מחיר למתמסכן

התכנית ‘מחיר למשתכן’ שמקדם שר האוצר כחלון נראית טוב במבט ראשון: סיוע לזוגות צעירים ומיעוטי הכנסות ברכישת דירה. בפועל, מדובר בפצצה כלכלית שתמיט נזקים כבדים על המשק הישראלי

תכנית מסוכנת. צילום: פלאש 90

ככה לא מפוצצים בועה. תכנית מחיר למשתכן של שר האוצר משה כחלון מכוונת “להקל על חסרי דירה לקנות דירה ראשונה” ולהוריד את מחירי הדיור. בפועל, היא תכניס אותם למלכודת שהם יתקשו לצאת ממנה, תמשיך לנפח את הבועה ותחמיר את האסון הכלכלי שיתרחש כשהבועה תתפקע. ככה לא מפוצצים בועה – כך מגדילים את הנזק הכלכלי שיתרחש עם פקיעתה.

הנחה של 30 אחוז

תכנית מחיר למשתכן של משרד הבינוי והשיכון, מציעה מענקים והנחות במחיר הקרקע לקבלנים שיבנו דירות במחיר מופחת. רוב המכרזים במסגרת מחיר למשתכן ייערכו לבניית דירות בערי פריפריה (אופקים, עפולה, בית שמש, דימונה, וכיו”ב), והדירות הנבנות יוגרלו בין הנרשמים לתכנית (זוגות שאינם בעלי דירה).

יש סיבה טובה להשתתף במכרזים. מהמכרזים שהושלמו עד כה, כך לפי חברת מדלן, עולה כי יש הנחה של כ-30 אחוז במחיר הדירות – ממחיר ממוצע של 1.05 מיליון שקל לדירות מקבילות באזור, למחיר של כ-750 אלף שקל לדירות בבנייה למשתכן. עד כה נפתחו ליזמים ולקבלנים מכרזים לבניית 16,710 דירות. ולפי התכנית יערכו השנה מכרזים לבניית כ-25 אלף דירות. בשנים הבאות, כך לפי התכנון, יגדל מספר הדירות הנבנות ל-30 אלף בשנת 2017 ול-35 אלף דירות בשנת 2018.

בנק ישראל מתחכם

הבעיה הראשונה עם התכנית החלומית הזו היא המשכנתא. רוכשי דירה למשתכן זכאים למשכנתא בגובה 75 אחוז מערך הדירה. תחילה הוגבלה המשכנתא למחיר הדירה אחרי הנחה, אך בפברואר 2016 שינו האוצר ובנק ישראל את התקנות ואיפשרו קבלת משכנתא לפי ערכה המלא של הדירה, לפני ההנחה. לפי חברת מדלן, ממוצע ערך הדירות ששווקו עד כה הוא כ-1.05 מיליון שקל, מה שמזכה את רוכש הדירה באפשרות למשכנתא בגובה של כ-790 אלף שקל — כלומר, יותר מהמחיר של הדירה אחרי הנחה (750 אלף שקל).

מחשש שזה אכן יהיה המצב עמד בנק ישראל על כך שההון העצמי של הרוכשים “לא יפחת מ-100 אלף שקל”, ושערך הדירה לא יעלה על 1.8 מיליון שקל. עם זאת, לרוכשי הדירות זכאות למענק בגובה של 40 עד 60 אלף שקל, כך שהם יצטרכו להביא ‘מהבית’ הון עצמי מזערי בגובה כמה עשרות אלפי שקלים. המימון המשכנתאי יגיע לכ-94-96 אחוז ממחיר הדירה. סביר להניח שבתכסיסים כאלו ואחרים, הוא יגיע אפילו ל-100 אחוז.

תשלומי המשכנתא לא יהיו נמוכים. לפי בנק ישראל, המשכנתא בפועל (צמודה למדד) בשוק על הלוואות ל-20-15 שנה עומדת על 3.05 אחוז. אם נניח כי לאורך 20 שנה המדד יעלה בכ-2 אחוז בממוצע מדי שנה, הלוואה של 790 אלף שקל תדרוש החזר חודשי של 5,214 שקל. אם תועלה הריבית לרמה הנמוכה יחסית ששררה בישראל לפני המשבר הכלכלי, ימריא התשלום החודשי ל-6,200 עד 6,300 שקל לחודש.

הקושי הראשון בתשלומים כאלו הוא שלרוב המשפחות בישראל אין יכולת לשלם את המשכנתא הזו, גם ברמתה הנמוכה הנוכחית. לפי נתוני הלמ”ס, ההכנסה החודשית הממוצעת (נטו) של חמשת העשירונים התחתונים בישראל, שהם קהל היעד של מחיר למשתכן, היא 7,992 שקל לחודש. כלומר, הם יצטרכו להשקיע 65 אחוז מהכנסתם בתשלום המשכנתא. התוצאות אינן טובות בהרבה אם בודקים את יכולת התשלום לפי הוצאות חודשיות של אותם עשירונים – 8,456 שקל לחודש – השקעתם החודשית במשכנתא תהיה 62 אחוז.

כך או כך, זו הלוואה המזמינה פורענות. גם משפחות עניות שינסו להילחץ ולהידחק כדי לשלם את המשכנתא יתקשו לעמוד בתשלומים אפילו אם יחול שינוי קל בתנאים הסביבתיים, שלא לדבר על מצב של פיטורים מהעבודה, טיפול רפואי או עלייה בריבית.

הקונים יישארו לבדם

קוני דירות במחיר למשתכן יתייצבו מול הבעיות האלו לבדם. הקבלנים יקבלו את הכסף שלהם מראש, והבנקים מצדם ייהנו מערבות מדינה גם למקרה בו הקבלן לא ישלים את הבנייה, וגם למקרה שקונים לא יוכלו לעמוד בתשלומים.

לדוגמא, דמיינו מצב בו אחרי שנתיים של תשלומים כושלות רגליו של בעל דירה במחיר למשתכן (ב-750 אלף שקל), והוא מפסיק לשלם את המשכנתא, מניח את המפתחות על השולחן ושולח את הבנק לחפש את החברים שלו. הבנק נותר עם הדירה ועם משכנתא לא משולמת. בסניף עורכים חישוב: ראשית, יש להם בכיס שנתיים של תשלומי משכנתא בסכום של כ-125 אלף שקל. שנית, יש להם דירה שערך השוק שלה הוא 1.05 מיליון שקל. כלומר, גם בניכוי חלק המשכנתא שלא שולם (כ-740 אלף שקל מהקרן) הוא עדיין נמצא ברווח של כ-440 אלף שקל. הבנק יכול למכור את הדירה בהנחה ולצאת מכל הסיפור עם חיוך ועם רווח יפה.

המצב הזה מזכיר את מה שאירע בשנות בועת הנדל”ן בארצות־הברית. הממשל האמריקני עודד הענקת הלוואות משכנתא עצומות ללווים מפוקפקים, שזכו לכינוי נינג’ה: ראשי תיבות של “ללא הכנסה, ללא עבודה וללא נכסים”. ההלוואות האלו, שהגיעו לעתים קרובות ל-100 אחוז מערך הבית הנרכש, ניתנו בעיקר בזכות המדינה – כלומר, בזכות העובדה שההלוואות נרכשו מידי הבנקים בלי בדיקה בידי גוף ממשלתי בשם פאני מיי.

הסיכון בארצות-הברית הוגבר אף יותר בגלל הנוהג הנפסד של פאני מיי ושל גופים פיננסים פרטיים ליצור “חבילות” של הלוואות מלווים טובים בצירוף הלוואות נינג’ה מפוקפקות, ולהציגן כאילו כולן הלוואות טובות בסיכון נמוך. כך נוצרה בארצות-הברית פצצת זמן – לווי הנינג’ה קיבלו הלוואות בריבית משתנה או הלוואות בלון, עם תשלומים ראשוניים נמוכים. כשהריבית על ההלוואות עלתה, המערכת כולה קרסה.

למרבה המזל, ישראל פטורה מרבות מהמחלות האמריקניות האלו. כאן אין איגוד של הלוואות מפוקפקות, אין “קוני משנה” של משכנתאות (כלומר, הבנק בישראל מלווה את לווי המשכנתא לאורך כל הדרך), אין אשראי המסתמך על ערך דירה, וגם הנוהג של משכנתאות בתשלום ראשוני נמוך אינו נפוץ.

עם זאת, מחיר למשתכן עומדת להדביק את ישראל בנגע הקטלני של משכנתאות בגובה 100 אחוז ללווים בעלי יכולת החזר דלה. כשהשבשבת הכלכלית תשנה כיוון, תתרחש עלייה חדה בשיעור חדלות הפירעון של משכנתאות – אם ההשקעה הראשונית היא אפס, גם המחויבות היא אפס. הלווים הפזיזים יצאו וידיהם על ראשם, בלי כסף ובלי דירה, ושאר אזרחי ישראל עלולים לשלם את החשבון.

מטיל פצצה כלכלית; כחלון. צילום: יונתן סינדל, פלאש 90
מטיל פצצה כלכלית; כחלון. צילום: יונתן סינדל, פלאש 90

סכנת הכפאי

הסכנה השנייה חמורה יותר. בועת הנדל”ן הישראלית נולדה – ובכך מכירים היום כמעט כל הגורמים הקשורים בכך – מהורדת הריבית בידי בנק ישראל. הורדת הריבית הקלה על לווים לגייס כסף להלוואות, ובהן משכנתאות, ובמקביל הפחיתה את הכדאיות של חסכון. משקיעים שעיניהם בראשם נטלו את כספם מחסכונות בבנק והשקיעו אותו בערוץ הסביר האחר: נדל”ן. כך נולדה הגירה עצומה של הון, מחסכון בריבית אפס בבנק, לקניית דירות או העברת הכסף לילדים כדי שיקנו דירות.

מצב זה יוצר סוג של כפאי – מונח מעולם השחמט המגדיר מצב בו שחקן חייב לבצע מהלך מסוים כדי להימנע מאסון, רק כדי למצוא את עצמו נגרר להפסד במשחק בתוך כמה מהלכים. מדיניות הריבית ההרסנית של בנק ישראל דחפה מאות אלפי ישראלים להשקיע את רוב הונם בשוק הנדל”ן, כשהם נסמכים על ההנחה שמחירי הדיור ימשיכו ויעלו. עתה משלבים בנק ישראל ומשרד האוצר זרועות במהלך שנועד לדחוף עוד מאות אלפי אנשים – והפעם, עניים יותר – אל תוך הקדירה הלוהטת הזו.

כל משקיע בנדל”ן מצטרף לקבוצת לחץ התובעת, באופן משתמע, להמשיך במדיניות הקיימת. כלומר, לנקוט צעדים שיחייבו המשך ריבית נמוכה, עליית מחירים והגדלת מספר המשתתפים במשחק הפירמידה התומך בניפוח הבועה. הממשלה שהתרגלה לריבית נמוכה על חובותיה תומכת בהמשך ניפוח הבועה בכסף זול. הבנקים, הגם שהם סובלים מהריבית הנמוכה, הולכים והופכים תלויים בלווי המשכנתא שלהם, כשבנק ישראל שבישל את הצרה מלכתחילה מתייצב לצידם.

כולם ביחד וכל אחד לחוד יוצרים את הכפאי. הם מחזקים את המדיניות הכושלת המנסה למצוא את המטבע מתחת לפנס (הגדלת היצע הדירות) במקום לחפשו היכן שהוא נמצא (הגדלת הכדאיות של חסכון). עוד צעד, ועוד צעד. לווים מפוקפקים יותר, וצעדים מסוכנים יותר.

חישוב כלכלי פשוט מאוד

בשורה התחתונה מדובר בעניין כלכלי פשוט. תכנית מחיר למשתכן מבוססת על רעיון בסיסי: אם תגדיל את ההיצע, המחיר ליחידה ירד. כלומר, אם תהיינה יותר דירות בשוק, מחיר הדירות הממוצע ירד.

העיקרון הכלכלי הזה, עם זאת, נכון רק כאשר אין מגדילים במקביל את הביקוש. כאשר יש סבסוד להגדלה מלאכותית של ההיצע (דירות במחיר למשתכן) לצד סבסוד להגדלה מלאכותית של הביקוש (הלוואות וכסף זול לקונים), לא נוצרים התנאים לירידה במחיר. למעשה, ההפך הוא הנכון.

במקרה מחיר למשתכן, ההוזלה המלאכותית במחיר הדירות בפריפריה לא הפכה את הדירות נגישות יותר לקונים – היא רק הכניסה קונים חדשים לשוק. ציבור קונים, שקודם לכן לא השתתף במשחק הדיור בגלל חוסר באמצעים, הפך עתה למשתתף מיוחד בשוק מלאכותי. כלומר, לצד הגידול המלאכותי בהיצע קיבלנו גם גידול מלאכותי בביקוש. גרוע מכך, לצד אלו שאכן יזכו בהגרלות הדירות יהיו רבים מאוד שלא יזכו, יהפכו לקונים מתוסכלים, ויפעילו בתורם לחץ על הממשלה לשתף גם אותם במשחק הפירמידה.

ויש תוצאות חמורות מכך. משאבי הקבלנים בישראל אינם בלתי מוגבלים. בנייה מאסיבית במסגרת מחיר למשתכן תביא להקטנת ההשקעה שלהם בבנייה בשוק הדירות הרגיל. כלומר, התוספת בבניית דירות למשתכן תביא להקטנה במספר הדירות האחרות שייבנו. אם קודם למבצע נבנו כ-40 אלף דירות חדשות מדי שנה, הרי שעתה ייבנו, נאמר, 30 אלף או 20 אלף דירות חדשות. התוצאה תהיה ירידה ניכרת בהיצע הדירות החדשות ה’רגילות’ – והתוצאה המתבקשת תהיה הגברה של הלחץ לעליית מחירי הדיור, ובמיוחד באזור המרכז.

התוצאה הסופית תהיה הרע בכל העולמות: גידול בחוב של אזרחים עניים יותר, גידול במספר ההלוואות המפוקפקות, קיטון במספר הדירות הרגילות הנבנות והגברת הלחץ לעליות מחירים מחוץ לבועת המשנה של דיור למשתכן. בשכבה השניונית, יגדל הלחץ הציבורי להגדלת מספר המשתתפים במשחק הפירמידה, ונגד נקיטת צעדי תיקון קשים אך הכרחיים. כשהרוח הכלכלית מגב תהפוך לרוח חזית, הניחוח המבאיש יעלה באף כולנו.

מאמרים נוספים

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

22 תגובות למאמר

  1. שתי הערות:
    א. אין בועת נדל”ן בארץ, מכיון שהגידול במספר בתי אב עוקף, בכל שנה, את הגידול במספר הדירות. כך שהעליה במחיר היא עליה אמיתית של ביקוש והיצע (או יותר נכון מחסור בהצע), ולא עליה של מוצר לו אין ביקוש אמיתי. כדי שהמחיר ירד צריך לקרות משהו גדול, כמו ירידה המונית מהארץ, מלחמה גדולה, או גידול מאסיבי ביותר בהצע.
    ב. הביקוש לדיור הוא די קשיח. לרוב האנשים אין בחירה האם לגור או לא גור בדירה, או לגור בשתי דירות. חלק גרים עם ההורים, חלק מהגרושים יכולים עדיין לחיות ביחד, אבל באופן כללי הביקוש קשיח. השקעה בנדל”ן מצד משקיעים שהתיאשו מהריבית בבנק, פירושה הוזלה של השכירות שהיא חלופה טובה למחיר דיור (לרכישה) מאמיר. שוב אנחנו חוזרים לאותה הנקודה של הצע נמוך, שאין זה משנה באופן מהותי האם מי שישתלט על הדירות החדשות הם שוכרים או קונים, בסוף המחיר ירד – או בקניה, או בשכירה, והמצב הקיים נובע בעיקר ממחסור בהצע. בודאי שאם המשקיעים היו יוצאים מהשוק המחירים היו יורדים (וגם ההצע) אבל לא בהרבה, וזה מכיון שיש מחסור בדירות חדשות ביחס לגידול, וגם צריך להביא בחשבון שיעורים נורמליים של משקיעים שלא יעלמו לפתע בכל מקרה.

    1. “שהגידול במספר בתי אב עוקף, בכל שנה, את הגידול במספר הדירות.” – אתה יכול לגבות את ה”נתון” הזה? מספר בתי האב בישראל גדל ב 100% בעשור האחרון (עליית מחירי הנדל”ן)?

    2. א. הגידול במספר בתי האב (הביקוש) אינו גדול מהגידול בבנייה. הנתון הזה לא נכון. אין לנו נתונים רציפים לגבי בתי אב לאורך שנים ובהתחשב בשינויים בגודל המשפחות זהו גם נתון חשוב פחות, אך יש לנו נתון לגבי גידול האוכלוסייה ולגבי מספר החדרים ואפשר להשוות. לדוגמה, בשנת 1955 נוספו לאוכלוסייה כ-71.3 אלף איש, והושלמה בנייתם של 67.3 אלף חדרים. בבדיקה משנת 1955 ועד שנת 2014 אפשר לראות ששיעור החדרים ביחס לתוספת באוכלוסייה היה יציב למדי (תוספת של 1.3 חדרים בממוצע על כל אדם נוסף בישראל), כשהתוספת הכללית של חדרים היא 8.2 מיליון חדרים בתקופה הזו, לעומת גידול כללי באוכלוסייה של 6.6 מיליון איש. במלים אחרות, ביקוש גדול מהיצע הוא מעשייה (שצצה ועולה בכל פעם שנוצרת בועת נדל״ן)

      כרגע, הביקוש לדירות בשכירות — שהוא ביקוש שמונע לפי הכנסה ולא לפי אשראי/הלוואות גדל בקצב מהיר פחות מהגידול במחירי הדירות, והמשמעות היא שההחזר על ההשקעה הולך ופוחת אצל משקיעים. כרגע, גם החזר קטן טוב יותר מאפס, אבל גם זה לא יחזיק לאורך זמן, שכן כעת אנחנו נמצאים בשלהי מעבר של מינוף משקי הבית לנדל״ן. התוצאה הסופית תהיה ירידה הרבה יותר משמעותית מקטנה כי, כאמור, אין באמת ביקוש גדול משמעותית מההיצע…

  2. מסכים על כל מילה . אבל הבעיה היא נמצאת מתחת לשולחן שלמדינה נוח שהבועה הזאת קיימת. גם לשמאל וגם לימין

  3. כתבה מצוינת. השאלות הגדולות שצריכות להישאל הן:
    1. מתי תעלה הריבית שתפוצץ את הבועה?
    2. האם יש פוליטיקאי אחד בכנסת שמודע לסכנה האורבת?
    3. בהנחה שיהיה פיצוץ מהדהד, איך כדאי להיערך אליו? האם זהב הוא השקעה טובה במצב זה?
    4. מה לגבי הפנסיות ושאר ההשקעות שלנו? אם תתפוצץ הבועה אפשר להעריך שהרבה גופים פיננסים ייפלו. האם יהיו bailouts? האם יהיו QE?

  4. במדיניות ריבית האפס שמונהגת ע”י הבנקים המרכזיים בעולם, נוצר תמריץ שלילי לחסכון ותמריץ חיובי להוצאה כמנגנון מניע למשקים. במילים אחרות המדיניות מעודדת אנשים בעלי התנהגות פיננסית לא אחראית (שלא לומר מופקרת) להמשיך בהתנהגות זו ואף להחריפה – הכסףהטיפש- ומדאכת אנשים בעלי התנהגות פיננסית אחראית שחסכו/יצרו/בנו הון במטרה לקבלת תשואה יציבה וסולידית – הכסף החכם.
    הכסף החכם לא פראייר וזרם למקום בו עדיין ניתן לקבל תשואה חיובית ראויה וחפה ממס (עד רמה מסויימת) והוא שוק הנדל”ן. הכסף הטיפש זרם גם לשם אבל באיחור רב ובמינוף מטורף.
    המשק הונע, אך רק בשוק הנדל”ן על נגזרויות עד למצב בועה.
    התוצאה, השור הנוע חלקית אך במחיר גידול עצום במצבת האשראי של הציבור (בועה כפולה הן בשור הנדלן והן בשוק האשראי).
    לו מדיניות הבנקים לא היתה פופוליסטית היא היתה צריכה להיות בדמות העלאה בריבית, כך הכסף החכם היה מרוויח מהתשואה ואותה היה מבזבז ללא יצירת תופעת לוואי של גידול באשראי או גידול בנדל”ן והמשקים היו מונעים מכוח הצריכה שלהם דבר שכולם היו נהנים ממנו.
    ..אבל זה מה שקורה כאשר ראשי המדיניות נגועים בתפיסות סוציאליסטיות שמטרתן היא חיזוק החלש ע”י החלשת החזק.

  5. 1 נראה שבאוצר הבינו שחייבים להגדיל את ההיצע מהר יותר והם מדברים על להכניס חברות בניה זרות
    2 העלאת ריבית תוריד את הביקוש ולכן תוריד את המחיר – אבל לא נראה שתהיה עליה משמעותית בשנים הקרובות
    3 מי שקונה במחיר למשתכן יורד מהביקוש לדירה שכורה ולכן צפויה ירידת מחירים מה שיוריד את הכדאיות לדירות השקעה

  6. לדעתי, אתה טועה בעניין המשכנתא.
    זה בכלל לא משנה שבנק ישראל מתיר אחוזי מימון גבוהים. כשבנק למשכנתאות בא לאשר משכנתא הוא חייב לבדוק יכולת החזר של הלווים. למי שאין יכולת החזר לא תאושר משכנתא. זה כלל בסיסי בבנקאות למשכנתאות, ולא נראה לי שהבנקים רשאים לוותר על כך, גם אם הם מובטחים לכאורה בערבות מדינה.

    1. המאמר נוטה לפשטנות רבה מדאי. כמה נקודות:
      1. הורדת הדיבית ע”י בנק ישראל היא כתוצאה מדחיפה עולמית לכוון הזה. לבנק ישראל לא היתה אפשרות אחרת אם הוא רוצה לשמור על ערךמטבע נמוך שתומך בייצוא.
      2. אם הלווה לא יוכל לשלם את המשכנתא, גם הוא יוכל למכור את הדירה במחיר מלא ולהרויח כסף רב. אולי לא תוך שנתיים, תלוי במגבלות ההסדר.
      3. אסור לשכוח שאת המחיר הגבוה של המשכנתא הלווה צריך בכל מקרה לשלם כדי לשכור דירה. כך שבמקום 5700 ש”ח הוא יצטרך להוציא 4000 ש”ח לפחות על שכירות. כך שההפרש מצדיק לרכוש דירה.

    2. אמיר, ערבות המדינה (ישירות או במשתמע) משמעותה בדיוק זה: קיטון במידת האחריות שהבנקים ירצו להפעיל.

  7. מאמר רצוף טעויות:
    1. המצב בישראל לעולם לא יהיה דומה למצב בארה”ב מהסיבה הפשוטה שבארה”ב הבית מהווה הבטוחה היחידה למשכנתא ואם הלווה מחזיר את הבית המשכנתא מתבטלת ולכן כאשר נותנים לאנשים 120% על הבית ולפתע השוק יורד, אותם אנשים פשוט יוצאים מהבית כי הם בעצם קנו אופציה על הבית בעלות אפס (אפילו קיבלו עוד 20 אחוז מתנה) שהתבססה על עליה תמידית בערך הבתים. זה גם מה שהוביל משבר הגדול בארה”ב שלא התרחש כאן.
    2. העובדה שזוגות צעירים מקבלים כמעט 100 אחוז בישראל זה כי המדינה מסבסדת 20 אחוז ולכן זה לא דומה לארה”ב וגם אין פה את האופציה להחזיר את הנכס ולצאת ללא חוב ולכן המחויבות לא משתנה ביחס ללווים אחרים.
    3. מחיר למשתכן לא אמור לשנות בכלל את צד ההיצע אלא רק לתת לזוגות צעירים הנחה משמעותית בקנית דירה ולפצות אותם על עלית המחיר.
    4. סכנת הכפאי – עלית מחירי הדירות היא תמונת ראי של ירידת הריבית ולכן למרות שמחירי הדירות גבוהים התשלום בגין הריבית נמוך בגלל שעלות הכסף נמוכה מאוד. בנק ישראל לא מתחשב כהוא זה בשוק הדיור בקביעת הריבית שכן השוק הזה הוא קטן יחסית לסך המשק שיכול להיפגע מפעולה לא נכונה (יצוא, אינפלציה, כוח קניה ..) וגם הקונים היום צריכים להבין שגם במידה ומחיר הבית שלהם ירד כשהריבית תעלה הרי המחיר שהם משלמים על הריבית הוא נמוך בהרבה מאשר ישלמו אותם קונים עתידיים ולכן סך התשלום כמעט ולא ישתנה.
    5. בשוק עם ריבית נמוכה וכלכלה פורחת הבעיה היא דווקא הפוכה כאשר נוצר מצב שבו יש בנית יתר כי הביקושים תמיד קיימים נוצר מצב שבו ביום אחד נגמרים הביקושים ונשאר היצע אדיר שמוריד עוד יותר את מחירי הנכסים. כך היה בארה”ב, אירלנד, ספרד ומדינות נוספות.

    1. לא’.

      1. אני חושב שציינתי מהן נקודות הדמיון ומהן נקודות השוני.
      2. גם בישראל קיימת (ועוד איך) האופציה להחזיר את הנכס ולצאת ללא חוב: אתה פשוט מפסיק לשלם את המשכנתא והסנקציה היחידה שעומדת לרשות הבנק היא לעקל את הנכס הכפות למשכנתא – הדירה.
      3. בוודאי שמחיר למשתכן אמור לשנות את צד ההיצע – הוא אמור להגדיל את ההיצע בעשרות אלפי דירות בשנה ולסבסד את הזוגות הצעירים… גם היצע וגם ביקוש מוגדלים.
      4. קוני הדירות הם לא הגורם הראשי שיושפע מעלייה בריבית. הם, לכל היותר, יאבדו דירות בקצב קצת יותר גבוה (לדוגמה, במקום 0.4 אחוז חדלות פירעון נקבל 2 אחוז חדלות פירעון) והם גם יהנו מכך שהדירה הבאה שלהם תהיה זולה יותר. מה שיקרה עם עליית ריבית הוא: א) מספר גדול יחסית מחדלות הפירעון תהיה בין קוני דירות עניים יותר. ב) יהיה קיטון ניכר בהיצע האשראי להלוואות ולמשכנתאות ויהיה קיטון ניכר בביקוש לו – מה שידחוף פעמיים להורדת מחיר הדירות.
      5. מסכים עם הכל, למעט התיאור “כלכלה פורחת”.

  8. מה ההמלצה שלך ברמת האזרח הקטן ?
    האם לדעתך כדאי לרכוש דירה במסגרת התכנית (בהנחה שיוכל לעמוד בתשלומים) או לא ?

    1. בוודאי שכדאי (כל עוד האיכות עומדת ברף מסוים וכו׳ וכו׳ אזהרות). הנחה של 25 אחוז לא הולכת ברגל וזו תהיה השקעה סבירה למדי לאורך זמן. יש רק שלושה מקרים אפשריים בהם לא כדאי לך לקנות:
      א. אתה לא מת על עפולה.
      ב. אתה ממש זקוק לאותם 96 אחוזי כיסוי משכנתא. אם אתה זקוק להם, כנראה שיש לכך סיבה טובה (אתה צעיר מאוד, לא חסכת, בזבזת) וזו סיבה טובה לא לקנות.
      ג. עלייה של 1,000 שקל במשכנתא נראית לך מסוכנת. עשה חישוב כזה: קח את ההכנסה נטו שלך וחלק בשלוש. אם הסכום שיצא לך קטן מהמשכנתא המתוכננת + 1,000 שקל – אל תיקח.

  9. הכתבה מגמתית. הנתונים נבחרו מתוך מגמה.

    ניתן לקנות דירה במחיר למשתכן עם משכנתא של 500000. בפריסה של 25 שנה ולשלם רק 2500 בחודש. מחיר הנמוך משכר הדירה שהמשפחה כזו בכל מקרה חייבת לשלם.

    מדוע אינכם חושפים את מניעיו של הכותב ואת האינטרסים אותם הוא מדבר? !

    1. אף פעם אין בעיה עם משכנתא לדירה שערך השוק שלה הוא 650,000 שקל. נמתין ונראה כמה דירות כאלו תיבננה.

  10. הסיפור האמיתי של פרשת דרעי זה השחיתות במנהל המקרקעין של מדינת ישראל.
    במנהל עד היום ישבו בעלי אינטרסים של אנשי הנדל”ן במקום לדאוג לשיווק קרקעות הם דאגו למקורביהם שמחיר הקרקעות יעלו מעלה מעלה כדי שהיזמים ירוויחו טוב וכמה שיותר יותר טוב מי שנהנה מין המצב הוא קבוצה מאוד צרה של בעלי אינטרסים.
    בנצי ליברמן יתפטר מראשות המנהל!
    שלמה דרעי יסתבך!
    האם נראה שינוי במדיניות המנהל?
    האם תתחיל תוכנית שיווק יותר רצינית של קרקעות המדינה?
    ימים יגידו.

  11. נו, הבנו את כל זה מראש.
    שר האוצר, עם ובאמצעות כל השליטה בבינוי של מפלגת ‘כולנו’, כשכולם מצקצקים בלשונם, וטוענים שהוא בכיוונים לא נכונים, עושה ! הוא רודף אחרי המפלצת להכניעה, וזה ממש לא פשוט.
    השאלה היא פשוטה: לו אתה היית שר אוצר וממונה על רמ”י וכל העסק בידיך, מה היית עושה אחרת ???
    איפה האס שאתה מחביא בשרוולך שאף אחד לא יודע עליו ?

    1. אסים? צעדים פשוטים. לדוגמה:
      א. אם אני שר אוצר נועז, אחתור להעלאת הריבית.
      ב. אם אני שר אוצר פחדן, אנסה לאכוף על הבנקים תקנות המעלות *רק* את עלות ריבית המשכנתא ו/או הלוואות פרטיות בגובה של יותר מסכום מסוים (נאמר, חצי מליון שקל) כשהייעוד אינו עסקי.
      ג. אם אני שר אוצר שפן ממש, אפחית את מס ההכנסה על שכ״ד, כדי להגדיל את ההיצע של דירות להשכרה, אנסה לבטל את כל התקנות המגבילות חלוקת דירות, אבטל מס רכישה ומסי שבח (שפשוט מוסיפים למחיר הדירה), אחסל מכסים על ייבוא חומרי גלם לבניין, אפחית כל עלות נוספת שאני יכול להפחית, בלי להתערב ישירות בהיצע (כלומר, אתן לקבלנים לנווט אותו).
      ד. אם אני שר אוצר שפן ופחדן גם יחד – אמתין עד שהשוק יקרוס ואז אבצע את כל הסעיפים…

  12. העיקרון נכון אך ישנן כמה אי דיוקים בנתונים: 1. ניתן לקחת משכנתא לתקופות ארוכות יותר כך שפריסת התשלומים נמוכה יותר. 2. אם התשלומים גבוההים משליש המשכורות הבנק לא ייתן משכנתה נקודה. 3. העשירונים 1-5 לא רלוונטיים התכנית הזאת לא תכניס אותם למעגלי המבקשים בכל מקרה. 4. 100% מימון זה מ 75% אחוז ערך כך שסכנה כמו בסאבפריים לא צפויה בגלל זה בישראל (למרות שהיא לא בילתי צפויה בישראל כלל אלא לא בגלל הסיבה הזאת).
    החלק השני של המאמר נכון לחלוטין.

  13. לבקר זה הכי קל להציע תוכנית אופרטיבית שתענה על הכל זה קשה עד בילתי אפשרי ולכן זה הרע במיעוטו

    1. שוחחתי לפני החגים עם אחד הקבלנים הגדולים באיזורנו והוא אמר לי במפורש: ישנם 2 סיבות ליוקר הדירות, האחת זה הריבית האפסית במשק (מה שמאפשר כדאיות למשכנתא מיחזורה וחוזר חלילה. וכן המחיר הזול של הלוואות הקבלנים) . הסיבה השניה היא (כך הוא טוען) שמחיר העבודה בארץ של פועלי הבניין הישראליים – הוא ענקי. וזאת, למרות שמספרים לוקשים על מחיר הפועלים. הוא סיפר לי שאם יביאו פועלים זרים מחירם יהיה יותר זול ואפשר יהיה להוזיל את הבניה.

      בהתחשב עם מחירי הירקות והפירות – שהרי הכל עבודה תאילנדית אצלכם- כל הסיפורים שלו הם בולשיט אחד גדול.

      לעניות דעתי כל עוד הריבית על המשכנתא היא אפס, והאפשר למחזור אותה עד סוף, ועוד מורידים את ההון העצמי לכלום – שום דבר לא ילך. הכל בלונים ואם כחלון לא ימחק את החיוך האידיוטי מהפרצוף שלו – אנחנו נמשיך לאכול את זה.