משבר הדיור משגע את הישראלים; יהודה הראל עם כמה עצות טובות שיוזילו את המחירים בוודאות.
דיור בר-השגה
מפגיני "הצדק החברתי" הפגינו נגד מחיר הדירות – מחיר שאינו מאפשר לזוג צעיר של אנשים עובדים ממעמד הביניים לרכוש דירה. הדבר נכון במיוחד באזור המרכז, שבו נמצאים מירב התעסוקה, השירותים, התרבות, הרפואה; ובעצם כמעט הכול.
ההתמרמרות וההפגנות לא היו נגד "המחירים", שהרי "המחירים" אינם ישות שיכולה לשמוע ולהגיב. ההפגנות היו, כמובן, נגד הממשלה שאמורה לפתור את כל המצוקות ולהגשים את כל החלומות.
הפגנה של מאות אלפים הייתה הזדמנות ואיום. לפוליטיקאים חדשים נוצרה ההזדמנות להבטיח למעמד הביניים ממשלה שתוריד את מחירי הדירות, והממשלה הנפחדת והמבוהלת מינתה בחיפזון ועדה שתציע "דיור בהישג יד". שר השיכון הבטיח סבסוד לדירות זולות באזורים שבהם אין ביקוש, ושר האוצר ניגש לבנות דיור ממשלתי להשכרה. לכל הפוליטיקאים, בקואליציה ובאופוזיציה, נוח להסכים שהממשלה יכולה וחייבת לפעול הרבה ומהר, ולייצר "דיור בר השגה" בתל-אביב וסביבותיה.
האמת היא שהממשלה – כל ממשלה – אינה הפתרון; הממשלה היא הבעיה.
מה לא לעשות?
ראשית, אסור שהממשלה תבנה ולו גם דירה אחת! הימים בהם הממשלה בנתה השאירו לנו בתים מכוערים, שכונות מתפוררות, עיירות פיתוח מוזנחות, בזבוז כסף והרבה חוסר יעילות ושחיתות.
גם לא לסבסד! סבסוד הקונים מעלה את יכולת התשלום של הלקוחות, מעלה את המחירים ומשאיר את כספי הסבסוד בכיסי הקבלנים. סובסידיות ובנייה ציבורית זולה בפריפריה יביאו ויקבעו שם אוכלוסיות מוחלשות.
היצע וביקוש
המחיר הגבוה של הקרקע הוא מרכיב עיקרי במחיר הדירות במרכז, וברוב אזורי המדינה. הקרקע נמכרת ברובה במכרזים של 'רשות מקרקעי ישראל', ששולטת ברוב קרקעות המדינה. הסיבה למחיר הגבוה היא, כמה טריוויאלי: הביקוש עולה בהרבה על ההיצע. אין כאן גזרת גורל של מחירים: אם השוק יוצף במכרזים מעבר ליכולת הקבלנים לקנות, המחיר ירד וירד.
הסיבות להיצע הנמוך הן ביורוקרטיות שלא תאומנה ברשות מקרקעי ישראל ובוועדות התכנון של משרד הפנים. לאחר תכנון שלוקח מספר שנים, נתקעות התכניות ומתמודדות שנים נוספות עם התנגדויות שמוגשות לוועדות התכנון. 'רשות מקרקעי ישראל' מצדה, נבחנת בהכנסות שהיא מביאה לאוצר ממכירת הקרקעות, ולכן נמנעת מהצפת השוק כדי להמשיך לגרוף סכומים גבוהים.
לאחרונה שיבחה התקשורת את אריק שרון, "הבולדוזר", על רמיסת הביורוקרטיות בדרך לשיכונם של מיליון עולים. זאת אותה התקשורת המתנגדת לכל רפורמה קטנה, כמו "רפורמת המרפסות", במערכות התכנונים והאישורים הממשלתיות. צריך לפשט, לקצר ובמידת הצורך להפריט את מערכות התכנון והאישור, ולהציף את השוק בקרקע מעבר לביקוש ואז מחירי הקרקעות ירדו "מעצמם".
יש קרקע וישנם גם פועלים
במרכז תל-אביב לעומת זאת, כמעט שלא נותרה קרקע פנויה ויש הצדקה מלאה למחיר שעוד ילך ויאמיר. אם תנהג הממשלה נכון, תדלג על הביורוקרטיה ותחיש את התכנון של אלפי הדונמים שיפנה צה"ל, פינוי הבסיסים הגדולים יאפשר להציף את השוק גם באזור המרכז.
הרי גודלו של המרכז אינו נתון קבוע. המרחק לתל-אביב נמדד בדקות נסיעה ולא בקילומטרים. נתיבי נסיעה מהירים, רכבות מהירות ורכבת תחתית בגוש דן יגדילו את המרכז ויפתחו לבנייה מאות אלפי דונמים נוספים.
גם המחסור בפועלי בניין מביא לחוסר דירות בשוק, להיצע נמוך ולמחיר גבוה. כמו בנושאים רבים אחרים, ייבוא חופשי ימנע את המחסור שגורם למחירים גבוהים ומנופחים. יש לאפשר הבאת חברות בנייה עם צוותים מסין, מטורקיה וממקומות אחרים, ולאפשר בנייה מהירה והצפת השוק בדירות. גם שבירת המונופול וייבוא חופשי של מלט יתרמו להוזלת הבניה.
המסים
כל סבסוד מזיק וכל הורדת מסים מועילה, בתנאי שהיא מלווה בהורדת תקציב המדינה ולא בהגדלת הגירעון. המסים לסוגיהם מהווים מרכיב משמעותי במחיר הדיור, והורדתם תתרום להוזלת הדירות – בתנאי שתלווה בהסרת החסמים והצפת השוק. בהיצע נמוך וביקוש גבוה הורדת המס תישאר בכיסי הקבלנים וחברות הבנייה.
עוד מרכז
רוב בני האדם רוצים לגור במרכז העירוני, ככה זה בעולם וכך גם בישראל. לאורך זמן לא ניתן להסתפק בצמיחת המרכז באזור החוף, ויש לחתור למרכז אורבני גדול נוסף עם רזרבות קרקע גדולות.
ארצות-הברית צמחה לאיטה מערבה מהמרכז שלאורך החוף המזרחי. ב-1848 התגלה זהב בקצה המערב, והחלה "הבהלה לזהב". תוך שנה אחת צמחה העיירה הנידחת סן-פרנציסקו מאלף תושבים לעשרים וחמישה אלפים, ועד תחילת המאה העשרים היו בה קרוב לחצי מיליון. אמריקה עברה בקפיצה מערבה, ובחוף האוקינוס השקט צמחה קליפורניה כמרכז חדש לארצות-הברית.
בישראל יכול לצמוח מרכז נוסף בבאר-שבע, שכבר גרים בה למעלה ממאתיים אלף תושבים וסביבה מאות אלפי דונמים ריקים. "הזהב" שיביא את "הבהלה לזהב" לנגב, הוא העברת צה"ל ויחידותיו המדעיות-טכנולוגיות לאזור באר-שבע, אוניברסיטה מצליחה, מרכז רפואי צומח, רכבת מהירה, חיי תרבות סוערים, ראש עיר דינמי וקרקע זולה.
לאחרונה עיצבה המועצה הארצית לתכנון ובנייה תכנית מתאר למטרופולין באר-שבע, הכוללת את ערי הלוויין ערד, דימונה וירוחם. על-פי התכנית, הכוללת גם את הסדרת מגורי הבדואים, יגורו במרחב זה עד שנת 2020 מיליון תושבים.
החדשות הטובות: תוך שנים לא רבות יכול לקום לישראל מרכז אורבני שני עם רזרבות קרקע כמעט בלתי מוגבלות.
החדשות הרעות: לתכנית הוגשו 60 (שישים!) התנגדויות עם מאות סעיפים, על-ידי בדואים, ארגוני זכויות אדם, ארגוני סביבה, עמותות פוליטיות ועשרות ארגונים מסוגים שונים. אישור התכנית ותחילת ביצועה יארכו שנים רבות, אם בכלל.
עוד משהו
אם ניתן לממשלה לנהל את מדבר סהרה, תוך חמש שנים יהיה מחסור בחול.
– מילטון פרידמן
"כל סבסוד מזיק וכל הורדת מסים מועילה, בתנאי שהיא מלווה בהורדת תקציב המדינה ולא בהגדלת הגירעון" – לא נכון. אין בעייה בהגדלת הגרעון כל עוד הממשלה/בנק ישראל אמון על השקל ויכול להדפיס בעצמו (בניגוד למדינות כמו ספרד ויוון שאין להן מטבע מקומי משלהן – היורו "נשלט" ע"י הגרמנים למעשה).
הערה שנייה: כאדם שחושש שסעודים ישתלטו כספית על שטחים בארץ ישראל מכוח כספם (זה קרה בגליל לפני מספר שנים…), לא הייתי רוצה שחרור קרקעות מסיבי אלא סלקטיבי ע"י מנהל מקרקעי ישראל.
אגב, בראש מנהל מקרקעי ישראל עומד בנצי ליברמן -איש גוש עציון, ובראש משרד השיכון עומד אורי אריאל- איש בית אל…