מה האמת על מחירי הדיור בישראל? פרופסור יקיר פלסנר מנתח את הסוגיה
מה האמת על מחירי הדיור בישראל? ממתי הפך כאן יוקר הדיור לבלתי-נסבל כל-כך? כיצד בכלל יש למדוד את יוקר הדיור? מה ומי אשמים במצב הביש? פרופסור יקיר פלסנר מנתח את הסוגיה
ביום שני בלילה החלה באופן רשמי עונת הבחירות, וכבר בבוקר יום שלישי החלה עונת ההתגוללויות. העיתון דה-מרקר הכריז בכותרת באותיות קידוש לבנה כי ראש הממשלה בנימין נתניהו נכשל בגדול בנושא מחירי הדיור. בשורות הבאות אשתדל לעשות צדק עם נתניהו, ולהצביע על הכשל בתחום הדיור שגילו הוא בערך כגילה של המדינה.
יוקר הדיור: בעיה כרונית
את יוקר הדיור יש למדוד באמצעות היחס בין ההכנסה הפנויה של הפרטים (דהיינו, ההכנסה בה הפרט חופשי להשתמש כרצונו) לבין מחירי הדירות. למרבה המזל, הנתונים הקיימים מאפשרים לבחון את היחס הזה מאז 1961, כמוצג בתרשים הבא:
מן התרשים עולה, כי מחירי דירות בישראל נעו בין מינימום של 9.9 שנות הכנסה ממוצעת (ב-1977) לבין מקסימום של 18 שנות הכנסה ממוצעת (ב-1997). התובנה המיידית היא שמחירי הדירות הנוכחיים, במונחים החשובים באמת, רחוקים מן השיא; ב-2011 נדרשו 14.9 שנות הכנסה, כ-3 שנים פחות מן המקסימום.
תובנה חשובה יותר, הן מבחינת המשק הלאומי והן מבחינה חברתית, היא שיוקר הדיור בעייתי בישראל באופן קבוע. בממוצע על פני 51 השנים המתוארות בתרשים, עלתה הדירה הממוצעת 14.5 שנות הכנסה פנויה ממוצעת.
כדי להבין את משמעות המספר, יש לזכור כי לא מוציאים על דיור את כל ההכנסה הפנויה. מקובל להניח שהוצאה סבירה על דיור מהווה 25% מן ההכנסה. ניקח כמשל זוג שהכנסתו היא 150% ההכנסה הממוצעת. אם נתבסס על הממוצע שבתרשים, 14.5 שנים, אזי יידרשו לזוג האמור 9.7 שנות הכנסה פנויה. אבל אם על דיור מוציאים רבע מן ההכנסה, אז יידרשו לזוג שלנו 38.7 שנים כדי לקנות את הדירה! זהו מספר מעולם אחר.
ההשוואה למחירי הדיור במונחי הכנסה במדינות אחרות מאירת עיניים. בלונדון נדרשו בין 1992 ו-2008 בין 3 ל-7 שנות הכנסה פנויה כדי לקנות דירה; בבריטניה כולה היה הממוצע בשנים הללו בין 2.5 ל-5.5 שנים; בקנדה עמד הממוצע בין 1988 ו-2010 על 2.25 עד 5.25 שנים. בישראל, כאמור, מדובר ב-14.5 שנים.
יוקר הדיור – על מה ולמה?
איך ניתן להסביר את המצב הנורא הזה? התשובה פשוטה בתכלית: שליטת הממשלה ב-94% מקרקעות ישראל. כל השטח שנקנה ע"י הקרן הקיימת לפני קום המדינה, כל השטחים שנכבשו במלחמת העצמאות וכל הקרקעות של נפקדים, מנוהלים ע"י רשות מקרקעי ישראל. לעובדה הזו השלכות מרחיקות לכת.
ראשית, המצב מוביל לכך שהיצע הקרקעות קטן בהרבה ממצאי הקרקעות. נסביר: במדינה שבה הבעלות על הקרקע היא פרטית, כל דונם של קרקע עומד באופן עקרוני למכירה בכל זמן נתון. כלומר, היצע הקרקעות זהה למצאי שלהן. בישראל, רק חלק ממצאי הקרקע משתתף בהיצע; יתר המצאי מוחזק, אם מותר לדמות זאת כך, בכספת של רשות המקרקעין. רק אם זו תוציא חלק כלשהו מן המאגר לשוק, יצטרף החלק הזה של המצאי להיצע. ההגבלה הזאת על ההיצע היא הסיבה העיקרית למחירים הגבוהים.
סיבה משנית ליוקר היא הבירוקרטיה הכבדה הממונה על חוק התכנון והבניה (זו שנתניהו מבקש לעשות בה רפורמה). עוד מסבכת את העניין המעורבות של רשות מקרקעי ישראל בהליכי התכנון והבניה. למעשה שני גופים שאין ביניהם תיאום עוסקים בתהליך אחד, מייקרים ומסרבלים אותו. ועוד, רשות מקרקעי ישראל גם מצויה בניגוד עניינים בוטה, שכן אופן השימוש הנעשה בחלקת קרקע כלשהי יכול להשפיע על מחיר חלקת קרקע סמוכה, המצויה עדיין בכספתה.
מדוע אין מפריטים קרקעות?
אם כך, תמה ודאי הקורא, מדוע אין הממשלה מפריטה את מקרקעי ישראל – מוציאה את כולם למכרז לכל המרבה במחיר? לכך יש לפחות שתי סיבות. הראשונה היא שרשות המקרקעין מהווה משאבת כספים לתקציב המדינה: מיליארדי ₪ בכל שנה. עד כדי כך, שבספרי התקציב מוגדרת הרשות לא כגוף ציבורי אלא כגוף עסקי (ולמרות זאת, אין עליה פיקוח כעל מונופול).
שנית, לפוליטיקאים יש אינטרס עצום לשמור על המצב כפי שהוא. כך מתאפשר להם לתת הטבות בצורת קרקעות למי שהם חפצים ביקרם, ועוד הטבות שאינן רשומות על שמם כהוצאה בתקציב.
התוצאה היא שגם אם ראש הממשלה היה רוצה לשנות את המצב מיסודו, הוא לא היה יכול לעשות כן, מפני שהדבר מחייב חקיקה, ופוליטיקאים המרוויחים מן המצב הקיים יש מכל הצדדים של המפה הפוליטית.
כל הממשלות שותפות ליצירת הבעיה
לסיום, הערה הקשורה בעונת הבחירות: בתקופת כהונתה של הממשלה הנוכחית, עלו מחירי הדיור במונחי שנות הכנסה בכ-16% (2011 לעומת 2009 – אין עדיין נתונים ביחס ל-2012). בתקופת כהונתה של ממשלת רבין, מ-1992 עד 1995, עלו המחירים ב-19%. אינני זוכר שעיתון הארץ כתב אז כי זהו כישלונה הגדול של ממשלת רבין המנוח.
את בעיית מחירי הדיור צריך לפתור, אבל הבעיה לא נוצרה ע"י נתניהו, היא לא נעשתה חמורה יותר מאשר בעבר, וכדי לפתור אותה צריכים הימין והשמאל לתמוך בהפרטת הקרקע. וזה, כנראה, לא במהרה יקרה.
ש
יקיר פלסנר הוא פרופסור אמריטוס לכלכלה באוניברסיטה העברית, ולשעבר משנה לנגיד בנק ישראל ויועץ שר האוצר
כי כמו שכבר ראינו ברגע שיש אפשרות לקנות קרקע ישר כל משקיע ערבי קופץ על זה וישר צועק שזו "אדמה פלסטינית משוחררת", ישר באים מסקיעים מסעודיה ומקטר ומנסים לקנות
ישר באים כלמיני משקיעים מהשטחים ומירדן ומנסים לקנות
מבחינה אסטרטגית ישראל לא יכולה להפריט את האדמות שלה, כי אם היא תעשה חוק שרק יהויד יוכל לקנות אדמות אז זה יהיה חוק לאהגיוני………מה גם שלא חסר כלמיני יהודונים אכולי שנאה עצמית שיקנו אותו ואז יכריזו את אותה הצהרת האדמות האפלסטיניות המשוחררות.
צריך להלחם במחירים שהקבלנים לוקחים על הדירות כי בפועל כל דירה מחזירה לקבלן שבנה אותה מאות אחוזים (לבנות בניין עולה כמה מליונים, אבל כאשר כל דירה בו עולה מליון-מליון וחצי, הקבלן מקבל מאות אחוזים על כל דירה). לדעתי הפיתרון הוא פשוט לקבוע בחוק מה כולל מחיר דירה ולסנדל את המחירים שלהן על ידי חוק.
זה מאמר קצת חד-צדדי. זה לא מאוד הוגן או רציני לתלות את כל האשמה בשחיתות ממשלתית. כלומר, היה ראוי להזכיר את העובדה שישראל הכפילה את האוכלוסיה שלה ביותר מפי 3.5 בזמן הזה.. נכון שי בעיות מבחינת ההצע, אבל זה לא שהביקוש כאן מקביל לזה שבבריטניה. נכון שהמדינה היתה יכולה לעשות יותר בשביל לפתור את הבעיה על ידי הגדלת ההצע, אבל לתאר את כל הבעיה כאילו היא מושתת על שחיתות, זו קצת הקצנה.
לדעתי שי גם להוזיל את מחירי הקרקע והחומרים. הקרקע היא קרקע המדינה. הפרטתה צריכה להיעשות ישירות לקוני הדירות בעת הקניה, לפי חלוקה יחסית של חלקם בקרקע. הרכישה תהיה ממנהל מקרקעי המדינה, ובעלות מוזלת שעיקרה תהיה מחיר הבול וחתימת הנוטריון. הקבלן יקבל את הקרקע לאחר שיגיש תוכנית בניה לחלקת הקרקע שתאושר ע"י הועדה המחוזית, כפיקדון לזמן נקוב בו הוא יהיה חייב להתחיל את עבודתו. במידה ויתעקב בעבודתו כי אז הזכות לבניית בית הדירות תישלל ממנו ותעבור לקבלן אחר, תוך תשלום קנס על עיכוב הפרוייקט. הורדת מחיר הקרקע מעלות הדירה לצרכן תוזיל את הדירה.
כמו כן ראוי שהמדינה תפחית או תבטל את המיסוי על חומרי הבנייה כמו מלט, סיד, בלוקים, חול, חצץ, ברזל[ חיוט לחשמל וכו'. המטרה העליונה של הממשלה צריכה להיות הורדת עלות הבניה, שתבוא לידי ביטוי ישיר בהורדת מחיר הדירה לצרכן. כל התהליך צריך להיות מלווה ע"י וועדות הבניה העירוניות והאזוריות שתפקידן יהיה להבטיח שכל הוזלה בחוק לקבלן תקבל ביטוי הולם בהוזלת המחיר לצרכן. ישראל חייבת לעשות מאמץ-על ,להוריד את מחירי הדירות ל-50% מערכן היום כדי לשננות את דפוסי ההתנהגות והחיים של האזרח הממוצע. בלתי אפשרי שדירות שהן מצרך חיוני, בין אם דירות פרטיות ובין דירות להשכרה, ינכו לנו ממשכורותינו החודשיות מעל 50%.
פתי מאמין לבנימין או לכל אחד מחברי ממשלת השקר הזאת
תמהני: אם הקרקעות הן אכן משאבת כספים, מדוע רק לאחרונה מואשם המינהל בהתנהגות אסטרטגית שמטרתה לשמור על מחירים גבוהים? מדוע בעשור הקודם לא צמצמו את ההיצע במטרה להעלות את המחירים?
להפריד את הקרן הקיימת מהמדינה! כך תהיה סוג של תחרות על מחירי הקרקעות בין המדינה לקרן הקיימת. הקרן תנהג לפי החוקים שלה- תמכור רק ליהודים ותמשיך לקנות קרקעות מערבים לצורך זה.
המדינה תנהג באופן ניטרלי, ותמכור אלו קרקעות שהיא רוצה.
הרשות לתכנון ובנייה תהיה זו שתחליט מה אפשר לעשות בקרקע, ולא של מי היא תהיה