התקלה בלמ”ס: למה זה קרה וכמה זה עולה לנו

הטעות שנחשפה במדד השכירות מדגישה את הבעייתיות בהסתמכות מוחלטת על מדדים כלכליים לקבלת החלטות

בניית שכונת מגורים ברמת בית שמש | פלאש90

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הודתה לאחרונה כי חלה טעות במדידה שביצעה למחיר השכירות בישראל, וזאת בעקבות פרסום ההמלצות של ועדה מייעצת ללמ”ס שנועדה לבחון את מדדי המחירים בשוק הנדל”ן.

הוועדה מצאה כי לפי נתוני הלמ”ס התייקרות שכר הדירה בשנים 2015-2008 עמדה על שיעור של 34%, כאשר בפועל חלה עליה דרמטית הרבה יותר במחירי השכירות. הטעות במדידה נובעת מאיסוף נתונים שגוי של הלמ”ס שבדקה את עליית מחיר שכר הדירה אצל דיירים ותיקים בעת חידוש חוזה, אך התעלמה מעליה בשכר הדירה בדירה נתונה בעת החלפת דייר – מקרים בהם מתבצעת לרוב עליה בשיעור חד יותר.

מסקנות הועדה התבססו על מחקר שביצע הכלכלן עופר רז-דרור, אשר סבור כי לעומת העלייה בשיעור של 34% במחירי השכירות שבנתוני הלמ”ס, בפועל הגיע ממוצע עסקאות השכירות לשיעור כמעט כפול – כ-60%.

פער זה מסביר אנומליה שכלכלנים מתמודדים איתה כבר מספר שנים – ההפרש שבין עליית מחירי הרכישה לבין מחירי השכירות. בעוד מחירי עסקאות הרכישה בנדל”ן עלו במידה רבה מאוד בעשר השנים האחרונות, עליית מחירי השכירות עלתה באופן מתון הרבה יותר. חלק מהספקולציות בעניין הזה הביאו למדיניות של משרד האוצר המבקשת להילחם ב”אספני הדירות”, כלומר במשקיעים, שכן – אם מחירי הרכישה גבוהים משמעותית ממחירי השכירות, סביר להניח שיש עודף בדירות להשקעה, ומדובר בבועת נדל”ן שסופה להתפוצץ.

כעת, משהתבררה הטעות בחישוב, הוסבר חלק ניכר מהפער שבין המדדים ונראה שההסבר לעליית מחירי הדיור פשוטה – מחסור בדירות. יש עלייה בביקוש ולא מספיק עליה בהיצע, מה שהעלה את המחיר, ולכך לא יועילו תוכניות כמו מס דירה שלישית ומחיר למשתכן.

לטעות במדד השכירות יש משמעויות רחבות מאוד, משום שהוא מהווה 5.7% מכלל מדד המחירים לצרכן. לפי חישוב גס של הטיה של כ-25%, מדד המחירים לצרכן נמוך בכ-0.14% משהוא צריך היה להיות. בשנת 1999 הוחלף מרכיב הדיור במדד המחירים לצרכן ממדד הדירות (רכישה) למדד השכירות, מתוך רצון לאמוד באופן מדויק את מחיר הדיור בניכוי רכישות הנדל”ן שנעשות כהשקעה.

אמנם נראה כי מדובר בטעות בשיעור מזערי, אך יש לה השפעה מרחיקת לכת על כלל המשק, משום שאלמנטים כלכליים רבים מחושבים בעזרת המדד. כך לדוגמא אג”חים צמודי מדד היו אמורים להניב רווח גדול יותר, מס רווחי הון שמחושב ריאלית נגבה בשיעור גבוה משהיה אמור להיות, תשואות פנסיוניות המחושבות בין היתר באמצעות האינפלציה נמוכות משהיו צריכות להיות ועוד.

ממדי הטעות אינם ברורים דיים לעת עתה. החישובים מבוססים על פי אמדן של רז-דרור, ואילו הלמ”ס אינו מתייחס לפי שעה לאומדנים אלטרנטיביים למדד השכירות. שאלת תיקון הטעות אינה פשוטה כלל – ראשית, מדובר בבעיה באיסוף הנתונים ולא בחישוב, כך שאין דבר לתקנו באופן מדויק על סמך נתונים אלטרנטיביים, שכן הללו לא נאספו בזמן אמת.

שנית, תיקון למפרע עלול להשפיע על אינספור חוזים ותשלומים צמודי מדד במשק, שקשה מאוד יהיה לתקן. מדובר למעשה בפתיחת תיבת פנדורה, שאיש לא יודע מה יקרה אם תפתח – העומס שייווצר על מערכת המשפט בתביעות הנוגעות לתיקון יהיה קרוב לוודאי אסטרונומי.

טעות במדדים – לא תופעה חדשה

ההשפעות המדהימות שיש לטעות קטנה שמסתכמת בארבע עשר עשיריות האחוז על המשק, מצביעות שוב על הקושי של מספר מצומצם של אנשים, יהיו חכמים ככל שיהיו, לבצע מדידות עבור כלל המשק.

אותה הבעיה שניצבת בפני מתכננים מרכזיים בכל מקום שבו נעשה ניסיון לתכנון ריכוזי, עומד באותה מידה בפני כלכלנים המבקשים ליצור מדדים אמינים של המשק, אלא שבמקרים כאלה לא ברור אם ישנה אלטרנטיבה טובה יותר. מדד מרכזי כמו מדד המחירים לצרכן משפיע על כמעט כל תחום במשק, ולכן תנודה קלה בערכו תייצר גלי השפעה רחבים מאוד, מה שמטיל אחריות כבדה על האנשים שמחשבים אותו.

ידוע לדוגמא כי מדד המחירים בכל העולם גבוה במידה מסוימת ממדד המחירים האמיתי, משום שקשה לכלכלנים לכמת התקדמות טכנולוגית. מדד המחירים מחושב על פי סל מוצרים ממוצע שעלותו נמדדת, והשינוי בעלותו מהווה את המדד, ומעיד על האינפלציה.

אלא שסל המוצרים הממוצע משתנה, וכך כלכלנים נדרשים להחליט מה צריך להיכנס לסל ולצאת ממנו לפי השינויים הטכנולוגיים. מה גם שקשה לכמת את השיפור באיכות הטכנולוגית של מוצר מסוים – הסמארטפון החדיש ביותר נותר במחיר די דומה בעשר השנים האחרונות, אבל איכותו עולה כל שנה, עם ההתקדמות הטכנולוגית השנתית.

המדדים השונים משתפרים עם הזמן, בהתאם לביקורות שונות ביחס לאופן חישוב המדדים, כך שהמשק יוכל להתייעל ולמצות את המשאבים שבמחסור באופן מיטבי. עם זאת, המדדים מחושבים על ידי בני אדם, והללו נוטים לטעות לעיתים.

בנייה בחריש | פלאש90

 

הבעיות במדדים כלכליים אינן נחלתן של מדדים ממשלתיים בלבד. גם חברות דירוג האשראי עשו לא מעט טעויות במשך השנים, ולעיתים הטעו משקיעים במידה כמעט פלילית, כמו שאירע במהלך משבר הסאב-פריים בארצות הברית בשנת 2008. כאמור, בני אדם טעו בעבר ועתידים לטעות בעתיד, אין טעם לנסות להכחיש זאת. הדרך הטובה ביותר להתמודד עם הקשיים שיוצרים הטעויות מן הסוג הזה היא ביזור.

ככל שיינתן חופש לגופים שונים ליצור מדדים שונים העונים על דרישות השוק, הללו ישופרו וישתכללו ככל שיעבור הזמן. אם לדוגמא מדד של חברת דירוג אשראי יתברר כלא אמין בעקבות משבר כזה או אחר, השוק מסוגל להעניש את החברה שיצרה את המדד ולסמן ליתר חברות המדידה כי בעתיד עליהם להשתפר כדי לעמוד בדרישות הגופים הפועלים לפיהם.

בתחום זה אין שום סיבה לבלעדיות של מדד אחד ויחיד על כלל המשק. האחריות על הדיוק במדדים מוטלת על יוצרי המדד המסוים, כמו גם על המשקיע הסומך עליו. מדדים כמו מדד יד-2 לנדל”ן או מחירון לוי יצחק מהווים דוגמא מצוינת למדדים חלופיים שהשוק הפרטי ייצר, כדי לענות על צורך ציבורי למידע על אודות נתונים שאינם בנמצא.

חשוב להבין שטעויות קורות, ואין דרך להבטיח כי בעתיד זה לא יקרה שוב, בטח לא באמצעות רגולציה של תחום המדדים או חקיקה אווילית כלשהיא. הדבר היחיד שמתבקש לעשות הוא לאפשר לשוק החופשי לתקן את הטעויות לכשיקרו.

מאמרים נוספים

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

4 תגובות למאמר

  1. 122% זה עליית מחירי הדיור על פי http://img.bizportal.co.il/giflib/tools/oecd.JPG
    60% עליית מחירי השכירות זה חצי מזה כך שההודעה של הלמ”ס חוץ מג’ימק עיתונאי לא דרמטית בכלל
    וכול הסיפור על המשקעים והבועה נכון אבל יש גם מחסור חריף של זמן המתנה ארוך לקבלת היתר בנייה
    שלא היה בעבר בגלל הבנייה בהתנחלויות וירושלים שפתרה את המצוקה וההקפאה בקיצור -2008-
    2009 התחיל המשבר שייפתר ברגע שיבנו באופן מסיבי בירושלים והבועה תתפוצץ הכול ירד
    לי כזוג צעיר יש או לקנות דירה ישנה או לשכור או לקנות חדשה והחדשה בהקפאה ואז כולם רוצים לקנות את הישנה אם יבנו דירות חדשות השוק במהירות קרוואנים ביהודה ושמרון בנייה מסיבית בשומרון ובירושלים יתקן את עצמו ובדרום ובצפון המכירים לא עלו כלכך הרבה אלא ביחס למחירי השכירות

  2. There are three kinds of lies:
    Lies, Damned Lies, and Statistics

    הכל אג’נדה ועבודה בעיניים. כל מי שלמד סטטיסטיקה הכי פשוטה יודע לקחת בעירבון מוגבל מאוד את הנתונים, בעיקר בגלל הטיות פסיכולוגיות של שאלונים ומבדקים, אבל גם בגלל בעלי אינטרס שמשמיטים נתונים שלא תומכים בדעתם.

  3. הפתרון פשוט: לחייב בחקיקה כי לחוזה שכירות אין תוקף אלא אם עלה לאתר רשות המיסים הן ע”י השוכר והן ע”י המשכיר.

    כשרשות המיסים תראה את כל ההכנסות בתחום הנדלן לכולם יהיה ברור איך משתנה מדד המחירים לצרכן.

    מחירי הדיור במרכז הכפילו עצמם ופריפריה בין X3-X4. מה שקבלנו הוא הוצאתם של עשירונים 8-9-10 מקרב דור ה- Y משוק הקונים והפניית כספם אל קניית נכסים בארה”ב \ אירופה. כשמחירי הדירות עמדו על 700K במרכז וזה היה לפני עשור האנשים הללו קנו עם חוב קטן. כיום בשכר דומה 700K הוא רק המקדמה שהם צריכים על מנת לרכוש.

    התוצר של הפעולה הזאת הוא הפיכת דור ה- Y מבעלי בתים כמו דור ה- X והדורות שקדמו להם לדור של צמיתים שהדור המבודר חולב כל תוספת שכר שהם יקבלו כקבוצה.

    עליית מחירי השכירות בשעור של 60% כשהשכר במשק עלה רק ב- 20% משקף את מה שניתן לגבות מהחזקים שבעבר שכרו.

    יש לומר זאת ביושר: במדינת ישראל מתבצע רצח בדם קר של הצעירים.

    המבוגרים בעלי קביעות ופנסיה תקציבית \ פנסיה צבאית, דור ה- X לפחות קנה כאשר מחירי הדירות עמדו על 600-700K רק לפני עשור. דור Y נזרק תחת גלגלי המכבש ומאפשר לדורות הקודמים לו לקבל פנסיה תקציבית, דירות להשכיר לאוכלוסיה חזקה ואי בטחון תעסוקתי.

  4. וזה שההוצאה על דור היא 5.7% זה לא עבודה בעיניים?!
    שכיר ממוצע המרויח כ10,000 ש”ח מוציא 570 ש”ח על שכירות?!
    ומי שמרויח שכר מינימום (שזה שליש מהאוכלוסיה) מוציא 300 ש”ח?
    ומי שחי על קיצבה או מובטל מוציא אפילו פחות?

    איפה יש בכלל דירות ב570 ש”ח לחודש?
    הרי מי שלא מוציא על שכירות מוציא על ריבית משכנתא.
    ומי שיש לו דירה בלי משכנתא – אז לילדים שלו אין דירה והוא משלם משכנתא על דירה שנייה כדי שיהיה לו משהו לתת להם.

    בישראל נהוג להביא 3 ילדים למשפחה ו9 נכדים כלומר האוכלוסיה גדלה והישראלי הממוצע לא יורש דירה אלא מוציא חלק ניכר מהכנסתו כי לרכוש.

    ההוצאה האמיתית על דיור היא בסביבות הרבע מההכנסה.
    העלייה האמיתית בעשור האחרון היתה כ80%.
    הפער של למעלה מ40% משמעותו זיוף של 10% במדד.
    השכר הצמוד למדד נשחק ב10%, שכר המינימום נשחק ב10% הקצבאות למסכנים נשחקו ב10%.
    והממשלה הרויחה.

    לא טעות – רמאות.