האתגר המקצועי של פירוק והרכבה של בניין שלם, אבן לאבן, מתגמד מול הביורוקרטיה. את המחיר אנחנו משלמים.
דירות הן עסק יקר, והנה סיבה אחת חשובה במיוחד • הקבלנים כיזמים עסקיים צריכים לעבור נתיב יסורים של פקידים, מוסדות מדינה ומערכות תקינה ורגולציה • "הביורוקרטיה הרבה יותר מסובכת מתהליך הבנייה עצמו"
בשוק הדיור בישראל חסרות עשרות אלפי דירות, על-פי ההערכות המקלות. על אף זאת, רגולציות ותקנים הופכים את הליך בניית הדירות לגיהינום ביורוקרטי שקבלנים רבים מתקשים לצלוח ולפעמים נכשלים בדרך. יום עבודה בחברת קבלנים-יזמים ירושלמים סיפק תשובה ברורה לשאלה מה עומד מאחורי "יוקר הדיור". התשובה ברמז: שוב מדובר בעיקר בהמון פקידים. ושלא יאשימו אותנו בהסתה.
שלמה כהן, קבלן יזם והבעלים של חברת שלמה כהן-שקד, יכול לשמש כהתחלה טובה לסיפור הזה. סיפורו איננו רק סיפור הקשור לשוק הבנייה והדיור, אלא בכלל לכל היזמות העסקית והסביבה העסקית הלא-ידידותית בישראל. כהן עומד מול ויטרינה יפיפייה שהוסיף למבנה ישן בירושלים. הוא מספר בגאווה, שהעבודה על המבנה שהוגדר על ידי המדינה כמבנה לשימור הייתה מורכבת ביותר: "פרקנו והרכבנו מחדש את כל המבנה, כל אבן נשטפה היטב והוחזרה למקומה. לבסוף הוספנו את הקומה החדשה".
בפני כהן ובפני קבלנים-יזמים רבים נוספים, האתגר לפרק ולהרכיב בניין שלם מחדש מתגמד אל מול הבירוקרטיה, שלדברי כהן "הרבה יותר מסובכת מתהליך הבניה עצמו. רק לאשר את הוספת הקומה הקטנה הזאת לקח שלוש שנים".
במשך שלוש השנים של התהליך, הסתובב כהן בין פקידים שונים עד לקבלת האישור להוספת מרחב דיור נוסף למבנה. "יש סחבת והדברים פה בעיריית ירושלים לא זזים", הוא מתלונן. "פעמים רבות כדי שניירת תעבור מפקיד א' לפקיד ב' שיושב בחדר לידו, צריך להמתין שלושה-ארבעה חודשים."
כהן מצביע על מבנה שלא הגיע לידי גימור, המצוי בהמשך הרחוב, כדוגמא לרשלנות של הפקידים. לדבריו, טעויות של פקידים האריכו את הליך בניית המבנה בשבעה חודשים. "בינתיים הרווחיות של הבניין יורדת. חשבתי שהפרויקט ייקח שנתיים אך הזמן כבר מתארך לארבע שנים", הוא אומר.
מוגש באדיבות מנהל מקרקעי ישראל
כאמור, פקידי העירייה וועדות שונות שמתכנסות בעצלתיים לאשר בנייה, משחקות תפקיד חשוב באי היכולת לבנות במהירות. כל קבלן-יזם המבקש להוציא אישורי בנייה עובר מכלול אסטרונומי של פקידים. פקיד אחד אחראי על החנייה, פקיד אחר אחראי על הסלילה, פקיד רביעי אחראי על האגרות, פקיד נוסף אחראי על ההטלים וכו'.
איציק, מנהל העבודה של שלמה שעושה את צעדיו הראשונים בעסקי הבניה, מצטרף לשיחה. איציק מחזיק בשטחים במושב אבן-ספיר שנחשב כבר כפרבר במערב ירושלים. "בעבר זה היה מושב חקלאי שהיו בו מטעים לגידול פירות אבל המצב כיום הוא שפשוט נשארו בידינו שטחים ריקים שמנהל מקרקעי ישראל לא נותן לנו לעשות איתם שום דבר", הוא מסביר בתסכול.
כל בקשותיהם של תושבי אבן ספיר לבנות בשטחים הריקים יחידות דיור נדחו על הסף. יתרה מזאת, אסור להם להשכיר את השטחים לחקלאים, מכיוון שייעוד השטח הוגדר כ"שטח חקלאי לשימוש עצמי בלבד". איציק יודע לספר כי המצב דומה במושבים האחרים באזור עוטף ירושלים.
הקבלנים-יזמים הם לא לוחמי צדק או לוחמים "חברתיים". הם אנשי עסקים פשוטים שכמו כל איש עסקים שאיפתם היא למקסם רווחים. הבעיה היא כזאת: כשהקבלנים-יזמים לא יוזמים ולא מרוויחים ההפסד בסוף הוא של הציבור.
הקבלנים-היזמים הם האנשים שאמורים לייצר עבור האזרחים מקומות דיור נוספים שבסופו של דבר יגרמו לירידת מחירי הדיור על-פי חוקי ההיצע והביקוש הבסיסיים של השוק. תנופה בענף מניעה גם את הצמיחה ומספקת מקומות עבודה. במילים אחרות: כשאיציק ושלמה לא יכולים לבנות יחידות דיור בזול ובמהירות, אנחנו נהיה אלה שנרכוש אותם ביוקר.
15 אלף בקשות לבנייה, 80 מבנים בשטח
שרשרת הבירוקרטיה שהזכיר כהן, מצליחה לחסום אפילו הצעות חוק שמבקשות לזרז בנייה. ניקח את מקרה תמ"א 38 כמקרה בוחן. ב-2005 חוקקה הממשלה כי כל בניין שנבנה לפני 1980 ויוכח שהוא לא מחוזק כנגד רעידות אדמה יזכה להטבות הבאות: הדיירים יקבלו אישור לחיזוק הבניין ולתוספות של ממ"דים, מרפסת או חדר נוסף והיזמים יקבלו אישור לבנות בין קומה לקומה וחצי נוספת בבניין.
בהחלטתה התחייבה הממשלה שלא תגרור את היזמים והדיירים להליך מייגע של "שינוי ייעוד" ו"הוספת אחוזי בנייה" (נפרט בהמשך) כמו במקרה אבן-ספיר למשל, וזאת מתוך אינטרס למגן בניינים מפני רעידות אדמה.
ומה התוצאות בשטח? מקורות באגף הבנייה סיפרו ל'מידה', כי מ-2005 (עת העברת החוק) ועד היום הוגשו בין 15 ל-16 אלף בקשות להמרת מבנים למבני תמ"א 38. מתוך אלפי הבקשות, בפועל נבנו בין 70 ל-80 מבנים בלבד. במקרה זה הבירוקרטיה המסורבלת הפילה את בנייתן של כ-15 אלף יחידות דיור.
מה זה בעצם "ייעודי בנייה" ו"אחוזי בנייה"? שאלת מפתח למי שרוצה להבין קצת את הג'ונגל הרגולטורי של התחום. זמני ההמתנה הארוכים מתקיימים כאשר אין שום מחלוקת סביב הבנייה ואפילו כאמור, כאשר יש חוקים המנסים לזרז את הבנייה. במקרים אחרים, המצב גרוע עוד יותר. הקרקעות בישראל, שברובן המכריע בבעלות קק"ל ובבעלות מנהל מקרקעי ישראל, מסומנות מראש על פי אחוזי בנייה ועל פי ייעוד.
ייעוד היא הגדרה שנקבעת על ידי מנהל מקרקעי ישראל וקובעת מה ניתן לעשות עם הקרקע: חקלאות, תעשייה, מגורים וכו'. וכך, אם למשל הוגדר על שטח שהוא מיועד למסחר, קבלן-יזם שירצה לבנות שם יחידות דיור יצטרך לפנות אל המנהל בבקשה לשנות את ייעוד השטח.
מלבד במקרים חריגים, המרת ייעוד של שטח (מחקלאות לדיור, ממסחר לחקלאות וכד') הוא הליך שלוקח שלוש שנים לפחות.
לצד הגדרת הייעוד ישנו ציון של אחוזי בנייה בכל שטח נתון. המשמעות של אחוזי בנייה היא בכמה מתוך השטח ניתן לבנות. כלומר, אם הוגדר על שטח מסוים כי לא נותרו בו אחוזי בנייה, קבלן-יזם שירצה להוסיף יחידת דיור, קומה או מרפסת יאלץ לפנות אל ועדות המנהל בבקשה ל"יצירת אחוזי בנייה", או בבירוקרטית: "שינוי תב"ע נקודתי". כמו במקרה שינוי ייעוד, גם יצירה של אחוזי בנייה חדשים הוא הליך שבדרך כלל לוקח בסביבות שלוש שנים.
באופן טבעי, במהלך שלוש שנות ההמתנה לאישור להוספת אחוזי בנייה או לאישור שינוי ייעוד, תכניות הבנייה המקוריות משתנות והעלויות גדלות. הצמיחה בעלויות נובעת גם מתנאים נוספים שמציבות ועדות העיריות השונות, תנאים שעל בסיסם לפעמים יש להגיש את הבקשה מחדש ולעבור את כל התהליך פעם נוספת.
ומה עם חברת 'הגיחון' ו'מכון התקנים'?
השגת הזכאות לבנייה איננה סוף למסע הייסורים. יש עוד. במידה והשגת זכאות לבנייה (וכמו שנוכחנו במקרה אבן-ספיר, זה לא תמיד קורה) הגיע הרגע המיוחל בו הקבלן-יזם מגיש את טופס 2 שמכיל בקשה מחברת החשמל ומחברת הגיחון לאספקה זמנית של מים וחשמל לצרכי בנייה. שתי החברות מבצעות "טסטים" ובסוף מאשרות את הטופס לאחר זמן "קצר" , קרי חודשים ספורים.
לאחר שהעירייה ומנהל מקרקעי ישראל סיימו להקשות על אישור הבנייה, מגיע שחקן חדש שמעיב על הבנייה עצמה, צומת ריכוזי הנמצא רחוק מאור הזרקורים ונקרא 'מכון התקנים'. במכון התקנים הישראלי קיימים מעל 500 תקנים, חלקם מחייבים וחלקם לבחירה ואת פעילותו סיקרנו בהרחבה ב'מידה'. מבקר המדינה פסק כי מכון התקנים "פועל כמונופול… ללא בקרה ופיקוח מספיקים".
ועדת תקינה קובעת עבור יצרני הדירות סטנדרטים שמתייחסים לכל פרט קטן בבניה: החל מסוגי השיש והאבנים שבהם משתמשים צוותי הבנייה וכלה בברגים ובדבקים. הבעיה היא שהתקנים אשר מטרתם לשפר את איכות הבניה הם פעמים רבות שרירותיים ולא מותאמים לאקלים הישראלי.
דוגמה לתקן חדש ושנוי במחלוקת שנוסף בתקופה האחרונה הוא תקן הבניה הירוקה. בכינוס 15 ראשי הערים הגדולות שהתקיים לפני כשנה הוחלט להפוך את הבנייה הירוקה לתקן שעל פיו חייבים לבנות בכל דירה.
"ברמה הכלל משקית יגיעו העלויות לכל התחלות הבניה החדשות על פי תקן הבניה הירוקה לעד כ-25 מיליארד שקל בעשור, כאשר התועלת הסביבתית ברמת הדייר וברמת המשק כולו מהחיסכון באנרגיה תסתכם בכ-220 מיליון שקל בלבד", נכתב בדו"ח של איגוד הקבלנים בתגובה להחלטה.
גורמים מאיגוד הקבלנים הוסיפו בשיחה עם 'מידה', כי הסעיף האקלימי של מכון התקנים (בתוך התקן הירוק) מותאם למדינות סקנדינביה הקרות ואין צורך לאמץ אותו בישראל. החשש המרכזי מאימוץ תקן זה כאמור, הוא ייקור בכ-30 אלף שקלים בעלות בניית דירה בודדת.
האם ניתן בכלל לבנות במהירות?
יום בחברת שלמה ואיציק העלה רק דגימה קטנה של הסחבת הבירוקרטית העומדת בפני היזמים-קבלנים, עם כל ההשלכות שיש לזה על קצב הבנייה ועל כיס הצרכן.
לקראת מערכת הבחירות אליה יצאנו בין היתר סביב המחלוקת על חוק מע"מ אפס, נראה שמה ששוק הדיור הישראלי צריך יותר מכל הוא לא עוד חוקים בנושא, אלא דווקא להפך – ביטול של רגולציות ומכשולים.
ספק אם הפוליטיקאים מבינים מאיפה הכל צומח. לפני כשבועיים הצהיר משה כחלון: "איך נעשה את המהפכה בדיור? מי שיבנה לנו את הדירות באיכות הכי גבוהה, במהירות ובמחיר הכי טוב – יקבל את הקרקע. כך הקבלנים יתחרו על האזרחים ויורידו את מחירי הדיור".
לאור עדויות הקבלנים, ספק גדול אם בכלל תיתכן דרך שבה קבלן יכול לבנות דירות איכותיות בזול ובוודאי שלא במהירות. המצב העגום מראה כי שוק הדיור סבוך מדי ונתון במלכודת קורי רגולציה, שעל ידם שוק הסלולר הישן נראה כמו פסגת החופש הכלכלי.
תגובות:
עיריית ירושלים:
"הטענות אינן נכונות. העיר ירושלים מובילה במספר התחלות הבנייה בישראל לשנת 2014. עיריית ירושלים פועלת רבות לקיצור וייעול הליכי הרישוי. במסגרת זו הוכנסו שיפורים טכנולוגיים ומערכות מחשוב חדשות, שונו תהליכי עבודה, הוגדרו מדדי זמן לכל גורם בתהליך והתקצרו באופן משמעותי לוחות הזמנים. לאחרונה התקיימו פגישות של ראש העיר ומנכ"ל העירייה עם יו"ר ארגון הקבלנים אשר הביע את שביעות רצונו משיפור התהליכים המתקיימים בעירייה".
מכון התקנים:
"מומחים מן האקדמיה, בדקו את הטענות אחת לאחת והפריכו את כלל הטענות שהועלו נגד התייעלות אנרגטית של המעטפת. מחישובים שקיבלנו מהמשרד להגנת הסביבה בנושא עלות השיפור, מדובר בתוספת תועלת של כ-700 ש"ח לשנה לדירה מול עלות מקסימלית של 6000 ש"ח בבנייה. התקן מיטיב עם הצרכן בעלות נמוכה. אין זה נכון שהתקן מתאים למדינות סקנדינביה אלא ההיפך הוא הנכון. התקן מותאם לתנאי הארץ. לעניין תהליך התקינה: תהליך התקינה מתנהל בשקיפות מלאה בוועדות ציבוריות בהם מיוצגים כל מגזרי המשק בהתאם לעניין. מספר התקנים הקיימים במדינת ישראל קטן בצורה משמעותית ממספר התקנים הקיימים במדינות מפותחות בעולם".
ממנהל מקרקעי ישראל לא ניתן היה לקבל תגובה.
פעם שמעתי הרצאה של משה צור (האדריכל). הוא סיפר שהוא מחזיק שתי אדריכליות במשרדו, שכל תפקידם הוא לשבת בעירייה ולדאוג להעברת הטפסים מפקיד אחד לשני. הם מקבלות משכורת מלאה וזה כל מה שהם עושות. בלי זה הוא היה תלוי בפקידים שיעבירו את הטופס מאחד לבא אחריו, וזה לוקח הרבה מאד זמן, כך שמשתלם לו להעסיק על זה שתי אדריכליות במשרה מלאהן
אם התגובות שלהם כל כך נכונות, איך הם מסבירים את ההתחלות העלובות בישראל?
לא מעניין שיש להם את מי להאשים במשרד ממול.
הם שכחו שהם אזרחים, שאנחנו החלטנו לשלם להם שכר כדי שהם יסדירו את הדברים, לא כדי שהם ידפקו אותנו, האזרחים, על המשכורת שאנחנו מפטמים אותם כל חודש!
כתבה שמציגה מצב עצוב ביותר.
נראה שהמדינה לא מבינה איך ניתן לעזור ליזמים לבנות – לעזוב אותם לנפשם.
אני לא מסכים כמעט עם שום דבר שכחלון דוגל בו -אבל אני חושב שאם היה מאמין במה שהוא מספר לבוחריו – קרי לבטל את מנהל מקרקעי ישראל ולמכור את הקרקעות לכל המרבה במחיר, היה שווה לבחור בו. חבל מאוד שהוא לא ינסה לעשות זאת, ורק מפזר הבטחות.
אפשר למצוא פתרון להכל
הבעיה הגדולה היא הבירוקרטיה
יש המון שטחים לבנות
בפריפריה.בערים.במושבים.קיבוצים.מושבים.
בישובים חדשים שאושרו ועוד לא הוקמו.
בעיירות הפיתוח בנגב ובגליל.
ביוש.בערבה.בגולן.בבקעה.
בכל הארץ יש שטחים שניתן לבנות במיידי
מבלי לפגוע בשטחים פתוחים החשובים לנו.
ניתן לבנות בניה קלה.שתזרז את הבניה ותחסוך בזמן ועלויות.
מי יבטל את הבירוקרטיה?
הבעיה אינה במחסור פיזי של קרקע הבעיה בהסדרת
האישורים הרבים בוועדות השונות שם לכולם יש זמן . כל יום ממציאים דרישות חדשות מצוצות מהאצבע ומסתובבים כמו סביבון .כל פקיד רוצה להראות לעצמו ולאחרים כמה היא חשוב וכך ממציא עוד ועוד קשיים.. שום חוק לא יועיל אם אין אכיפת לוח זמנים עם סנקציות חמורות עד כדי אישור ללא הפקידים.כמו כן יש לתגמל פקידים המזרזים את האישורים ומקצרים את הזמנים..