דירות רחוקות ולא איכותיות, איסורים והגבלות שונות ומשונות, חוסר ודאות והמתנה ממושכת: עדי ארבל מספר על ניסיונו השלילי עם תוכנית 'מחיר למשתכן'
תרומתה של תוכנית 'מחיר למשתכן' לשוק הדיור בישראל שנויה במחלוקת, אך היא נתפסת ככזו שלפחות מיטיבה עם הזכאים ליהנות ממנה. אלא שלמען האמת, גם מנקודת המבט של הזוכים בתוכנית מתעורר כאן ספק גדול.
אפתח בגילוי נאות: זכיתי בהגרלה של 'מחיר למשתכן', ביטלתי את זכייתי, ואז זכיתי שוב, הפעם במסגרת 'ההגרלה הגדולה'. האם אממש את זכייתי זו? עדיין אינני יודע, מכיוון שגם היום, חודש לאחר הזכייה בהגרלה, רב הנסתר על הגלוי. מסתבר שגם זכייה בתוכנית איננה מבטיחה שמדובר בעסקה משתלמת.
משיחות עם חברים נוספים – כאלה שנרשמו לתוכנית וכאלה שלא, כאלו שזכו בהגרלה וכאלה שעדיין לא – למדתי שלא מדובר בסיפור אישי שלי. הנושא כולו המחיש לי את ההשפעות השליליות של תכנון מרכזי, שעלול לפגוע בסופו של דבר הן בשוק הדיור בכלל, והן במי שלכאורה שפר עליהם גורלם וזכו בהגרלה.
כאשר נרשמתי לראשונה לתוכנית מחיר למשתכן, הכרתי אותה באופן שטחי למדי. נחשפתי בעיקר לביקורת הציבורית על ההשפעות השליליות של התוכנית על שוק הדיור (ראו למשל במאמרו של חננאל ארמן), אך הנחתי שבאופן אישי אין לי מה להפסיד מלהירשם להגרלה ולקבל את ההטבה ברכישת דירה. אם איין ראנד התירה לעצמה לקבל קצבת זקנה למרות התנגדותה העקרונית לתשלומי העברה, מי אני שאסרב ליהנות באופן אישי מתוכנית שהגיונה הכלכלי מוטל בספק?
בעיה ראשונה: הגדלת הביקושים
שוק הדירות הוא למעשה שני שווקים שונים: שוק הדירות למכירה, ושוק הדירות להשכרה. רמת המחירים עבור כל אחד מהמוצרים הללו נקבעת לפי רמות הביקוש וההיצע בשוק המתאים, ולא תמיד מתקיים קשר ישיר בין רמות המחירים עבור שני המוצרים. עד כמה שהדבר יישמע מפתיע, מחירי השכירות בישראל נחשבים נמוכים ביחס למחירי הדירות.
אני רווק שמתגורר בשכירות בירושלים, ומתכוון להמשיך לגור בשכירות כל עוד לא אקים משפחה (וכל עוד מחירי הדיור בירושלים ימשיכו לעלות…). עד שנרשמתי לתוכנית 'מחיר למשתכן' לא עשיתי כל מעשה קונקרטי לטובת רכישת דירה. כך שלמעשה התוכנית הוסיפה אותי, ולמיטב הבנתי גם רבים אחרים שלא תכננו לרכוש דירה, לשוק הרוכשים הפוטנציאלי, ובכך הגדילה את הביקוש לדירות. וכמו שכולנו יודעים, כשהביקושים עולים גם המחירים עולים.
ייתכן שישנה גם סכנה, כפי שהראה אורי רדלר, שתנאי המשכנתא האטרקטיביים של תוכנית 'מחיר למשתכן' מהווים מלכודת דבש העלולה לפתות גם את מי שאין בידם האמצעים הכלכליים המינימליים לרכוש דירה, וימצאו את עצמם במצוקה כלכלית שממנה יתקשו להיחלץ.
בעיה שנייה: הפיכת שוק הדירות לקזינו
הצעד הראשון היה תשלום אגרה סמלית בהרשמה לתוכנית, שלאחריו שובצתי לסדרה א'. בתחילה נרשמתי רק להגרלות באזורים שאכן עניין אותי לקנות בהם דירה במטרה לגור בה. אלא שעם פרסום תוצאות ההגרלות שאליהן נרשמתי, גיליתי שסיכויי הזכייה נמוכים מאוד. בכל אחד מארבעת הפרויקטים שאליהם נרשמתי היו בין 140 ל-200 יחידות דיור. מיקומי בהגרלות, לעומת זאת, נע בין 4,715 ל-10,533.
מכיוון שניתן לבטל זכייה בהגרלה שלוש פעמים לפני שמעמדך בתוכנית נפגע ואתה עובר לסדרה ב' (שרוב ההגרלות עבורה ייפתחו רק בנובמבר הקרוב), הבנתי את המסר ונרשמתי לכל ההגרלות ללא אפליה וללא משוא פנים. וכך עברו להם כ-50 הגרלות שבהן המשכתי לא לזכות באופן עקבי ומעורר השראה.
כך, עד שקיבלתי הודעה עולצת בזו הלשון: "אנו שמחים להודיע לך כי בשל ביטול זכייה של זוכה אחר נמצאת זכאי לבחור דירה … מקומך לבחירת דירה הוא 522 … בהגרלה זו הוצעו 232 דירות". זכייה במקום 522 מתוך 232 מקומות? פה חשדתי! במקרה זה היה מדובר בפרויקט בצפון הארץ, שמסיבות כאלה ואחרות, מוצדקות יותר או פחות – לא הצליח לשאת חן בעיני רוב הזוכים.
אכן כן, הנתונים מראים כי עשרות אלפי מבקשי פתרון דיור נרשמים לעשרות הגרלות לפרוייקטים באזורים שמעולם לא שקלו לגור בהם, ושאם וכאשר יזכו בהם, קיים סיכוי גבוה שכלל לא יממשו את זכייתם, דבר שמעכב את יישום התוכנית, פוגע בתדמיתה ומגדיל את התסכול של המשתתפים בה.
בעיה שלישית: הצפת שוק הדירות להשכרה
הזכייה בפרוייקט הכריחה אותי להיכנס לעובי הקורה. הצטרפתי לכל קבוצת פייסבוק ו/או וואטסאפ אפשרית של משתתפים בתוכנית ו/או זוכים בפרוייקט, במטרה להבין האם אכן זכיתי בדירה מוזלת. לאחר שבוע של העמקה בפרטי תוכנית מחיר למשתכן בכלל ובפרוייקט שבו זכיתי בפרט, הבנתי שעליי לבטל את זכייתי. מדוע?
ובכן, בתחילת דרכה של 'מחיר למשתכן', אי-שם בינואר 2013 כשאריאל אטיאס היה שר הבינוי והשיכון, פורסמה התוכנית עם מגבלות שלפיהן אסור למכור את הדירה במשך עשר שנים ואסור להשכירה במשך חמש שנים. עם הזמן, וככל שגברה הביקורת הציבורית, הוחלט על ביטול כולל של מגבלת ההשכרה ועל קיצור איסור המכירה לתקופה של חמש שנים.
הקלה זו, יחד עם הסיכויים הנמוכים לזכות בהגרלה דווקא באזורי הביקוש, הביאו משתתפים רבים להירשם להגרלות גם באזורים שאין בכוונתם לגור בהם, מתוך הבנה שאם יזכו יוכלו להשכיר את הנכס וכעבור חמש שנים למכור אותו. בראיית מאקרו של שוק הדיור ניתן לקבוע כי תוכנית 'מחיר למשתכן' במתכונתה הנוכחית מגדילה את ההיצע בשוק הלא נכון (דירות להשכרה), על חשבון השוק הנכון (דירות למכירה), לפחות לטווח הקצר והבינוני.
מציאות זו טומנת בחובה סיכון רב גם לזוכה היחיד, כאשר הוא עתיד לגלות בעת קבלת המפתח לדירה כי יחד איתו קיבלו עוד מאות משכירים פוטנציאלים דירות באזור שבו הביקוש לדירות מושכרות נמוך למדי. באותו אופן הוא יגלה חמש שנים מאוחר יותר, כשירצה למכור את הדירה, כי גם על חלונות רבים משכניו מתנוססים שלטי 'למכירה', מה שהופך את ההשקעה בדירה כנכס להשכרה ולאחר מכן למכירה למפוקפקת למדי. שיקול זה, יחד עם חוסר הרצון לנהל השכרת נכס מרוחק, הביאו אותי, וככל הנראה עוד רבים אחרים, לבטל את זכייתי.
אבל זו לא הסיבה היחידה שבגינה זוכים רבים בוחרים לבטל את זכייתם.
בעיה רביעית: חוסר ודאות
בעוד בשוק הפרטי ניתן להגיע למשרדי הקבלן, לסגור על בחירת דירה ספציפית ולחתום על חוזה תוך זמן קצר, במסגרת 'מחיר למשתכן' התהליך הוא הרבה יותר איטי ומאופיין בחוסר ודאות רבה. מרגע ההודעה על הזכייה אין לזוכה מה לעשות כדי לזרז את ההליך, אלא להמתין.
השלב הראשון הוא השתתפות בכנס הסברה של הקבלן, שבו מוצג הפרוייקט לראשונה. אני למשל, שזכיתי בהגרלה הגדולה לפני כחודש, טרם הוזמנתי לכנס כזה. הקבלן כן עדכן מיוזמתו שהכנס צפוי להיערך בתוך שלושה חודשים. לאחר מכן יש להמתין תקופה לא ידועה לצורך בחירת דירה, כאשר כל מה שידוע הוא שתינתן הזמנה 10 ימים מראש. ומה אם בדיוק באותה תקופה לא תהיה זמין? נכון, הזכייה מתבטלת.
גם ההמתנה לשלב בחירת הדירה איננה מאפשרת הכנה מרובה מראש. בפרוייקט שבו אני זכיתי, תמהיל הדירות עדיין אינו ידוע. כמה דירות יהיו בנות 3, 4, ו-5 חדרים? בכמה דירות תהיה מרפסת? מה יהיה גודל הדירות? מה יהיה מחירן הסופי? את התשובות לשאלות הללו אף אחד לא יודע. צריך לחכות ולראות. כל שזוכי הפרויקט יודעים בשלב זה הוא שמדובר בשלושה בנייני מגדלים בני 22, 22, ו-25 קומות.
אני זכיתי במקום 128 מתוך 228 דירות בסך הכול בפרויקט. אמנם מקום טוב באמצע, אך כזה שמקשה עליי ועל רוב הזוכים לשער אילו דירות ייוותרו לבחירה. הזמן המוקצה לבחירה, אגב, הוא 45 דקות. לא בדקתי, אבל נראה לי שאין תוספת זמן לבעלי הפרעת קשב וריכוז.
בעיה חמישית: פגיעה בכושר המיקוח ועליה במחירי הדירה
לכאורה ניתן להתייחס לכל פרויקט בתוכנית 'מחיר למשתכן' כאל קבוצת רכישה המנוהלת על-ידי המדינה. קבוצת רכישה אמורה לאפשר למשתתפיה לנצל את כוחה וגודלה כדי למקסם את יכולתה לנהל משא ומתן מול הקבלנים השונים, במטרה להשיג את העסקה הטובה ביותר. במקרה שהמדינה עושה זאת, היא יכולה להוסיף לכך גם את יכולתה למכור את הקרקע לקבלן במחיר מוזל במטרה להוזיל את מחירי הדיור.
אלא שבתוכנית 'מחיר למשתכן', הפקידות המקצועית מטעם משרדי הממשלה היא שמנהלת את המשא ומתן עם הקבלן, עוד לפני שנודעה זהותו של דייר אחד. עם כל הכוונות הטובות של הפקידות המקצועית, שאיפותיה אינן עולות בקנה אחד עם שאיפות הדיירים העתידיים.
לדוגמה, הפקידות המקצועית, יחד עם הדרג הפוליטי, שואפים שמחירי הדירות יהיו זולים ככל שניתן, גם אם הדבר דורש פגיעה באיכות המפרט של הדירה, והכול במטרה להוכיח שהדירות בפרויקט זולות מהמחיר בשוק הדירות. שאיפה זו נוגדת באופן מובהק את האינטרס של הרבה מאוד דיירים, ולמרבה האבסורד, במיוחד של אלו שמעוניינים לקנות את הדירה לצרכי מגורים.
לכך ניתן להוסיף כלל נוסף של התוכנית: כדי שהדירות יימסרו מהר ככל האפשר, ההסכם בין הקבלנים למדינה איננו מאפשר לקבלנים לערוך שינויים במפרט הדירה בהתאם לבקשת הדייר. בשוק החופשי יכול כל דייר לנהל משא ומתן עם הקבלן במטרה למקסם את תועלתו ולקבל בדיוק את הדירה שהוא צריך בזמן הרצוי לו.
אז אין התאמה מראש, וצריך לעשות אותה אחרי. והנה הקאצ' הגדול: שינוי מפרט מראש נועד לחסוך עלויות. עריכת שינויים במפרט הדירה לאחר מסירת המפתח מייקרת אותם מאוד ומאריכה את הזמן של הכניסה לדירה. כך יוצא שהכדאיות הכלכלית של 'מחיר למשתכן' נפגעת מאוד במקרה של דיירים המעוניינים לערוך שינוי במפרט הדירה.
למעשה, כללי התוכנית גורמים לקבלן שלא לראות בדיירים הפוטנציאליים את הלקוח שלו אלא את המדינה. מבחינת הקבלן, על כל זוכה שמבטל את זכייתו נכנס אוטומטית זוכה אחר, כך שהזוכים הופכים למעין קהל שבוי של הקבלן. גם בתסריט הגרוע ביותר שבו יישארו דירות ריקות, המדינה מאפשרת לקבלן למכור את הדיור למשפרי דיור (תוכנית מחיר למשתכן פתוחה רק למי שאינו מחזיק דירה בבעלותו), כך שאין סיכון לקבלן בביטולי זכייה. כך מצטמצם לאפס כושר המיקוח של הזוכה בבואו לחתום על החוזה הסטנדרטי שקבעה המדינה.
עד כמה נוקשים הכללים של מחיר למשתכן, תמחיש הדוגמה הבאה. על-פי כללי התוכנית, לא ניתן לשנות בחירה של דירה גם אם יש דירה פנויה או שנרשם ביטול בדירה אטרקטיבית יותר, ואפילו אם הקבלן מסכים לכך. כך תוכנית מחיר למשתכן מאיינת את הכוח של הפרט מול הקבלן.
מכל האמור לעיל יוצא לדעתי שעדיף כלכלית למי שרוצה לקנות דירה למגורים לקנות אותה בשוק החופשי. אולי בגלל זה כחלון דורש שהמדינה תשחרר פחות ופחות קרקעות לטובת תוכניות שאינן מחיר למשתכן, וכך מפחית את היצע הדירות בשוק החופשי. רק בתחילת החודש הודיע שר האוצר כי "הערכה היא שקבלנים שלא יהיו במחיר למשתכן, פשוט לא יהיו. בהתחלה היו רק 5-10, עכשיו כל החברות הגדולות שם".
בעיה שישית: דירות לא איכותיות
השילוב של הפגיעה בכושר המיקוח יחד עם חוליי התכנון המרכזי, כבר החלו להראות את אותותיהם בשטח בכמה פרוייקטים כושלים, בזכות קבלנים שהצליחו לזהות את נקודות התורפה בסטנדרטים שקבעה הממשלה. אביגדור יצחקי, יו"ר מטה הדיור במשרד האוצר, כבר הודה שקבלנים מנצלים פרצות, ואף ביקר קבלנים שבנו דירות מחיר למשתכן עם כיוון אוויר אחד בלבד.
למשל, קבלנים רבים מנצלים את העובדה שהמחיר בתוכנית נקבע על-פי מטר מרובע, וכדי למקסם את רווחיהם בונים דירות גדולות במיוחד, לעתים עם מרפסות ענקיות באופן חסר פרופורציה לגודל הדירה. במקרים אחרים יש חשש לניסיונות של הקבלן למקסם את רווחיו באמצעות בנייה זולה, צפופה ומכוערת, שתשמש תזכורת עצובה לימי הבנייה הקומוניסטית האחידה.
גם אם נתעלם מהפגיעה באיכות החיים של מגורים בנכס מסוג זה וננסה לראות בו דירה להשקעה בלבד, סטנדרט נמוך של בנייה עלול להביא לידי כך שבעתיד יחשבו דירות מחיר למשתכן לדירות סוג ב', שמחירן בשוק יהיה זול יותר מדירות שנבנו בשוק החופשי, באופן שמזכיר קניית רכב מליסינג.
בעיה שביעית: דחיית מועד מסירת הדירה
נראה שבשלב זה, גם משרדי האוצר והשיכון הבינו את גודל הבעייתיות שבתוכנית, שעד קיץ 2017 הצליחה להביא לזכייתם של כ-12 אלף משפחות, כשהראשונים מביניהם יזכו לקבל את הדירה רק בסוף שנת 2017 במקרה הטוב. לכן החליטו שר האוצר וצוות יועציו לעשות מעשה ולהכריז על 'ההגרלות הגדולות'.
באמצעות הגרלות אלו רצה כחלון להרוג שתי ציפורים במכה אחת. פעם אחת, כאשר יוציא 27,000 זוכים משוק קוני הדירות (15,000 בהגרלה הראשונה, 12,000 בהגרלה השנייה; לא כולל ההגרלה השלישית שצפויה להתקיים בנובמבר). פעם שנייה, כשיגביל את משתתפי התוכנית להשתתף בהגרלות של עד שלושה יישובים לכל היותר, מבלי שהציבור יקלוט שבעצם הטילו עליו מגבלה חדשה נוספת.
אלא שההגרלה הגדולה היא לא יותר מעטיפה חדשה. מאז פתיחת ההגרלה הגדולה הראשונה, כמעט אין יותר הגרלות נוספות. למעשה, בהגרלות הגדולות קובצו יחד פרוייקטים שנועדו להיות מוגרלים מאוחר יותר, גם אם הם נמצאים בשלב בוסרי מאוד, לרוב עוד לפני קבלת ההיתרים ומסירת הקרקעות לקבלנים.
אם בהגרלות הראשונות הצפי לקבלת הדירות היה בין 28 ל-36 חודשים מעת הזכייה, כעת נראה שרוב מי שזכו בהגרלה הגדולה הראשונה עתידים לקבל את המפתח בעוד זמן ארוך יותר. כל זה לפני שדיברנו על מי שצפויים לזכות בהגרלה הגדולה השנייה והשלישית. לדוגמה, בפרוייקט שבו זכיתי אני במסגרת ההגרלה הגדולה הראשונה, עדיין לא ניתן היתר בנייה, והקרקע צפויה להימסר לקבלן רק בחודש יוני 2018.
המשמעות היא שבמשך תקופה ארוכה, שעדיין לא ניתן לומר מתי תסתיים, צפויים הזוכים לשלם במקביל על שכירת דירה. אם ניקח לדוגמא משפחה צעירה ששוכרת דירה בעלות של 4,000 שקלים לחודש, היא צפויה להוציא עבור כל שנת המתנה סכום של כ-50 אלף שקלים לפחות על שכירות. קבלת דירה מספר שנים אחרי הזכייה עלולה למחוק כליל את ההטבה שנועדה להעניק הזכייה במחיר למשתכן.
עוד יש לזכור כי במהלך אותה תקופה צמודים תעריפי מחיר למשתכן למדד תשומות הבנייה, וכי הרוב המוחלט של המשתתפים בפרויקט יצטרכו לשלם במקביל לזמן ההמתנה גם את החזרי המשכנתא. הזוכים בהגרלה הגדולה הראשונה השכילו להבין זאת מהר מאד, ויותר מ-1,500 מהם כבר חתמו על עצומה בנדון.
כתוצאה מהלחץ הציבורי ונוכח הארכת פרק הזמן שבין הזכייה בהגרלה לקבלת הנכס, דנה בימים אלה מועצת מקרקעי ישראל בקיצור פרק הזמן שבו נאסר על זוכי 'מחיר למשתכן' למכור את הדירה. ההחלטה המסתמנת היא להחיל את איסור המכירה עד "5 שנים מיום קבלת טופס 4, או 7 שנים ממועד ביצוע ההגרלה, המוקדם מביניהם". במקרים רבים שבע שנים ממועד ביצוע ההגרלה יסתיימו לפני שיושלמו 5 השנים שלאחר האכלוס. כך אבסורד רודף אבסורד.
בעיה שמינית: הפחתת היצע הדירות
על פי שר השיכון יואב גלנט, תוכנית 'מחיר למשתכן' אמורה לצנן את השוק. אלא שבעוד גלנט התכוון לצינון הביקוש לדירות באמצעות הוצאתם עשרות אלפי זכאי התוכנית אל מחוץ לשוק, מסתבר שגם היצע הדירות החדשות מצטמצם, מכיוון שבעקבות התוכנית גם הקבלנים בונים פחות ופחות. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מספר התחלות הבנייה ברבעון השני של 2017 ירד לרמה הנמוכה ביותר מאז 2012. הירידה בהתחלות הבנייה פוגעת בהיצע הדירות ועלולה להביא להמשך עליית מחירי הדיור, למרות כל הכוונות והמטרות המוצהרות של מחוללי מחיר למשתכן.
יתרה מכך: חלק מהפרוייקטים של 'מחיר למשתכן' נבנים באזורים שהביקוש בהם נמוך. לעתים הפרוייקטים הללו פוגעים בפרוייקטים אחרים באזור, ומביאים ליצירת מגדלים המהווים פילים לבנים שאותם יהיה קשה לשווק לציבור.
והרי התחזית: ביטול איסור המכירה
אז מה צופן העתיד לתוכנית 'מחיר למשתכן'? נראה שאפילו כחלון לא ממש יודע. מסירת הדירות הראשונות צפויה להתרחש לקראת סוף 2017. ככל שאז נתחיל לשמוע ביקורת על איכות הבנייה ורמת המפרט מצד הדיירים החדשים, סביר להניח שהדבר יגרור מחאה ציבורית נוספת, ואולי אף גל ביטולים נוסף של זכיות.
נכון לעכשיו כחלון מתכוון להאריך את התוכנית עד סוף 2019, אז גם צפויות להיערך הבחירות לכנסת הבאה, אם הן לא יוקדמו. שר האוצר הבא יצטרך להתמודד גם הוא עם מחירי הדיור ואולי גם עם טרוניות של דיירים חדשים שצפויים לקבל את דירות מחיר למשתכן. מבחינת שר האוצר הבא, בעיקר אם זה לא יהיה כחלון, הדרך הקלה להגדלת מספר הדירות למכירה בשוק והקטנת הביקורת כלפי התוכנית, יהיה לבטל כליל את איסור מכירת דירות 'מחיר למשתכן', או לפחות לקצר באופן משמעותי את פרק הזמן המינימלי למכירת דירה.
האם זהו הימור פרוע? ייתכן. אבל במבנה הנוכחי של תוכנית 'מחיר למשתכן', זה הימור פרוע גם לממש את הזכייה בה.
______________
הכותב הוא מנהל הפרויקטים של המכון לאסטרטגיה ציונית
למה אתה מתמודד על מקום שבו אתה לא מעוניין לגור? מי שבא על מנת להשקיע ראוי שישא גם בסיכונים.
אם כל אחד יתמודד רק במקום שבו הוא מוכן לגור, כל התופעות האלו יעלמו מעצמן ואפילו אם תהיה תוספת לדירות השכירות זה יהיה בצורה שמשקפת את הצרכים ותהיה מבורכת בסה"כ.
אבל מי שמתחרה בנהריה בלי כוונה לגור שם – זבש"ו
כמה אי דיוקים והסתכלות של יהודי טוב שחושב שכל הזמן דופקים אותו.
בעייני יש חסרונות ואני זכיתי וזוכה להכיר אותם תוך כדי השלבים של התקדמות הבניה מאז שזכיתי אבל בהרבה ישובים רבים היתרונות על החסרונות.
לשם המחשת דבריי …
נאמר כאן שהדירות יהיו פחות טובות אז בפרויקטים רבים במיוחד מגדלים יש תוספת שהקבלן יכול למכור לשוק החופשי הדירות הללו הם באותו הבניין כלומר הבניין עצמו כנראה לא יהיה גרוע כי הם צריכים למכור את הדירה במקסימום מחיר בשוק החופשי ולכן למשל גם איפה שאני זכיתי יהיה לובי מפואר וגדול.
הדירות עצמן יהיו פחות או יותר אותו דבר עם שידורגים לטובת קוני השוק החופשי אבל אם החלופה היא לקנות בית חדש במחיר יותר נמוך מבית שבור יד שניה במחיר יותר יקר אין פלא ששווה לקנות במחיר למשתכן.
גם ההיתכנות לקניית דירה בהתאם להון העצמי הפכה את סיפור קניית הדירה לאפשרי עבור זוגות רבים כך שהם יוכלו לגאול עצמם מ20 שנים של שכירות ולא רק 4 בהמתנה לדירה במחיר למשתכן.
איכשהו השתרבב לכתבה כאילו באמת יש יכולת להתמקח עם קבלנים היום אם אתה קונה בשוק החופשי אז הנה חדשות החוזים שחתמנו עליהם ונראו נוראיים נבדקו על ידי עורכי דין ששכרנו שאמרו שהם סטנדרטיים בתחום וכך זה בשוק החופשי …
כלומר בגלל שיש היום טירוף סביב הנדלן קבלנים בעמדת כוח אבל לפחות במחיר למשתכן יש לי אופציה להתבכיין למדינה. שאולי תעזור במקום שלבד אני אהיה תלוי רק בחסדי הקבלן.
יש בעיות בתוכנית ועדין רבים היתרונות על החסרונות ואם זכית במקום אטרקטיבי זו תיהיה טעות לוותר על הזכייה .
לא מבינה יותר מדי בבניה אך, מסכימה לחלוטין עם:
״גם ההיתכנות לקניית דירה בהתאם להון העצמי הפכה את סיפור קניית הדירה לאפשרי עבור זוגות רבים כך שהם יוכלו לגאול עצמם מ20 שנים של שכירות ולא רק 4 בהמתנה לדירה במחיר למשתכן״
כחלוניזם היא שיטה כלכלית ייחודית ,
היא יצירתית ללא כל היגיון כלכלי.
לא ניתן למצוא אותה בשום מקום אחר בעולם המערבי.
היא נועדה לדבר אחד , לעזור לממציאה להיבחר לכנסת הבאה.
רק הגברת ההיצע ע"י בנייה תוריד את המחירים ( וואו איזה גאון אני )
אבסורדיסטן
משה כחלון הבלון והבלוף הגדול שהפך את נושא הדיור למפעל פיס חדש שהזוכה אינו מקבל סכום בזכייה אלא מתחייב לשם בעד זכייתו סכום לא סופי ואיכות לא מוגדרת ולא מובטחת עם מועד כנ״ל.
החיוך הלועג הנסוך על פרצופו מתאים לנוכל המרמה את לקוחותיו ומצפה שתרמיתו לא תתגלה והלקוח יפול ברשתו.
אלפי הפתאים שמאמינים שניתן לרכוש דירה בהגרלה כמו בקזינו או למצער בהימורים במכונות מזל, כשיגלו לאיזו גנבת דעת הוטו על ידי שר אוצר במדינה אף לא יוכלו לתבוע את הנזקים שנגרמו להם מחוסר עילה ואשמה של גונב הדעת
טור טוב. אני נמצא במצב דומה (אלא שטרם "זכיתי") ומסכים עם רוב האמור. אמנם השקעה בנדלן לא היתה בדיוק התכנית שלי אבל אם מחלקים נכסים בהנחה משמעותית, למה לא לנסות – ולא משנה אם הנכס הוא דווקא נדלן, מניות אג"ח או אחר. מה שלא התחברתי אליו:
– בעיות 1,2 ו-8 אולי נכונות אבל לא בעיה של הרוכשים. להבנתי, הטור נוגע לצד של הזוכים בהגרלה ולא לכלל כלכלת ישראל ושוק הדיור.
– עם הבעיה השביעית אני לא מסכים. כפי שציינת, תשואת השכירות נמוכה מאוד וכנראה בשפל של כל הזמנים. במרכז פחות מ- 2.5% ובדירה שאנחנו שוכרים להערכתי כ-2% לכל היותר. מצד שני ריבית המשכנתא גבוהה מתשואת השכירות, כך שחיסכון ורווחי הון שיצברו ב-X שנים עד לאיכלוס יצמצמו את גובה ההלוואה משמעותית. כך שלהערכתי סך שכ"ד בתקופה זו יקוזז לכל הפחות.
אני חולק לחלוטין על המאמר.
ראשית כמה מילים עלי ועל משפחתי: אנחנו משפחה שכבר קרוב ל- 20 שנים עוברות דירות. אם הכותב שהוא בודד חושב שהשכירות לטובתו יתכן והוא צודק אבל ב- 10 השנים האחרונות בהן בניימין נתניהו רוה"מ המחירים עלו והעבירו את המעמד הבינוני מקניית דירה כשהילדים גדלו בבית קבוע לשיטה של שכירות לא מוגנת שבעל הבית לא מתבייש לציין אני רוצה להעלות את המחיר ב- 300 ש"ח בכל שנה. למה? כי רב רכב ההובלות יעלה לך 3600. יותר זול לך לשלם לי עוד בכל שנה.
גם אני רשום לסדרא א' מזה כשנתיים. אני נרשם רק למקומות בהם אני רוצה לחיות ועד כה לא זכיתי למעט מקרה בו לאחר הודעת זכיה קבלתי הודעה על בטולים של כ- 8000 איש. כניסה ללינק של היזם מראה כי הוא מנסה לשווק במיליונים דירת 150מ שלא מתאימה לכיס הקונים ובהבט הזה הכותב צודק. היזמים משחקים הן במגרש ה- 46,000 הדירות הלא מכורות שהיו להם לפני חודשים מספר והן במגרש של מחיר למשתכן. בהבט הזה כחלון שגה שלא הכניס חברות בניה זרות לפני כשנתיים.
בבית שאן במחירים לדירת 100מ בהגרלות עומדים על כ- 400,000 ש"ח מה שאומר שעלות בניית דירה בבניה רוויה כולל מרכיב קרקע ופתוח + רווח של 15-20% רווח יזמי הכל כולל הכל יכול להתכנס לפחות מ- 500,000 ש"ח.
מחירי דירות שהתנתקו מקרקע המציאות בעשור בו בניימין נתניהו רוה"מ מעידים על העושק בקנייה היקרה ביותר של משפחה חציונית.
הבנקים העלו את ההלוואות בקצב של כ- 10-15% בעשור האחרון הן לצד הקונים והן ליזמים. סה"כ האשראי הבנקאי לתחום הנדלן למגורים גדל בעשור בכ- 300%. הריבית הנמוכה אפשרה לבנקים להגדיל בקצב של 10-15% את היקף המשכנתאות ובהתאמה המחירים עלו בקצב דומה.
הצעירים ברובם ראו שנה אחר שנה את המחירים עולים בקצב של 100-200,000 ש"ח מדי שנה. מעטות המשפחות שיכולות לחסוך כאלו סכומים מדי שנה ולמעשה האליטה הכלכלית של ישראל שעבדה את הדור הצעיר לחובות עתק למוצר שעלות בנייתו הוא בסה"כ 300,000 ש"ח לדירת 110מ.
תוכנית מחיר למשתכן בדגש על ההגרלות הגדולות של כ- 15,000 דירות מדי כחודשיים מעניקות הנחה של כ- 300-800,000 ש"ח הנחה על מחיר השוק כשהיזמים ממשיכים להרוויח 15-20%. בקצב הנוכחי עד סוף השנה סדרא א' יקבלו חוזה ועד סוף שנה הבאה כל סדרא ב'.
חסכון של 500,000 ש"ח הם בסדר גמור גם אם המשמעות היא דחייה של שנה או שנה וחצי.
השאלה היא מה היזמים שיושבות להם על המדף קרוב ל- 50,000 דירות לא מכורות ועוד למעלה מ- 110,000 דירות בבניה פעילה יעשו כשהצעירים לא קונים מהם כי יקר – ויקר מאוד. המשדרגים לא יכולים לקנות כי גם את הדירה שעלתה 650,000 ש"ח לפני עשור אף אחד לא מוכן לקנות ב- 1,800,000 ש"ח.
הבנקים נפחו כאן בועת נדלן ששעבדה את כל תזרים המזומנים העתידי של דור העתיד בישראל לעשרות שנים קדימה. כמעט כל מי שיוצא מהעבודה ל- relocation מספר על יחס הזוי של שכר במשק למחירי הדירות ביחס לארץ.
התוכנית לא מושלמת והיא מנסה להוריד מחירים בצורה מתונה מדי. אבל, בניגוד ל- 10 השנים האחרונות סוף סוף מנסים לטפל בבעיה: של דור ילידי ה- 80 ואילך שנודד עם 2-4 ילדים מדי שנה או שנתיים מדירת חורבה לדירת חורבה במחיר מופקע.
גם סטלין והקומוניזם ניסו לטפל סוף סוף בבעיית העוני, זה הסתיים בגולאגים, בסיביר ובחינוך מחדש. במפלצת. אין קיצור דרך בדמות של קומוניזם כדי להוריד מחירי דירות. אין תחליף לכוחות שוק. צריך לחתור למקום אחד בלבד, להקטין יותר ויותר את המעורבות הממשלתית ואת גובה המסים. מי שנאלץ לנדוד ממקום למקום, צריך לחפש את הפתרון בניסיון התעשרות, ואם לא מאפשרים לו פה, שישקיע במקום אחר. מי שרכש דירה או דירות ב2002 בשיא השפל של המחירים כשאיש לא רצה לגעת בדירות, מה שנקרא בסלנג ההשקעות כשדם נשפך ברחובות, שינה את חייו ומצבו, אבל מי שחשש מלהסתכן מפני שנחרד מהאפשרות שהמחירים ימשיכו לרדת, פספס. זה המחיר של חוסר האומץ לקחת סיכון, ואין לכך מרפא בדמות פקיד ממשלתי המתפרנס מהצרות של אחרים והורס את מעט החופש הקיים בשוק שהוא היחיד היכול באמת לרפא את מחיר השוק.
למרקוס,
די עם הדמגוגיה, ב- 2002 הייתי מובטל לאחר פצוץ נפילת הבורסות שהקרינה על כל העולם. זה נורא נחמד לצטט בדיעבד – אבל על מנת להכנס להשקעות אתה צריך הון צמיד \ ואו הכנסה יציבה שלא היו לי ב- 2002.
הריבית הנמוכה היא שורש כל רע וזה לא סטאלניזם וזה לא גולאגים – רק יכולת של הבנקים להגדיל את ההלוואות פי 3 תוך עשור ללא גדול מתאים באוכלוסין או בשכר במשק.
בינימין נתניהו יחד עם סטאנלי פישר היו להם כל הכלים להוריד ריבית אבל לוודא שלא מנפחים בועת נדלן רגע אחרי שבועת הנדלן האמריקאית והאירופית התפוצצה ב- 2009. היו לפרנסי המדינה כל הדוגמאות על מנת להבין שהורדת הריבית לזמן ארוך מדי בתחילת שנות ה-2000 נפחה את הנדלן והעלאת הריבית התחילה את מחזור הקריסה.
אתה מדבר על שוק חופשי – השוק לא באמת חופשי. לא בארץ ולא בעולם. כהבנק המרכזי מדפיס מזומן וקונה אג"ח מגובה משכנתאות כאלו אין מחר ולאחרונה בנקים מרכזיים קונים מניות בבורסות מובילות כמו ארה"ב או יפן השוק הוא הכל אבל לא חופשי.
השורה התחתונה היא שמי שלא נולד בשנתון הנכון ובגר אל מציאות בה דרושות 250 משכורות חציוניות לרכוש דירה אל מול 80 ברב ארצות העולם נידון לחיי עוני והלוואות עתק ל- 30 שנים.
השוק ממש לא שוק חופשי . ביום שיתחילו למסות דירות להשכרה מהשקל הראשון נראה אם ימשיך להיות כאן שכונה. היום משתלם יותר להשכיר דירות מלעבוד.
המס על דירות מעל 5000 והרבה לא מצהירים… זה 10 אחוז … זה בדיחה גרועה ובתנאים של ריבית אפסית זה מושך את כל המשקיעים לנדלן אז שלא יספרו על שוק חופשי בשוק חופשי אין הטבות מופלגות להשקעה אחת על אחרת … מס רווחי הון בבורסה הוא 25-30 אחוז!!! מהשקל הראשון .
שוק הדיור בארץ הוא שוק בועתי שמתודלק ב3 דרכים: הרבית האפסית, המשקיעים מחו"ל וחוסר בתכנון ושיווק באיזור המרכז מלפני כמה שנים. 'מחיר למשתכן' לא אידאלית אבל בשביל זכאים רבים הוא פתח הצלה. זכינו בהגרלה בראשון לציון לדירה שלא היה לנו סיכוי לרכוש בלי התוכנית. דירה סטנדרטית לא דירת יוקרה אנחנו זוג ששנינו עובדים וברוך ה' מצליחים להתפרנס אבל לדירה נורמלית לא היינו מצליחים להגיע. רמת האינטרסים והמניפולציות בשוק היא עצומה ומחיר למשתכן היא התוכנית היחידה שמצליחה להביא מאסות של דירות במחיר לא הרבה יותר מדי גבוה. מחירי הנדלן הבועתיים איתנומכבר כמעט עשור וזאת התוכנית היחידה שפועלת. אגב, מחיר למשתכן זה לא המצאה של כחלון אבל הוא לקח את התוכנית ופשוט הציף את הארץ בדירות לזכאים וכל הכבוד לו
כל עוד הביורוקרטיה הממשלתית תחזיק בבעלותה 93% מקרקעות הארץ, ואגב, במקביל תנסה להפקיע ולפגוע במעט הקרקעות הפרטיות בישראל. כל עוד הפאודל הגדול הנקרא רשות מקרקעי ישראל יסרב למכור קרקע לאזרח הישראלי אלא להחכיר לו בלבד, כלומר כל עוד לאריס הישראלי אין זכות לרכוש קרקע במדינת ישראל אלא לחכור בלבד, כל עוד הפקידות הממשלתית המורכבת רובה ככולה מיצורים בינוניים ומטה תשלוט על שיווק קרקעות במדינת ישראל, כל עוד השיטה הקיימת מזמינה שחיתות ושוחד באופן מובני מוכרח המציאות, ואם לא די בכך, המעורבות הממשלתית הישירה בשוק הדיור מטפסת לגבהים חדשים תחת סמכותו של כחלון, ועדיין לא דברנו על מיסי העושק האדירים המרכיבים העיקרים במחירי הדירות מנותקי המציאות הכלכלית ועל הרגולציה הממשלתית בדמות וועדות תכנון על גבי וועדות תכנון שוחד ושחיתות על גבי שוחד ושחיתות, אין פתרון באופק. שכן פתרון אמיתי ויעיל יכולים לספק אך ורק כוחות השוק. וכוחות אלו זקוקים לסביבה חופשית בת חורין. ונראה, אגב, שלא מיותר להזכיר, אין ארוחות חינם.
מחירי הדירות הבועתיים בלשונך במחזוריות שהיא חוק טבע היו חייבים ליפול על ידי כוחות השוק, מי שמבוגר מספיק זוכר איך ב1996 החלה נפילת מחירי דירות שנמשכה עד 2002 בגובה של 30 ו40% , לולא המעורבות הממשלתית. כחלון הוא האיש המעונין פחות מכולם בירידת מחירי הדירות, מפני שאם מחירי הדירות ירדו איש לא יירשם לתכנית הקומוניסטית של מחיר למשתכן, והתכנית תכשל מיד בתחילתה. התוצאה, שהתכנית הזו היא זו שעוצרת את נפילת מחירי הדירות שהייתה חייבת להתרחש בתרחיש חופשי ועצמאי ממעורבות ממשלתית. זכית בהגרלה, יפה, נשמע את הסיפור המלא כשתכנס אם זה יקרה לדירה, וספר לנו אחר כך, מה הרכב האוכלוסין בדיור הציבורי בו זכית, הניסיון עם הפרויקטים המעטים שנסתיימו הוא רע ומר, ככל דיור ציבורי ברחבי העולם, דיור כזה מגדיל באופן ניכר את אחוזי הפשע.
"הציף את הארץ בדירות לזכאים". אהבתי.
קו קומ קומני קומוניזם
בחישוב הכספי התייחסת לשכירות אבל התעלמת מהמשכנתה
עבור דירה ממוצעת ההנחה היא כ 300000 שח שאותם תיקח כמשכנתה נוספת
ההחזר החודשי ל 300000 ל 25 שנים (300 תשלומים) בריבית לא צמודה של 4.68% (נתוני בנק ישראל) היא כ 1700 שקל נוספים כל חודש
הסכום הזה הוא יותר גדול בהרבה מתשלום של 4 שנים שכירות
אם אתה כזה גאון אז איך לא חשבת על זה שיש בעיה שלא מצליחים לייצר
בכמויות הנדרשות מכל מיני סיבות
מבחינתי הרעיון של כחלון טוב הוא מעלה את ההיצע דרך הזרמת דירות למי שבאמת באמת תקוע בחיים ואין לו דירה . לצערנו המצב במדינה הוא שאם יש לך הון עצמי ואפשרות לקחת משכנתא עדיף לקנות דירה כי השכירות תיהיה יותר יקרה מההחזר משכנתא .
הרעיון של כחלון מטיב עם מי שברובו צריך להטיב איתו במצב הנוכחי אם לאט לאט הדברים ישתנו יגמישו את התוכנית למשפרי דיור במקומות מסוימים וטוב שכך. אבל קודם צריך לדאוג למי שאין לו דירה ואין לו את המינוף שיש למי שכבר יש לו דירה.
כחלון הוא אפס מכל בחינה. כל מעשיו מונעים מרצון לאתרג את עצמו ע"י בג"צ שזה שלטון השמאל וע"י תקשורת השמאל. אין לו לא את השכל ולא את הידע כיצד צריך באמת לקדם את המדינה ולפתור את בעיית הדיור. כל מה שצריך לעשות זה לבנות לבנות לבנות ולא להתערב כלל בכוחות השוק החופשי, ולהציף את השוק בדירות כפי שעשה איראל שרון כשעלו לכאן מיליון עולים באופן פתאומי.
אבל כחלון הוא קומוניסט צר אופקים. איש קנאי ורודף כבוד שצביעותו היא סימן ההיכר הכי בולט שלו.
הוא שופך מיליארדים על אחזקתך המסתננים האפריקנים בארץ במקום לאפשר לממשלה לחוקק מחדש כל מה שבג"צ פוסל בחוסר סמכות ורשות – חוק נגד הסתננות שסוף סוף יעמיס את החולרות על מטוסים וישלח אותם למקום אליו הם שייכים.
כחלון הוא נזק למדינה היהודית כי הוא שמונע מהממשלה ומחברי הכנסת הנבחרים לחוקק את החוק שבג"צ אינו אלא בית משפט ואיש לא מינה את 15 עורכי הדין שם שבחרו את עצמם בעצמם לשופטים – לנהל לנו את המדינה היהודית ולעשות הכל נגד ממשלות נבחרות ונגד האידיאולוגיה של הימין הנבחר ברוב עצום לממש אותה.
כחלון משסה ציבור בציבור וקורא בשמות גנאי למשקיעים משל היו גנבים חסרי מוסר ולא אנשים שעבדו והרוויחו כספם ביושר והשקיעו בדירות ובמה שמתחשק להם. כי כחלון הוא קומוניסט צר עין.
בנייה ממשלתית זה קומוניזם
לזאב: מומלץ לא להפריח סיסמאות מטעות ושיריות בחלל האוויר.
בניה ממשלתית אינה קומוניזם בדיוק כפי שבנייה מאסיבית עי שר השיכון אריאל שרון עבור מיליון עולים לא היתה קומוניזם.
לעומת זאת עמדות מרושעות וצרות אופק כשל הצבוע כחלון הן קומוניזם. הוא שונא משקיעים ושוק חופשי ולא מסתפק בעולות נגדם אלא מסית נגדם באמצעות השוואתם למי שהורס את השוק ופועל מתוך מניעים מרושעים ואגואיסטיים. כחלון קומוניסט מושלם.
"שסוף סוף יעמיס את החולרות על מטוסים וישלח אותם למקום אליו הם שייכים"
מיד רואים עם מי יש לנו עסק.
איך אמר כחלון – המשקיעים גונבים את הדירות לזוגות הצעירים – וזה בדיוק כך.המלאי הנשתי שבונים בארץ מוגבל.
אז כל הזבל, כדוגמתך מגיע גם לאתרים האלה.
אם הייתי עומד מולך – הייתי אישית מוריד לך את הראש – וזה ביום טוב.
הערה לגבי איין ראנד וקבלת קצבאות; ראנד טענה כי מדינה שהוקדשה לאינדיבידואליזם חייבת להתנגד לכל "חלוקה מחדש" של עושר מסיבה פשוטה אך עמוקה: זה לא העושר שלנו לחלקו. אם אצעד לתוך החנייה שלך ואטול את רכבך לנסיעה על מנת להעבירה לחניית השכן, לא חילקתי מחדש את העושר ה"קולקטיבי" שלנו, אלא גנבתי את הרכב שלך. אם עזרתי לחקוק חוק המרשה לממשלה "לחלק מחדש" את רכבך ולהעבירו לשכנך, רק החמרתי את המצב על ידי הפיכת הגניבה לחוקית.
ראנד דחתה את התפיסה הקולקטיביסטית שביסוד כל תכניות "החלוקה מחדש": לפיה אינדיבידואלים הינם כלי משחק על לוח שח של בירוקרטים, המחליטים איזה כלים להקריב ולמען מי. באמריקה, כל אדם צריך לממן את עצמו. הרדיפה אחר האושר אינה מבטיחה לך הצלחה. אלו הנכשלים לעיתים גם ללא כל מחדל מצדם, כמו אותה גברת בת שמונים, חופשיים לבקש עזרה מאחרים. אך אין מקום לרעיון, כפי שראנד תיארה אותו, "שחוסר המזל של אנשים מסוימים הינו המשכנתא המוטלת על אחרים".
זאת היא הסיבה בשלה התנגדה ראנד לכל תכניות "החלוקה מחדש" של מדינת הרווחה.
בדיוק משום שראנד ראתה בתוכניות רווחה כמו הביטוח הלאומי כגזל חוקי, היא חשבה כי התנאי היחיד שבשלו זה מוסרי לקבל תשלומי ביטוח לאומי הוא אם אדם "רואה בכך השבת גזלה ומתנגד לכל האופנים של מדינת הרווחה". הסתירה לכאורה לפיה רק כאלו המתנגדים למדיניות הרווחה מחזיקים בזכות המוסרית לקבל, נמוגה, טענה ראנד, ברגע בו מזהים את ההבדל החיוני בין התנדבותי לכפוי.
הביטוח הלאומי אינו תוכנית בחירה התנדבותית. ההשתתפות שלך בה כפויה באמצעות מיסים על הכנסתך. ללא האפשרות לבחור לצאת מן התכנית גם אם הנכם חושבים שהתוכנית מזיקה לאינטרסים שלכם. אם נראה את ה"השתתפות" הכפויה הזאת כבלתי צודקת, כפי שראתה זאת ראנד, הנזק שנגרם לך יווצר רק אם הכרזתך על אי הצדק שבתכנית תמנע ממך לקבל את תשלומי הקצבאות.
להרחבה כאן:
https://anochi.com/%D7%94%D7%9E%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%A1-%D7%90%D7%95%D7%93%D7%95%D7%AA-%D7%90%D7%99%D7%99%D7%9F-%D7%A8%D7%90%D7%A0%D7%93-%D7%95%D7%94%D7%91%D7%99%D7%98%D7%95%D7%97-%D7%94%D7%9C%D7%90%D7%95%D7%9E%D7%99/
אני מסכים עם מרבית מסקנות הכותב, וזאת מתוך היכרות מלפני ומלפנים את תכנית מחיר למשתכן ולהלן מספר נקודות נוספות להעמקה להתרשמותכם:
1. למגיב מספר 1 – הדרישה מן האחר לא להתמודד למטרות רווח יש בה צביעות גדולה וברור שמרבית בני האדם יבחרו להרוויח כסף ולכן נשמע לי מעט מוזר לצפות מן האחר שלא להשתתף אם אינו מצפה לגור במקום מסוים. מעבר לכך, קיימת תיאוריה בכלכלה לפיה עדיף לתת כסף לנצרך מאשר על המצרך. במילים אחרות, המדינה יכלה להמשיך ולשווק מגרשי מגורים באופן רגיל ולמרבה במחיר, אבל, לדוגמה, פשוט לתת כסף (נניח 400 אלף ש"ח) לכל מי שיוגדר על ידה כזכאי חסר דירה. באופן כזה, משאבי הקרקע לא היו מתבזבזים על חוסר יעילות המביא לחלק מהבעיות שתוארו בכתבה (לרבות תכנון לא אופטימלי, בזבוז זמן, איסור מכירה – מה שפוגע בערך בלי תועלת למדינה או לצד אחר וכו') וכן בעיות אקוטיות נוספות, כגון חוסר שוויון בגובה ההנחה בין הזכאים. למעשה, בתיאוריה הכלכלית הטהורה עדיף פשוט לחלק כסף בלי להתנות אותו ברכישת דירה (כגון במע"מ 0) ובוודאי עדיף על להשפיע על כל מערכת התכנון והתמריצים. יש גם מי שיגידו שעדיף בלי מעורבות ממשלתית כזו בכלל עקב גובה הסכומים עליהם מדובר.
2. מספר בעיות לדוגמה בפרויקטים:
– בחלק מהפרויקטים ככל הנראה יהיו תקרות בגובה 2.50 (תקן מינימאלי) לעומת סטנדרט של 2.70, מה שפוגע בערך הדירה יותר מאשר החיסכון בעלויות (קרי, פגיעה ב"עוגה" ולא רק חלוקה שונה)
– מעלית בודדת עד גובה מקסימלי מותר (אם איני טועה 29 מטר מכניסה ראשית, נניח 8-9 קומות)… בנוסף, אין מגבלות מהותיות על גודל המעלית
– בחלק מהתכניות, חדרים רטובים קרובים (מטבח, שירותים) על מנת לחסוך בצנרת
– אין מגבלות מיוחדות על גודל החלונות, כך שישימו את המינימום גם בכיווני אוויר לנוף, פתחי מרפסת וכיו"ב – בניגוד לפרויקטים של שוק חופשי
– אין מגבלות מיוחדות על צורה גיאומטרית של הדירה או חלוקה בין חדרים
– מטבח – מעט אפשרויות בחירה. לא נקבע סטנדרט לאיכות הצירים למרות הבדל לא מהותי בעלויות (גראס/בלום וכו') , נקבע שצריך "פתרון פינתי" בלי לנקוב באיכות, כדי להימנע יש מצבים בהם קבלנים בנו מטבח שאינו רציף (נניח שני חלקים מקבילים בלי פינה)
– מחויבת התקנת אמצעים לחימום תת-רצפתי / צנרת לרדיאטור מים מעל גובה ישוב מסוים (700 מטר אם איני טועה), אבל, ישנה אופציה להתקנת רדיאטור חשמלי (שעולה 1/50 או פחות), וכמובן שהקבלן יבחר בזה ובצדק (מי הדביל שהגדיר זאת במפרט). במצב כזה יעלה הון תועפות להתקין צנרת כזו בדיעבד
– דירות עם גינות ענק
– דירות עם מספר מטרים לא הגיוני (מגיע עד 240 מר בנוי בראש העין), פתרו את זה במכרזים מאוחרים יותר
– דירות ללא מתן ערבות חוק מכר אלא תוך מתן שעבוד על הפרויקט (חוקי) – בפרויקטים שיצאו בהתחלה (פאשלה רצינית מאוד שלא מאפשרת לקבל משכנתא והמדינה נאלצה לספק ליווי לפרויקט כולל ערבויות לרוכשי דירות…)
– מרצפות / שיש – מעט מאוד אפשרויות בחירה. הפרש העלויות בין 80 על 80 לבין 60 על 60 הינו זניח אבל משפיע על שווי הדירה ולכן טיפשי שלא דרשו מרצפות איכותיות יותר
– פאשלה רצינית – בחלקים גדולים לא צוין מה הזיכוי המחויב – לדוגמה אפשר לבקש ללא מטבח אבל לא צוין מהו גובה הזיכוי כך שקבלנים מציעים סכומים מגוכחים ללקוחות ויש תמריץ לתכנן מטבח כמה שיותר גרוע
למעשה, הבעיות שלעיל כמו גם בעיות נוספות מביאות לכך שהדירות אכן תהיינה נחותות יותר מדירות חדשות, וחלק מן הבעיות (תקרות, מרפסות, גודל פתחים) אף יהיו ללא פתרון. עם זאת, בחלק מן המיקומים (מרכז הארץ) גובה ההנחה הוא כזה שמפצה על כל העניין כמו גם על בועת המחירים הנוכחית בשוק לטובת רכישת הדירה להשקעה (לרבות ראשון לציון), ובנוסף, חלק מן הדירות תהיינה באיכות מקבילה לדירות יד שניה משנות ה-80 / 70 ואולי אף 90 במחירים יותר אטרקטיביים.
אני גם מסכים שבסופו של דבר תבוטל מגבלת המכירה (בין היתר, בגלל ששיעור מסוים מן האנשים יתגרשו, יעברו לחו"ל, לא יעמדו במשכנתא וכו' ולא סביר יהיה להחזיק משרד שלם רק כדי לבחון האם בקשות למכירה ללא קנס הן "מוצדקות" כאשר לא ברור מי מפסיד מכך).
הטיעונים הדירתיים שהוצגו דיי מגוכחים בעייני.
1. הדירות פרויקטים הם בחלקן 30 אחוז לשוק החופשי . כלומר טיעונים כמו מרפסות וגובה תיקרה ולובי יוקרתי וכדומה אינם רלוונטים כי צריך למכור לשוק החופשי . ואם יהיו בעיות כאלה הן היו קורות עם הקבלן בלאו הכי.
2. השיפורים שהוצגו לא מגיעים כסטנדרט כמעט באף פרויקט ותמיד צריך לשלם עליהם יותר . למשל 80×80 ולא 60×60 . או מטבח משודרג… או חימום תת רצפתי או הכנה לצנרת גז מפוצל … כלומר אלו בכל מקרה תוספות שלא ניתנות כסנדרט והרוכש של דירה חדשה צריך לשלם תוספת נחמדה כדי לקבל … תוספת שלא אמורה לעניין זוג צעיר שאין לו כסף בלאו הכי . כי אם היה להם כסף הם היו הולכים לבחור משהו מותאם איפה שהם היו רוצים.
ידידי הכותב היקר
נא המשך לעסוק בתחום האסטרטגיה הציונית ואל תגבב אי דיוקים ואכזבות אישיות שלך…
דירות עם כיוון אוויר אחד, אין גבול לחוצפה
הסיבה שהתשואה מהשכרה נמוכה היא שהציבור מאמין ששווה לו לקנות נכסים למרות התשואה הנמוכה כי הוא מאמין שמחיריהם יעלו בעתיד.
דבר זה מהווה אנדיקציה שהמחסור בדיור אמיתי ולצערם של הזוגות הצעירים לא מדובר בבועה.
ישראל מדינה של 8.8 תושבים.
אין פתרון אלא לבנות סביב ירושלים ומזרחית לגוש דן. (מה שמכונה התנחלויות).
לבנות 50,000 דירות בשנה כדי לענות על הביקושים השוטפים של אזור המרכז.
לבנות עוד 50,000 דירות בשנה כדי לסגור את הפער הפעור.
לבנות עוד 50,000 דירות בשנה עבור אותם זוגות צעירים שבזכות ההקלה ביוקר הדיור יביאו ילדים נוספים (ילד שלישי/רביעי/חמישי) ועבור היהודים מצרפת ואוקראינה וארגנטינה ודרא"פ שכיום נמנעים מלעלות לארץ בגלל יוקר הדיור.
תוך שנים ספורות יווצר רוב יהודי ביו"ש לדורות. ואז לעשות את העבודה שהיה צריך לבצע לפני 20 שנה ולפרק את הרש"פ בדם ואש חוק וסדר וכליאת פעילי הטרור והתומכים בו הערבים הנאצים.
הפלסטינים בניגוד לעבר לא בפוזיציה של התנגדות – הריבוי הטבעי שלהם 3 ילדים למשפחה ותוך שנים ספורות זה ירד לשני ילדים. כל צעיר רביעי כבר היום מהגר לחו"ל וכל צעיר שני היה שמח להגר אם היה מקבל אשרת עבודה.
העולם מבין שמדינה פלסטינית כמוה כמדינת דאע"ש ושלא לכל קבוצת אנשים בכל מצב צריך לתת דמוקרטיה.
"לבנות" מי יבנה? חשבת על השאלה הזו?
מטרת התוכנית אינה לספק אפיק השקעה אלא להציע לאנשים מגורים – לכן כלל הנקודות הקשורות לקשיים של רוכש מחיר למשתכן כמשקיע אינן רלוונטיות – זה כמו להיכנס לספא ולהתלונן שלא מקרינים שם סרטים.
לגבי סוגיית איכות הבניה – אכן נכון שהאיכות כנראה לא תיהיה בשיא אבל שאר החברים בשכונה גם לא משהו – מרפסות קורסות בפרויקט הדגל של גינדי בחדרה ועוד שלל פרויקטים בהם אריחי החיפוי של הבניין נופלים תוך מספר שנים בודדות , זכוכיות מתנפצות וכו'.
שאר הנקודות אכן בעיות בתוכנית , אם זאת לא נראה כי קיימת אלנטרטיבה טובה יותר הנותנת מענה
כמו כל אלטרנטיבה לקומוניזם לשם צמצום בעיית העוני – לא העוני – אלא את בעיית העוני. אם אין אלטרנטיבה לקומוניזם אז אכן אין אלטרנטיבה לכחלון
לגבי בעיה 6 – ואם אני משפץ את הבית קומפלט? אז מה הקשר בין זה לבין דירה סוג ב'?