חוק התכנון והבנייה החדש אמור לפתור את מצוקת הדיור ולשחרר קרקעות לשוק המקרקעין הנחנק של ישראל. במקום זה מטיל החוק על הרגולציה סוג חדש של מחנק, המחנק המשפטי
חוק התכנון והבנייה החדש אמור היה לפתור את מצוקת הדיור ולשחרר קרקעות לשוק המקרקעין הנחנק של ישראל. במקום זה מטיל החוק המוצע רגולציה על הרגולציה, ומשית סוג חדש של מעצור לטיפול במחירי הדיור: מחנק משפטי. הרפורמה בתכנון ובנייה מציגה: דירות ביוקר, אבל חוקיות לעילא ולעילא; או, מה קורה כשהמשנה ליועץ המשפטי לממשלה לעניינים אזרחיים, שרית דנה, כותבת רפורמה שמעבירה את כל הכוח למשפטנים?
מחאת הדיור בקיץ שעבר פתחה הזדמנויות רבות: עבור אלפי המפגינים הייתה זו ההזדמנות למחות נגד הפוליטיקאים ולהזיע יחד ברחובות, עבור הפוליטיקאים הייתה זו ההזדמנות להזיע יחד עם צעירים ולמחות נגד בעלי ההון ועבור ראש הממשלה הייתה זו הזדמנות לקדם רפורמות מרחיקות לכת שאמורות להוביל את המשק לליברליזציה ולקראת שוק חופשי. בכדי לקדם רפורמות אלו הוקמו שלל וועדות ממשלתיות שנועדו לטפל בהיבטים שונים של יוקר המחיה, שבתורן הובילו להצעות חוק חדשות.
וכדרכה של ביורוקרטיה, בשלב זה התעוררו פקידי הממשל שזיהו גם הם הזדמנויות חדשות להשפיע על הרגולציה החדשה ולחזק את מעמדם בינות לסעיפי החוק הטריים. כפי שפורסם ב 'מידה', זה היה גורלה העגום של וועדת קדמי שהוקמה במטרה להגביר את התחרות בענף המזון, וכפי שנראה להלן, בכיוון זה הולכת גם הרפורמה החדשה במערך המקרקעין בישראל שנוסחה בהצעת חוק התכנון והבניה החדשה משנת 2010. בינות לעשרות סעיפי החוק החדש מבצבצת דמות אחת דומיננטית: המשפטן.
על ניסוחו של החוק שנועד לשחרר קרקעות לשוק הנדל"ן הנחנק של ישראל ניצחה עו"ד שרית דנה, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לעניינים אזרחיים. אך במקום לשחרר קרקעות, הרפורמה עושה דבר אחרי לגמרי: היא מבצרת את שלטון היועצים המשפטיים. כך שספק רב אם היצע הקרקעות יגדל, אבל הציבור הישראלי יכול להיות סמוך ובטוח שיוקר המחיה מטופל כחוק על ידי יועצים משפטיים נאמנים.
הצעת החוק היא מלאכת מחשבת של פקידות רצינית, מקצועית ונחושה. בעיקר לשימור וביצור כוחה. בתוך 618 הסעיפים של הצעת החוק החדשה (לא כולל 4 סעיפי משנה ותוספות), דאגו במשרד המשפטים לוודא כי איש לא יחמוק מאור היועץ המשפטי המחטא, והעניקו לו את מקסימום הסמכות בכדי לוודא שהסמכויות שתקבלנה הוועדות המקומיות לא יעלו על אלו של משפטני המדינה.
כך קובע החוק בסעיף 80 כי היועץ המשפטי לוועדה המקומית ייתן ייעוץ משפטי לוועדה המקומית, ליו"ר הוועדה, לנושאי המשרה בה ולעובדיה, "בכל עניין הנוגע למילוי תפקידם". ולמען הספק ספק, קובע סעיף 81 מיד אחריו כי "הועדה המקומית תפעל בכל הנוגע לחוקיות פעולותיה על פי חוות דעתו של היועץ המשפטי". ומה קורה אם יו"ר הוועדה אינו מקבל את חוות דעתו של היועץ המשפטי? הצעת החוק לא פוסחת אף על מצב זה וקובעת מנגנון הוגן, ברור ובלתי-תלוי: חוות דעתו של היועץ המשפטי של משרד הפנים, היא שתקבע. הרצון להגדיל את היצע הקרקעות לבנייה נסוג בשלב זה מפני שלטון החוק, כי בכל זאת, איננו רוצים לקנות דירה בזול אם לא עברה תחת חסותו של היועץ המשפטי.
הציבור יכול להיות רגוע. הצעת החוק פותרת את כלל המחלוקות התאורטיות שעלולות לצוץ בין חברי וועדות התכנון המקומיות לבין מגיני שלטון החוק. אם, למשל, תתנגשנה דעתו של יו"ר הוועדה המקומית והיועץ המשפטי שלו, סעיף 82 בא לעזרה ומסמיך את היועץ המשפטי להגיש לוועדה לפני כל ישיבה התייחסות בכתב לנושאים העומדים על סדר היום, ואשר יש בהם היבטים משפטיים. במקביל, סעיף 84 מטיל חובה על יו"ר הוועדה המקומית לקבל את חוות-דעתו של יועצו המשפטי הנאמן, ואוסר עליו להתקשר בחוזה כלשהו מבלי לקבל אישור מיועצו הבקיא ברזי המשפט. האישור יינתן בכתב, אם קיים ספק.
ששרית תחליט
הצעת החוק איננה עוצרת כאן והיא אף דואגת למצבים היפותטיים חמורים מאלה. למשל, אם תעלה מערכת היחסים בין יו"ר הוועדה ליועצו על שרטון, והאחרון, רחמנא ליצלן, יפוטר מתפקידו, או אז דואגת הצעת החוק להליך הוגן וראוי – פיטורין רק ברוב של שני-שליש מחברי הוועדה. במקרה הנדיר מאד בו הפיטורין אינם מטעמים ענייניים, או אז צפויה להגיע המחלוקת לפתרון בפני "הוועדה לבחינת פיטורי נושא משרה" אשר הרכבה (אף הוא, נטול פניות ומקצועי) כולל את היועץ המשפטי של משרד הפנים בראש הוועדה, ושני יועצים משפטיים משתי ועדות מקומיות אחרות. אגב, אם גבר חששו של הקורא עד כה, אזי למען הסדר הטוב יודגש כי משמעות המונח פיטורין, כך נקבע בסעיף 85(ו), הוא "לרבות אי-הארכת חוזה העסקה של נושא משרה אם טרם חלפה תקופת כהונתו".
יצוין כי חרף כל הפתרונות של הצעת החוק למצבים ההיפותטיים הללו, עדיין קיים חשש כבד וסכנה אמתית שההרכבים שנקבעו באותן וועדות מקומיות, לרבות אותם יועצים משפטיים, יתבלבלו ויחליטו לקבל החלטות שחורגות מטוהר המידות, ולמרות הכל, לא יעמוד האינטרס הציבורי הטהור לנגד עיניהם. אבל גם כאן, כבמקודם, לא פסחה הצעת החוק על אף חריץ אפשרי, והיא קובעת בסעיפים 104-121 שורה של הוראות להסמכת אותן וועדות מקומיות בפיקוח ישיר של "ועדות הסמכה", גוף משפטי מקצועי (כמובן) אובייקטיבי ונקי מאינטרסים. אותן וועדות הסמכה, מיותר לציין, מחויבות ליתן כל מסמך או פרט מידע לפי דרישתו של היועץ המשפטי לממשלה וכי רק הוא ו/או מי שהוסמך על-ידו, רשאי לקבוע האם הוועדה המקומית אכן אוכפת את החוק (סעיף 108) וכן כל פעולה נדרשת לשם וידוא תקינות הפעולות של הוועדות המקומיות (במילים אחרות – החלטותיהן. סעיפים 113; 115(ב).
מיותר לציין כי היועץ המשפטי לממשלה יסמיך בסבירות גבוהה את המשנה שלו לעניינים אזרחיים בנוגע לתחום הזה. השאלה המעניינת היא לפיכך מי הגה, כתב וערך את הצעת החוק? ובכן, התשובה לשאלה זו, אף היא, איננה מפתיעה. הגברת שרית דנה, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לעניינים אזרחיים… בכל זאת, שלא יתבלבלו…
לא ניתן להימלט מן המסקנה כי מחאת קיץ 2011 עשתה את שלה. הניצנים שעוד יבשילו לכדי חוק ממשי, מוכיחים כבר עתה כי גם אם יוקר הדיור לא יטופל, לפחות הכול יהיה תחת פיקוחם של יועצים משפטיים. אין ספק כי מדובר בניצחון מוחץ. של המשפטנים.
