תעשיית השקרים של הנדל"ן הערבי

מתחת לעין הציבורית מתרחשת במדינת ישראל הונאת מיסים בקנה מידה עצום: חלקים נרחבים מהמגזר הערבי מדווחים בשיטתיות דיווחי שווא לרשות המיסים בעסקאות מקרקעין. מדובר בסכומי עתק שנגרעים מהכנסות המדינה מדי שנה, בהיקפים שקשה לדמיין. מלבד הכסף, ההתחמקות מתשלומי המיסים הללו נובעת גם ממניע אידאולוגי מובהק. תשלום מס על האדמה לישות הציונית היהודית נתפס בעיניהם כהכרה בריבונות הישראלית על השטח. דבר בלתי מתקבל על הדעת.

זו גם הסיבה שרבות מעסקאות המקרקעין במגזר הערבי נעשות ללא כל רישום או דיווח למוסדות המדינה. הם מתנגדים לכך אידאולוגית ולא רואים טעם לא ברישום המסודר בטאבו וכמובן שלא בתשלום המיסים. יש נכסים שעוברים בירושה, עסקאות שונות בתוך המשפחה וכדומה שהתשלום בגינם נעשה במזומן או בתחליפים שונים, שאיש לא טורח בכלל לעדכן או לרשום באופן רשמי.

אבל גם במקרים שבהם רושמים את העסקאות כחוק, זה לא אומר שהכל נעשה כהלכה. להיפך: העסקאות הללו מדווחות בסכומים נמוכים מאוד, הרבה מתחת למחירי השוק, במערך רחב מקיף ומתואם של הונאת מיסים עמוקה.

על פי חוק, בעת מכירה ורכישה של נכסים קרקעיים, דירות, חלקות אדמה וכדומה, יש לדווח על גובה העסקה למשרד מיסוי מקרקעין, והלה גוזר מהדיווח את חישוב המיסים שיש לשלם. מכיוון שהמערכת בנויה באופן בסיסי על דיווחים עצמיים ישנו פתח נרחב להונאה והשתמטות. במגזר הערבי הפתח הזה מנוצל במלואו.

בשיחות עם גורמים רבים המעורבים בשוק הנדלן במגזר, התופעה הזו מוכרת וידועה. ״כולם יודעים את זה״ הוא משפט ששמעתי כמעט בכל שיחה מסוג זה. במגזר הערבי מתנהל למעשה שוק נדל״ן כפול: זה הרשמי, שבגינו מדווחות עסקאות לרשויות המיסים; ושוק צללים, במסגרתו מתרחשות עסקאות במחירי השוק האמיתיים, שניתנים בדרך כלל במזומן או באמצעים אחרים. בשורה התחתונה הפער בין שווי העסקאות האמיתי לבין אלו המדווחות לרשות המיסים יכול להגיע לעיתים לפי-5 ואף יותר.

השיחות שערכתי מלמדות על הרבה פחד והשתקה בנושא. גורמים רבים סירבו להתראיין באופן רשמי, אחרים העבירו מידע בדרכים עקיפות, ובמקרים רבים ביקשו לשמור את פרטי העסקאות והיישובים המדוברים חסויים. עד כדי כך חמור ומסוכן קשר השתיקה.

בשורות הבאות ננסה לרכז את המידע שעלה בידנו ללקט, ולהציג בפני הציבור תמונת מצב אמינה ככל הניתן של התופעה.

באחד הכפרים בגליל התחתון למשל, מספרים לנו על מחיר שוק אמיתי של 2.2 מיליון ש״ח למגרש של חצי דונם לבניה. בבדיקה במאגר העסקאות של מס מקרקעין ניתן למצוא עסקאות רבות על מגרשים מסוג זה המדווחות בסדרי גודל של 250,000-300,000 ש״ח. פערים עצומים.

בכפר אחר, מבוקש פחות, דובר על 1.2 מיליון ש״ח למעט יותר מחצי דונם לבניה. גם העסקאות המדווחות שם רחוקות מאוד מהמחיר המדובר, ונעות סביב 300,000-400,000 ש״ח.

במקום אחר בגליל מקורותינו מספרים על מחיר של חצי דונם לבניה בסדר גודל של 1.8 מיליון ש״ח, אך הדיווחים לרשויות נמוכים באופן קיצוני, ומגיעים לעיתים עד לסכומים מגוחכים של 130,000 על מגרשים מסוג זה.

״זה קורה כל הזמן. אתה רואה נכס חדש ואתה רואה שהם מדווחים על זה בפחות מעלות הבנייה הסבירה בשוק״ אומר לנו גורם המעורב בשוק. ״איך אתם רושמים שדירה נמכרה ב600 אלף ש״ח וכולם יודעים שזה לפחות מעל מיליון מאתיים?״.

״אתה יכול לראות מכרז של המדינה, שמתומחר למשל לפי 2,500 ש״ח למטר״ מספר לנו גורם אחר, ואתה מתבונן בדיווחים ורואה שבאזור הזה מדווחים על עסקאות בשווי 700 ש״ח למטר״.

התופעה המתוארת כאן אינה מקרית. ״בחלק מהכפרים יש אנשים חזקים מאוד שקובעים מה יהיה המחיר שמדווחים לרשויות על עסקאות״, מספר לנו אדם המכיר את הנעשה. ״אף אחד לא יעז ללכת מול האנשים האלה, ובטח שלא לשוחח על כך עם העיתונות״. בכך מוסבר גם קשר השתיקה.

רק במקרים מועטים נפתחות חקירות פליליות בתחום זה, והן מספקות הצצה נדירה לתופעה. כך למשל, בינואר האחרון, דווח על חקירה המתנהלת נגד ארבעה אחים בני משפחת חליל, שדיווחו על מכירת בניין שלם בן 6 קומות הכולל 4 דירות בשווי של 6 מיליון ש״ח. בבדיקת עובדי רשות המיסים התברר כי הבניין כלל 8 דירות, וכי מחיר העסקה בפועל הוא יותר מ-11 מיליון ש״ח. בנוסף התברר כי חלק מהאחים דיווחו שקר בנושאים פרטניים נוספים הקשורים לתנאי פטור מסויימים. בשורה התחתונה, החקירה העלתה כי דיווחי השווא הובילו להתחמקות מתשלום מצטבר של 2.3 מיליון ש״ח במס שבח ומס רכישה.

במקרה נוסף, הפעם באום אל פחם, נחקר מקרה של דיווח כוזב והעלמת מיסים בסדר גודל של 350,000 ש״ח.

סדרת עסקאות באחד היישובים היהודיים בגליל התחתון מספקת דוגמא יפה. במקרה המדובר הבעלים הערבי מכר קרקע של כ-4 דונם עם תכנון לשימוש מסחרי, כאשר העסקה התפצלה לשניים: בעסקה אחת נמכרו 3 דונם לקונה יהודי, שעל פי הדיווח למיסוי מקרקעין שילם עבורם לא פחות מ-8.2 מיליון ש״ח, כלומר שווי דונם של 2.7 מיליון ש״ח. במקביל, בעסקה אחרת נמכר הדונם הנותר לקונה ערבי, בעסקה שדווחה לרשויות המס במחיר של 300,000 ש״ח בלבד, תשיעית ממחיר השוק שדיווח הקונה היהודי.

אך זה לא הסתיים כאן, כשנתיים לאחר מכן הרוכש הערבי מכר את הנכס שוב, והפעם דווח לרשויות על 2.1 מיליון ש״ח. בעקבות הדיווח הזה, הבינו במשרדי מיסוי מקרקעין שמשהו לא כשורה, וסכום העסקה הראשונה תוקן לשווי מכירה של 2 מיליון ש״ח, ממנו יחושבו עלויות המס. אין בידינו מידע על נקיטה בהליכים פליליים במקרה המדובר.

הבנתם את זה? הקונה היהודי שילם פי 9 מיסים ממה ששילם הקונה הערבי על אותו מגרש. אלו פערים שערורייתיים ובלתי נתפסים. רק במקרים בודדים מסוג זה הבלוף צף על פני השטח. וזה כמובן קצה הקרחון.

דיון בכנסת שנערך בספטמבר שעבר חשף דוגמא נוספת. השמאי הממשלתי הציג שומה שערכה הממשלה לקרקע לבניה בכפר כאוכב אבו אל-היג'א. לדבריו השומה הממשלתית עמדה על כמיליון ש״ח למגרש של כ-600 מ״ר לבניה. בבדיקה במערכת הדיווחים של מס מקרקעין ניתן למצוא עסקאות בהיקפים דומים בפערים עצומים – בסדרי גודל של 60,000 ש״ח, 130,000 ש״ח ואפילו 230,000 ש״ח. רחוק מאוד מהשווי שהציג השמאי.

הצצה נוספת למפעל הנקניקיות הזה ניתן לראות במקרה אחר שהגיע לידיעתנו, במסגרתו נדרש שמאי להעריך שווי של בית באחד מהיישובים הערביים. מכיוון שמדובר באיש מקצוע המכיר את הנעשה בשטח והוא הבין מיד כי השוואה למחירי עסקאות המדווחות באזור לא תשקף את הערך האמיתי של הנכס, וכך כתב בדו"ח שלו: ״ידוע כי קיימת אי התאמה רבה בין הנתונים כפי שהוצהרו ע"י מוכרים ובין קביעות רשויות המס לגבי השווי הראוי לבין ערכי השווי הנכונים והראויים למכר״. לא רק זה, ״בחלק גדול מהמקרים גם קביעות מס שבח אינן משקפות את השווי האמיתי של העסקאות, ו״מאחר שהדיווחים לשלטונות המס והחוזים בעניין עסקאות באזור ובמגזר הרלוונטי לוקים בחסר״, הגיע השמאי ״למסקנה כי לא ניתן להתבסס עליהם כראיה לשווי מקרקעין״. תחת זאת, בחר להעריך את שווי הנכס ב״גישת העלות״, ולחשב על פי שווי מטר לבניה ונתונים אחרים, ואכן התחשיב מניב שווי שוק יקר יותר מעסקאות מדווחות אחרות בסביבה.

התופעה הנרחבת הזו מוכרת על ידי הרשויות, ואף עמדה במרכז דוח מבקר המדינה בשנת 2005. משרד מבקר המדינה בחן מספר היבטים של מערכת מיסוי המקרקעין, והקדיש פרק מיוחד לסניף מס מקרקעין בנצרת, שבו מתמקדת התופעה בה אנו דנים מכיוון שהוא ״מופקד על שטח שבו מתגוררת רוב אוכלוסיית המיעוטים בגליל״.

כאמור, מיסוי מקרקעין מבוסס על דיווחים עצמיים של הציבור, אך במקרים מסוימים פקידי המס עורכים שומות בנכסים כאשר עולות תופעות חריגות. כאשר יש פער של יותר מ-30 אחוזים בין השומות הללו לבין הסכומים שדיווחו מבצעי העסקה, הדבר מעיד על דיווחים שקריים, מה שהמבקר מכנה בנימוס אנגלי ״חוסר תום לב״.

בבדיקת המבקר אז ש־26 אחוזים מהשומות החריגות הללו בכל הארץ מקורן בסניף בנצרת, שמטפל ברוב המגזר הערבי. לעומת ממוצע של 8 אחוזים בכל שאר משרדי מס מקרקעין ברחבי הארץ. במילים אחרות – במגזר הערבי תופעת דיווחי השווא הייתה גדולה פי 3 מבשאר המגזרים.

בחלק מהשנים העסקאות החריגות הללו היו כמעט 20 אחוז מכלל העסקאות שטופלו בסניף בנצרת. כלומר כחמישית מהעסקאות שבהן טיפל הסניף סומנו על ידו כבעייתיות.

מדובר בתופעה מובהקת ללא ספק.

המבקר העיר אז על אזלת היד של רשויות האכיפה. החוק מאפשר להטיל במקרים מסוג זה קנסות, למרות שבשנים שנבדקו אותרו 3,306 מקרים של דיווחי שווא בעייתיים, במשרד בנצרת הטילו 19 קנסות בלבד, ומתוכם רק 10 שולמו. שערורייה שאין כדוגמתה.

והמבקר סיכם: ״מכלול המאפיינים של עסקאות המקרקעין המבוצעות בשטח השיפוט של מסמ"ק נצרת מעלה תמונת מצב יוצאת דופן: דיווח על עסקאות שאינו מתבסס על רישום בטאבו, אי-דיווח על עסקאות, דיווח על עסקאות באיחור רב, ביטולים רבים של עסקאות ודיווחים על שווי מוטים כלפי מטה. מול זאת, מסמ"ק נצרת עשה שימוש מועט בכלים של הטלת קנסות על פי החוק ובקנסות מינהליים. הפועל היוצא של כל אלו הוא הפסד מס רב לאוצר המדינה ובזבוז משאבים. לא פחות חמורה מזה היא הפגיעה בהרתעה מביצוע עבירות״.

כפי שעולה ממצאי התחקיר הזה, ב-20 השנים שחלפו מהחקירה הזו של המבקר, מעט מאוד השתנה וההשלכות חמורות.

מעבר לאובדן ההכנסות העצום של המדינה מאי גביית מיסים בתחום הזה, דיווחי השקר הללו יוצרים תמונת מצב מעוותת לחלוטין בקרב מקבלי ההחלטות וקובעי המדיניות. חוסר הבנה של הערך האמיתי של נדלן במגזר הערבי משפיע למשל על מדדי עוני ופערים חברתיים, מסלף את הנתונים הסטטיסטיים של הרשויות ומטה את מערכת קבלת ההחלטות כמעט בכל מדד אפשרי. בין היתר, לתופעה הזו השפעה על מחירי הקרקעות הזולים שרשות מקרקעי ישראל משווקת במגזר הערבי בגליל, המושפעים בעקיפין גם ממחירי העסקאות המדווחות.

אבל חמור יותר, מדובר באבדן ריבונות מרכזי של המדינה באחד התחומים החשובים ביותר. מכיוון שזהו תחום בירוקרטי שאין לו ביטויים בולטים הנראים לעין – כמו סחיטת דמי חסות או אלימות ורצח – היא חומקת מתחת לרדאר הציבורי. אך תופעות העומק הללו הן החשובות ביותר. השוק השחור של עסקאות המקרקעין הוא חלק מהתשתית של ביטויים גלויים יותר של חיים ללא חוק. עסקאות לא מתועדות המבוססות על הבטחות בעל פה והעברות כספים שחורים מייצרים סכסוכים בלתי פוסקים בין הצדדים, שלעיתים מעורבים בהם עורכי דין ומתווכים שמעלימים חלק מהכספים.

סכסוכים מהסוג הזה מובילים לאלימות, המתוארת בדרך כלל כתופעה בפני עצמה. אך בלי טיפול יסודי בתשתית שעליה הן צומחות, אין סיכוי להתמודד עם התופעה.

ההיבטים הפיננסיים של משבר הריבונות דורשים מענה דחוף.

מרשות המסים נמסר בתגובה: רשות המסים, באמצעות משרדי מיסוי מקרקעין הפרוסים ברחבי הארץ, מקיימת ביקורת שוטפת על עסקאות מקרקעין המדווחות לה, בהתאם לתוכניות עבודה, סימנים מחשידים וקריטריונים נוספים. במסגרת זו, בין היתר, נבדק גם נושא השווי, באמצעות מגוון כלים לרבות שימוש במאגרי מידע ובשמאים. כאשר מתגלה כשל או פער מהותי, הרשות פועלת – אם באמצעות הוצאת שומה לפי מיטב שפיטה או באמצעות פתיחה בחקירה פלילית, בהתאם לנסיבות המקרה.