תוכנית לפיד להורדת מיסים דרסטית ושחרור שוק הדיור הישראלי הנאנק גרועה. הפתרון האמיתי: שחרור שוק הנדל"ן.
שר האוצר לפיד סבור כי הורדת מיסים דרסטית יכולה להועיל לשוק הדיור הישראלי הנאנק. הוא טועה: האמת היא שתוכניתו שטחית למדי ורחוקה מפתרון אמיתי לבעיה • הרגולציה הממשלתית מובילה להיצע דירות נמוך במיוחד, ומדיניות הריבית הנמוכה של בנק ישראל מגבירה את הביקושים באופן מלאכותי • במצב זה, הנחות במס, פופולריות ככל שיהיו, פשוט לא יועילו
בימים האחרונים שר האוצר לפיד הכריז בחגיגיות על תוכניתו להפחתת מחירי הדירות בישראל, באמצעות מע"מ בשיעור אפס על דירות חדשות למי שעומד בסדרה של קריטריונים. אומנם משמח לראות כי שר האוצר מבין שישנה בעיה עם נטל המס בישראל ועם מחירי הנדל"ן – שהרי, כידוע, זיהוי הבעיה הוא צעד ראשון והכרחי לפתרון – אך בזאת מסתיים החלק החיובי. מכל בחינה כלכלית ואזרחית, מדובר בתוכנית גרועה.
ראשית, התוכנית גרועה מכיוון שקביעת זכאות לדבר-מה על-פי קריטריונים, ובטח כשהקריטריונים מורכבים, מצריכה תוספת ביורוקרטיה – קרי, פקידים שיעסקו בבדיקת הזכאות – כמובן, על חשבון משלם המיסים, שמתחזק כבר כיום מגזר ציבורי מנופח. שנית, מה שאולי אף חשוב יותר, היא גרועה כי מדובר באפליה אזרחית חמורה. מיסוי נמוך אומנם רצוי מאוד, אך עליו להיות גם הוגן. אין זה סביר שאזרח רווק, זוג ללא ילדים, או מי שעלה לישראל אחרי גיל הגיוס (דוגמאות למי שאינו עונה לקריטריונים בגירסתם הראשונית) יסבלו מאפליה כה בוטה לרעה מצד מערכת המס. הפחתה מתונה בשיעור המע"מ הכללי, הרלוונטי לכל הציבור ולא רק לאלו המתכננים לרכוש דירה בקרוב, הינה מדיניות אחראית והוגנת הרבה יותר.
ואכן, חוסר ההוגנות האזרחי החמור של הקריטריונים המקוריים הובן במהירות במשרד האוצר, כך שגם רווקים וזוגות ללא ילדים הוכנסו לרשימת הזכאים, אך רק במידה וגילם עולה על 35 – שוב אפליה אזרחית, הפעם נגד צעירים. נראה כי הקריטריון החשוב ביותר בעיני שר האוצר הוא השירות הצבאי. אם הכוונה היא לתגמל כראוי את המשרתים בצה"ל, מה שאכן מהווה תיקון של עוול מתמשך, הרי שדרך פשוטה והוגנת הרבה יותר היא תשלום שכר ממשי לחיילים.
מעבר לעניין העקרוני, חשוב לשים לב כי הפחתת המע"מ הסלקטיבית אינה כלי יעיל, כפי שמסביר פרופסור עומר מואב – משמעותה הכלכלית היא הפחתה קלה מאוד במחירי הדירות עבור האוכלוסיה הזכאית, יחד עם עליה במחירי הדירות עבור שאר האוכלוסיה. המע"מ בישראל, יחד עם שאר המיסים, אומנם אכן רצוי שיירד – אך לא זו הבעיה בתחום הנדל"ן.
הפתרון: שחרור השוק
תחום הנדל"ן בישראל סובל ממחסור חמור בהיצע שנוצר לקראת סופו של העשור הראשון של המאה ה-21: לאורך שנים, מספר התחלות הבניה היה נמוך בכ-20% מהתוספת השנתית במספר משקי הבית. ובתוך תקופה זו, המשק אף סבל מכשנה וחצי של מדיניות ממשלתית מוצהרת למניעת הפשרת קרקעות באזור המרכז – ניסיון בוטה להנדסה חברתית, שנזקיו מורגשים עד היום. הקפאת הבניה ביהודה ושומרון בשנת 2009, הוסיפה אף היא את פגיעתה.
גם כך, המצב הקבוע בישראל הוא הרסני ביותר עבור שוק הנדל"ן. המשק המקומי סובל מרגולציה ובירוקרטיה קיצוניות, מהגרועות בעולם בתחום – החל ממונופול רשות (לשעבר מינהל) מקרקעי ישראל השולטת על רוב מוחלט מהקרקעות במדינה ומספסרת בהן לאורך עשורים, ועד ועדות התכנון והבניה המגבילות ומעכבות את הבניה בדרכים רבות, ופותחות את דלתותיהן גם להתנגדויות מופרכות. מגבלת הבניה לגובה, מגבלת "שימושי קרקע" וכיו"ב יוצרים מחסור מלאכותי, שבאופן בלתי נמנע מוביל למחירים גבוהים; ונטייתן של עיריות לאסור בניית דירות קטנות מעוותת את השוק עוד יותר.
אם כל זה אינו מספיק, מדיניות הריבית הנמוכה של בנק ישראל, בראשות פישר ופלוג, שסירבו להקשיב לאזהרות שחלקן מוקדמות מאוד, ממשיכה להוסיף מרכיב בועתי מסוכן לצד הביקוש.
כך, שוק הדיור בישראל נתון בצבת הרסנית: מצד אחד, ביקוש מוגבר באופן מלאכותי באמצעות מדיניות הריבית של בנק ישראל; ומצד שני היצע מדוכא ומעוות בשל העול הביורוקרטי. במצב שכזה, הפחתת מס נקודתית אינה רלוונטית להפחתת המחירים.
ייתכן אמנם כי ראוי לבחון שינוי במדיניות מיסוי הנדל"ן (למשל, החלפת מס הרכישה במס רכוש שנתי בשיעור נמוך מאוד ואחיד), אך אין להשלות את הציבור בדבר תוצאות ממשיות של צעד מסוג זה.
הכותב הוא בעל תואר ראשון במדעי החברה וחבר בפורום הרעיוני של ‘התנועה הליברלית החדשה’.
