קשה לשאת את העובדה שהשוק החופשי חכם מהם

בניה זה טוב. צילום: קובי גדעון /פלאש90

חוכמתו של השוק

איש מהפוליטיקאים, מאנשי התקשורת ומהכלכלנים לא יזם, או עודד את הפניית כספי המוני המשקיעים הפרטיים לקניה ולבנייה של דירות כהשקעה למטרות חיסכון, פנסיה או רווח.

לתופעה נגדה לוחם שר האוצר ואותה הוא מנסה לגדוע בעזרת מיסוי, יתרונות רבים. הפניית חסכונותיהם של מאות אלפים לבנייה חשובה מאין כמוה, כאשר שוק הדירות סובל מהיצע נמוך ולכן גם ממחירים גבוהים. כבר עשרות שנים המדינה מנסה לעודד ללא הצלחה, גם על ידי סבסוד, בניית דירות להשכרה. עכשיו עד שסוף-סוף קורה משהו, מתייחסים לזה כאל אסון.

הריבית האפסית מאיימת על המוטיבציה לחיסכון פנסיוני. ההשקעה בדיור להשכרה כהבטחת הכנסה פנסיונית בגובה 2 עד 5 אחוזים מהווה פתרון מצוין לחוסכים, לצד תרומה חשובה למשבר הדיור. בניית רבבות דירות להשכרה תגדיל את ההיצע ותוריד את מחיר שכר הדירה. במקביל, מעבר משפחות רבות לדירה בשכר יקטין את הביקוש לקניית דירה ויתרום להורדת מחירי הדירות. הבניה להשכרה תתרכז קודם כל באזורים בהם התשואה להשקעה גבוהה, כלומר אזורים בהם יש מחסור בדיור להשכרה. באם יוצר עודף של דירות להשכרה ושכר הדירה ירד מתחת לגובה הריבית, יתחילו המשקיעים למכור את הדירות ומחירם בשוק ירד.

לנגד עינינו אפוא דוגמה נפלאה של חוכמת השוק. איש לא ציווה על המוני החוסכים להשקיע בדיור להשכרה – הם בסך הכול רצו תשואה לכספם, והתשואה המרבית ישנה במקום בו קיים המחסור המרבי.

אל תפריעו

לכלכלנים, לפוליטיקאים ויועציהם קשה לשאת את העובדה שהשוק החופשי חכם מהם. קשה להודות ש"מע"מ אפס", "מחיר למשתכן", "מס על דירה שלישית" ושאר רעיונות יצירתיים, אינם תורמים להורדת מחירי הדיור ומביאים תוצאות בלתי צפויות, לרוב שליליות.

האיום במס על דירות להשקעה כבר גרם להטיית הבניה הפרטית בכסף ישראלי, לגרמניה, מזרח אירופה וארצות הברית. פעולה יעילה ובטוחה של הממשלה להורדת מחירים ולפיתוח תהיה רק הסרת חסמים בפני השוק וביצוע נרחב של תשתיות.

החסמים בפני הצפת השוק בדירות הם ה"טפטוף" בהוצאת קרקעות למחירה על ידי מנהל מקרקעי ישראל, רגולציה וביורוקרטיה של התכנון והאישורים למיניהם, מיסוי מופרז, אי מתן אישורים להבאת פועלים וחברות בנייה מחו"ל. גם עצירת הבניה מעבר ל"קו הירוק" ובמזרח ירושלים תורמת למחסור בדירות.

תכנון וביצוע מהירים של תשתיות מים, ביוב. חשמל, תקשורת ותחבורה לשכונות,ישובים וערים חדשות אלה הם תפקידי הממשלה.

שרי האוצר והבינוי יטיבו לעשות אם יניחו לשוק לפעול, יתרכזו בתשתיות וחילוץ חסמים ויניחו לרעיונות היצירתיים.

עוד משהו

"השביל חכם מההולכים בו" — פתגם בדואי, מצוטט אצל עזריה אלון.

מאמרים נוספים

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

8 תגובות למאמר

  1. הטעות היסודית במאמר היא בבילבול בין "השקעה בנדל"ן" ל"בנייה".
    במצב השוק כרגע כמות ההשקעה בנדל"ן מובילה לעליית מחירים ולא לתוספת בנייה משמעותית, כיוון שצד הביקוש עולה וצד ההיצע מוחזק קצר על ידי המדינה. אם לא ניתן לבנות יותר, בגלל מצב הרגולציה והיצע הקרקעות, אזי המשקיעים בנדל"ן נידונים להיכנס לקרב מחירים על אותן דירות שזוגות צעירים רוצים גם הם. הניסיון לרסן את ה"משקיעים" הוא הניסיון לרסן את ההשפעה הישירה של מדיניות הממשלה על ידי מדיניות מטופשת נוספת ללא מחשבה על התוצאות הלא רצויות שלה.

    כל עוד השקעה בנדל"ן מקבלת צורה של קנייה מקבלן או בשוק היד השנייה ולא יזימת בנייה או כניסה כשותף לבנייה – ניתן להבין את הממשלה במאבקה במשקיעים וכותב המאמר, שמתייחס לשוק משועבד כאילו הוא שוק חופשי, טועה. אם הממשלה תשחרר את השוק ההשקעה בנדל"ן תקבל אופי חיובי.
    אבל אז המשק יקרוס והמדינה תישרף.

    לא בטוח שפשוט לשחרר את השוק זה רעיון טוב כל כך.

  2. חלש ומטעה

    האם אתה זוכר את פתיחת שוק המט"ח בסוף שנות השבעים?
    האם אתה זוכר את האינפלציה המטורפת שגרם ה ש ו ק ה ח ו פ ש י ?? שאיימה על כל המדינה? חלק מהאנשים פשטו רגל (מי שנתן כסף לא צמוד), חלק קיבלו מתנות בחינם (מי שלקח הלוואות לא צמודות)
    האם אתה זוכר כיצד זה נעצר? (התערבות ממשלתית, בהובלת מודעי ופרס)
    אל תקשקש לי על שוק חופשי כשכל "ההשקעה" הזו (בעיקר השקעה באדמות דווקא ולא בדירות) היא על חשבון אזרחים תמימים ומתודלקת בציפיות מטורפות.
    בדיוק כמו הבהלה לדולר (שעוד המשיכה שנים אחרי שהאינפלציה נרגעה)

    1. אלה, התנגדותך האידאולוגית לשוק חופשי ברורה. האם יש לך משהו רלוונטי למאמר ולשוק הדיור עצמו?
      איך, לדעתך, ההשקעה היא על חשבון "אזרחים תמימים"? מהן הציפיות המטורפות? איך זה דומה לבהלה לדולר?

      לא כתבת שום טיעון שקשור למאמר, רק "זה מזכיר לי משהו שקרה בתחום אחר בזמן אחר" וגם את זה כתבת מעמדה אידאולוגית.

    2. לעוזי:
      אני כמובן בעד שוק חופשי. באופן כללי.
      הוכח כבר ששוק חופשי לא טוב בניהול בתי סוהר, מוסדות לנכים או לתשושי נפש, בריאות, ביטוח. בעצם בכל הדברים הבסיסיים הדרושים לאדם כדי להיות אדם מכובד.
      הומלס איננו אדם מכובד
      בתקופה של היום העלויות זולות יותר, השיטות יעילות יותר והדירות יקרות יותר. הרבה יותר. אין סיבה מדעית. זה לא שוק חופשי, זה שוק מעוות, שנובע מציפיות של ספקולנטים, בדומה לשוק המט"ח החופשי בשנות השמונים.
      אם יש תופעה מעוותת בשוק החופשי זה תיווך סתם או ספסור. את זה אני לא אוהב.
      אם תראה כמה עולה קרקע היום שמופשרת לבניה, תבין בדיוק את העלויות הנוספות, מאות אלפי שקלים נוספים לכל דירה, שכן הבנאדם שקנה ומכר (ספסר) לא השביח את הקרקע הוא אינו נחוץ משום בחינה. אפילו מס רכוש על הקרקע שהוא מחזיק שנים אין.

    3. היי אלה,
      לא הוכח ששוק חופשי לא מסוגל לבצע את הדברים האלו. אם את מתכוונת לבתי הסהר הפרטיים בארה"ב – זה כמו להגיד שבישראל בניית הכבישים היא פרטית בגלל שחברות קבלניות בונות את הכבישים.
      אני נוטה להסכים שיש ברים שהשוק החופשי לא צריך לעשות, אבל זה לא קשור לכבוד האדם (הרי מזון הוא אחד הדברים הבסיסיים בשביל זה ואם לא השוק החופשי כמעט כולם היו רעבים. בשביל זה כן היו ניסיונות בעולם. אותו דבר עם נייר טואלט…)
      זה באמת שוק מעוות אבל לא בגלל הספקולנטים, שזו דרך אחרת להגיד "מה שאנשים מצפים שיקרה". השוק מעוות בגלל שהממשלה מעוותת אותו. למה הדירות יקרות? בעיקר בגלל הקרקע ועלויות התכנון, גם קצת בגלל עלויות הרגולציה האדירות שלא מאפשרות לקבלני בנייה קטנים להתחרות בחברות הגדולות. מדובר באמת על ספסור, אבל המדינה היא המספסר כאן.
      ושוב – המדינה היא המוכר העיקרי של קרקע לבנייה כיום, לא אנשים פרטיים.

      אני מסכים שיש בעיה במאמר (גם כתבתי על זה בתגובה משלי) אבל אני לא מבין מה את חושבת שהבעיה במאמר. נראה שאת מתנגדת עקרונית לשוק חופשי בבנייה. למה? כל הטיעונים שלך בינתיים מובאים ממקומות ותחומים אחרים ולא מהבעיות (הייחודיות) של שוק הבנייה בישראל. את כן נוגעת העיוות הקיים, עלויות נמוכות אבל מחירים גבוהים, ולא נכנסת לסיבות לכך. מה הן הסיבות, לדעתך? מה נשתנה בשוק שגרם לזה? מה ההבדל בין השוק בישראל לשוק במקומות אחרים בעולם שגורמת לבועה הזו? אני אשמח לשמוע דעה, בעיקר אם היא שונה משלי 🙂

  3. בפעם הטאחרונה קראו לשינוי החוק הוראת שעה להגלת ההיצע או משהו בסגנון הזה.
    לא עזר…