סתיו שפיר, אל תגעי בשוק השכירות

ח"כ סתיו שפיר מנסה לקדם רגולציה הרסנית על שוק הדירות להשכרה. אך כמו תמיד, גם כאן התוצאות יהיו בעיקר פגיעה ביעילות ובחלשים ביותר

המחוקקים זורים מלח בעיניי הציבור; הפגנה. צילום: רוני שוצר, פלאש 90

אמש התעמתתי עם חברת הכנסת סתיו שפיר בתכנית 'לילה כלכלי'. שפיר, שדוחפת באופן קבוע לחקיקה הרסנית של פיקוח על שוק הדיור, טענה כנגדי כי במדינת ישראל אין שום רגולציה על שוק השכירות בהשוואה למדינות המערב. האמת היא שישראל אכן יוצאת דופן ביחס למערב בהיעדר רגולציה על שוק השכירות (אם מתעלמים מכך שחוק הגנת הדייר משנות החמישים טרם בוטל ויש בשוק עדיין דירות עם דיירים מוגנים). אבל, רגולציה אינה מטרה אלא רק אמצעי. צריך לנצל את העובדה שישנה רגולציה רבה ומגוונת בעולם כדי ללמוד ממנה, ולא כדי לקפוץ למסקנה שאם זה קיים בעולם גם אנחנו צריכים, ללא קשר לתוצאות.

בזכות מאמץ של מספר מצומצם של כותבים, וללא סיוע מהתקשורת הכלכלית המרכזית שהתייצבה לצד מקדמי החקיקה, הרעיון של פיקוח על שכר דירה במטרה להורידו אל מתחת למחיר השוק ירד מהפרק. נשארנו עם רעיונות מגוונים לרגולציה, בעלי מטרות שונות: מניעת העלאת מחיר השכירות מעבר למחיר השוק (ניצול העובדה שהדייר לא רוצה לעבור דירה); מניעת התעמרות של בעל הדירה בדייר; הסדרת חלוקת האחריות בין הדייר לבעל הדירה; יצירת מצב של חוזים ארוכי טווח עם ודאות לגבי שכר הדירה; והבטחה שדירה מושכרת תהיה ראויה למגורים.

ראשית יש לציין שגם אם ניתן לצמצם בעיות באמצעות רגולציה, צריך תמיד לשאול לגבי התועלת מול העלות. לדוגמא: ניתן לטעון שבגלל שדייר מוכן לפעמים לשלם יותר ממחיר השוק כדי להישאר בדירה, נוצר "כשל שוק" ומחיר גבוה מדי לשוכר המתמיד. האם רגולציה יכולה למנוע או לצמצם את התופעה? סביר שכן. אבל חובה לשאול: מהו היקף התופעה? מהי העלות של הקמת מנגנון ציבורי אשר יעסיק פקידים שינהלו רישום ומעקב? ומהי העלות הנוספת של הרגולציה במקרים שבהם שוכר מתלונן על משכיר שלא בצדק וכדומה? כלומר, לא ניתן לטעון שהתועלת עולה על העלות, והניסיון העולמי לא מסייע כאן. (ראו חלופת דברים שלי בנושא עם חוקר ה-OECD).

רגולציה של גודל ואיכות הדירה

ניתן להתווכח על התועלת בחוק העוסק בגודל ואיכות דירה להשכרה, אבל בכל מקרה הוא מיותר. ראשית, הוצאת דירות שאינן תקניות מהשוק בוודאי לא תועיל לשוכרים, והמחשבה שכל דירה לא תקנית תשופץ או תורחב כדי שתעמוד בתקן היא כמובן לא רצינית. יתרה מזו, אנשים שבחרו לגור בדירה בסטנדרט נמוך (נמוך מדי לדעת המחוקק), עשו זאת משום שזה זול יותר ומאפשר להם להוציא יותר כסף על מזון/תרופות/ספרים/מה שהם רוצים. הוצאת הדירות הללו מהשוק תפגע בהם, וזו במידה מסוימת גם עמדת החוקרים ב-OECD. שנית, יש כבר חקיקה לגבי דירה מותרת למגורים (מושכרת או בבעלות), וחקיקה נוספת פשוט מיותרת. החוק הקיים לא נאכף. כיצד חוק נוסף שמגדיר דירה ראויה להשכרה ישנה משהו או יגביר את האכיפה? לא ישנה כלום. חברי כנסת רוצים לחוקק. אכיפת החוק זו כבר לא בעיה שלהם… נקודה זו גם היא זוכה לתמיכה מחוקרי ה-OECD.

ודאות שכר דירה

אחד המודלים הפופולריים של רגולציה מאפשר קביעת שכר דירה בצורה חופשית, במשא-ומתן בין שוכר למשכיר בתחילת החוזה, בעוד שהעלאת שכר הדירה בתוך תקופת החוזה מוגבלת. אולם, התוצאה היא שבתחילת החוזה קובעים שכר דירה מעל מחיר השוק, מתוך ציפייה שהוא יישחק עם הזמן. כתוצאה, דייר שעובר דירה לאחר תקופה קצרה למעשה שילם יותר מדי, ואילו דייר שנשאר בדירה שנים רבות הרוויח. זה כשלעצמו כבר מייקר את מעברי הדירה, ופוגע באחד מהיתרונות של שוק שכירות מתפקד המאפשר מעבר דירה קל בהתאם לשינוי הצרכים. יתרה מזו, כפי שניתן ללמוד מהניסיון בעולם, למשל בגרמניה, התקנה יוצרת לבעל הדירה אינטרס כלכלי למרר את חיי הדייר כדי שיעזוב את הדירה. ואכן, כפי שהראה אבי גולדברג בדה-מרקר, "בעלי דירות עושים רבות לפינוי הדיירים מדירותיהם, כדי למוכרן במחיר שוק או להשכירן במחירי שוק חופשי". גולדברג מדווח כי כל הסיפור על הרגולציה המוצלחת וה"דיור בר השגה" בברלין אינו הרבה יותר מאגדה אורבנית.

הקרב על חוק השכירות ההוגנת עולה שלב – ח"כ סתיו שפיר ופרופ' עומר מואב בעימות באולפן

‎Posted by ‎לילה כלכלי‎ on‎ יום שני 7 מרץ 2016

המחוקקים הישראלים מעלים שלל הצעות להנדס את השוק במטרה להתגבר על הבעיה, אבל מסתבר שזה לא פשוט. זה לא מונע מהם לקפוץ להצעות חוק שאין לגביהן כל ניסיון בעולם, והדבר רק מוכיח את טענתי שאין דוגמאות מוצלחות לרגולציה בעולם. למשל, עלתה הצעה שמותר יהיה לפתוח חוזה רק אחת לשלוש שנים, גם אם דייר מתחלף, כך שלא תהיה סיבה לבעל הדירה לנסות לסלק דייר קיים. כמובן שכאן כבר נדרש מנגנון ציבורי לא זול שינהל מעקב, אבל זו הבעיה הקטנה. החוק הזה יעבוד (אולי) כל עוד יש תיאום מלא בין מחזור של שלוש שנים ובין תחלופת דיירים. ברגע שדייר יעזוב את הדירה אחרי שנתיים או ארבע או חמש שנים (במקום בתום שלוש, או שש או תשע שנים), הסינכרון יאבד, ואנחנו נישאר עם מנגנון יקר ומיותר והעלאות דירה ללא מגבלה חוקית תוך תקופת החוזה (שהן גרועות יותר משכר דירה מוסכם בתחילת חוזה לפני שהדייר "לכוד"!). כלכלנים במשרד האוצר ובמועצה הכלכלית, לא רק חברי כנסת רציניים או פופוליסטים, מנסים למצוא פתרון. אך ללא הצלחה, ולא במקרה.

רגולציה על תנאי החוזה

כאן יש כבר מגוון רחב של הצעות שחבל להאריך בהן, אז אסתפק בדוגמא שהניתוח שלה רלוונטי באופן כללי: מגבלה על הדרישה לערבות כספית. כידוע, בעלי דירות מעדיפים להשכיר את דירותיהם לשוכרים "בטוחים". הרי הסיכון של השכרת הדירה לאוכלוסיות חלשות ללא הכנסה מובטחת הוא גדול. התוצאה היא שקבוצות מסוימות באוכלוסיה נדרשות ליותר בטחונות או לחילופין לשכר דירה גבוה יותר. זה אולי לא נעים, אך אם תאסרו בחוק את היכולת לדרוש בטחונות גבוהים, התוצאה תהיה אפליית יתר בשכר הדירה (או בכלל בהשכרה) כנגד קבוצות מסוימות.

עם זאת, דבר אחד חשוב לעשות לשיפור תפקוד שוק השכירות, ובמיוחד להקלה על שוכרים צעירים ללא הכנסה יציבה או בטחונות אחרים: לאפשר פינוי קל של דיירים שלא עומדים בתנאי החוזה (ההצעה עקבית לחלוטין עם המלצות OECD).

מה שבטוח, טוב שרעיון העוועים של פיקוח על שכר דירה ירד לעת עתה מהפרק. עם זאת, הרעיונות של הטלת רגולציה הרסנית על שוק השכירות הישראלי עדיין מקודמים, ונותר רק לקוות שהם לא יצלחו.

_______

פרופ' עומר מואב הוא חוקר ומרצה לכלכלה במרכז הבינתחומי הרצליה ובאוניברסיטת וורוויק, שימש יועץ לשר האוצר שטייניץ.

מאמרים נוספים

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

25 תגובות למאמר

  1. שימו לב, עם כמה חוצפה והתנשאות, מתווכחת הפישרית שפיר
    עם פרופ' עומר מואב – חוקר ומרצה לכלכלה במרכז הבינתחומי הרצליה ובאוניברסיטת וורוויק, שימש יועץ לשר האוצר שטייניץ.

    שווה להקשיב לפרופסור!

    1. שכחת לומר שעד לא מזמן, הוא היה גם באוניברסיטה העברית.
      (ולא קיבל את הדוקטורט שלו מהמכללה למנהל, אלה מאוניברסיטה אמיתית הוא רק עובד במכללה).

  2. למחאת הדיור לשכירות יש פתרון אחד.
    כל החבר'ה הצעירים שבטוחים שהממשלה יכולה וצריכה לדאוג להם לדירות בת"א במחיר סביר,
    צריכים לדבר עם הוריהם או דודיהם שמחזיקים בדירות להשקעה.
    הרי יש בארץ מאות אלפי משפחות המחזיקות דירה להשקעה. אלו בדיוק האליטות שבניהן מחפשים לשכור בת"א.
    הבעיה האמיתית בשוק היא של משפחות צעירות שמתות לקנות דירה ולא מגיעות לכך; וזה לא בגלל מחירי השכירות (שפועלים בשוק משוכלל למדי) אלא בגלל דרישות ההון לקבלת משכנתא.

  3. כמה חוצפה יש לחברת כנסת לקרוא לחוקר וכלכלן בכיר שקרן בשידור, בלי בדל הוכחה שהוא אמר משהו לא נכון. הוצאת דיבה פאר אקסלנס.

    כמה חוצפה יש לה בכלל להתעמת איתו בתחומו. אם הוא היה פרופסור לרפואה גם היה נראה לה הגיוני להתווכח איתו בענייני רפואה?

    שפיר שיקרה בעבר,שיש בידה דוח רשמי של הכנסת בעד החוק שלה, דבר שהפוך ב180 מעלות מהמציאות.
    כל אחד יכול לקרוא את הדוח שמדבר רק נגד, שום מילה בעד.
    אחר כך שפיר התחילה לקשקש על מחקרים של ה oecd מה ששוב מנוגד למציאות וקינחה בפגישה עם כלכלני ה oecd שתמכו בה כביכול, מה שעומר מואב הפריך בהתכתבות עם אחד מהכלכלנים המדוברים.

    איך אנשים מעל גיל 3 נופלים בשקרים של האישה הזאת?

    1. "איך אנשים מעל גיל 3 נופלים בשקרים של האישה הזאת?"

      הם שמאלנים.

  4. צריך לספר לה על אנטי-מחיקון, היא צעירה ואולי לא מכירה את זה…
    כבר מצאתי עשר שיטות לעקוף חוק שיחייב אותי להשכיר במחיר לא כלכלי…….

  5. כדאי להתרכז בסיבות האמיתיות והשורשיות של מחירי דירות מטורפים, הן לקנייה והן להשכרה, במקום להוסיף עיוותים על עיוותים.
    אבל מה, ברור שהלהג בסגנון "להגן על השוכרים", "להבטיח תקן" ועוד קשקושים, נשמעים ממש טוב.
    פרופ' עומר מואב ורבים אחרים צריכים לעבוד הרבה יותר קשה בלשכנע את הציבור שהכל בלבולי מוח, וצריך לתת לשוק לפעול את פעולתו.

  6. יש פתרון פשוט לעניין וזה דרגות מס . למשל מי שמשכיר מתחת 3000 שקל פטור ממס
    מי שמשכיר מעל 3000 שקל ישלם 40 אחוז מס . ומי שמשכיר מעל 5000 שקל ישלם 50 אחוז מס וכך הלאה.
    לעומת התוכנית של סתיו שפיר שמגבילה את העלה של השכירות ב 2 אחוז כאן מה שאני מציע אין הגבלה פשוט מי שמשכיר יותר ישלם מס יותר. קל פשוט וחלק.

    1. איזו זכות יש לך ליטול חלק מרווחיו של אחר? מנטליות של טפיל. ממש כמו של הגברת שפיר. הגב' שפיר אינה מוכשרת מספיק וחסרת מעוף חריצות ויוזמה כדי להתפרנס מפרי מעשיה, לא נותר לה אלא להתפרנס מטפילות, מלחיות על חשבון אחרים, זו המנטליות שלה, כמו של התולעת המכרסת בתפוח, היא חיה על חשבון אחרים, וכך כנראה תמשיך לחפש מקורות לסוג כזה של חיים. צריכים לספק לה, מזון, לבוש, דיור, בריאות, הכול, היא פטורה מלטרוח לייצר ולספק לעצמה את הדברים האלו. את תורת הטפילות הזו היא מנסה להפיץ וככל הנראה היא פוגשת יצורים הדומים לה וכך היא נהנית מתמיכה. התמיכה הזו מאפשרת לה להמשיך בחיי הטפילות . לטפילות יש שמות חליפייים, אינטרס ציבורי, סוציאל דמוקרטיות, שוויוניות וכו' השמות מתחלפים המהות היא אחת. גילוי נאות, אני אישית מסתייג מבועז מואב ומחלק ניכר של דעותיו

    2. לפני שאתה מטיל מס על משכירי דירה, קח רק בחשבון שהרבה מה"רווחים" שלהם הולכים למשכנתאות לבנקים על ההלוואה שהם לקחו בשביל רכישת הדירה, ולתשלום ביטוח על אותה המשכנתא.
      כמו כן תיקון של דירה גם עולה כסף…

    3. עוד יותר פשוט:
      צריך להפסיק עם כל השטויות של מס על עבודה, מס רווחי הון, מס משכירות ומס מקשקושים.
      צריכה להיות מערכת מס אחת. כל הכנסה צריכה להיות מדווחת והסה"כ ממוסה לפי אותם מדרגות או מעליות.
      לטעמי, יש לבטל את כל המיסים בלי יוצא מהכלל ולהנהיג מס הכנסה אחיד ונמוך לכללם. בלי פטורים, בלי נקודות זיכוי ושאר שטויות.

    4. איזה חצופים מס הכנסה מי הם בכלל שמעזים בכלל ליטול חלק מהרווחים שלי!!!! חצופים כאלה!!! איך הממשלה לא רואה שזה לא בסדר וצריך לבטל את המיסים!!!!!
      ולהיות רציני מס משכר דירה לא קשור כלל ללסתיו שפיר והתוכניות שלה ,זה נושא שהיה אמור להיות מסודר בחוק מזמן והיום זה באלגן אחד שלם . ואם אדון יופיטר לא מכיר את החוק אז תכיר שהחל מ5,070 אתה חייב לשלם מס (אבל לא מלא) .וצר לי להגיד לך כולם חייבים לשלם מס כולל המשכירים .
      ניר אל תתפסו אותי במספרים זה רק דוגמא . צריך כמובן למצוא את האיזון הנכון .
      ודברי נועדו בעיקר לאנשים שמשכירים שנים על שנים 5- 10 דירות ויותר כלומר רודפי בצע ולא על אותם אנשים שמשכירים דירה בודדת בשביל המשכנתא . אני חשוב שכן אפשר למצוא את האיזון הנכון .
      וגם כנ"ל שוק הדירות שרוב הרוכשים היום אלו אנשים בעלי אמצעים או בעלי הון (אם תיקח את תל אביב) שמסוגלים לרכוש באותו בניין 2- 3 דירות או יותר למטרת רווח וגם כאן צריך לפגוע באותם אנשים ולעלות את המס על דירה שלישית ורביעית וכו'
      וכמובן בלי קשר לדברי צריך לטפל בקרן קיימת לישראל ודומיו שמוכרים קרקעות למדינה בשביל דירות ביוקר רב והכסף הולך לכיסם הפרטי ולנסעות מיותר לחו"ל .

    5. תחריראל הלוואי שהיה אפשרי לעשות מס אחיד ותוך כדאי טיפול מהשורש בביטוח הלאומי .וכסף משכירות נחשב להכנסה אם לא טועה 🙂

    6. רוסלן, נניח שיש לי 10 מיליון ש"ח; אני יכול לקנות 10 דירות זולות ולהשכירן בזול, או 2 דירות יקרות ולהשכירן ביוקר.
      מה הטעם שבמיקרה השני אשלם יותר מס?
      כלכלית, מס יעודד אותי לצאת משוק היוקרה ולרכוש דוקא דירות זולות להשקעה- מה שיעלה את מחירן/יוריד את איכות הדירות שבסף המס.

    7. חובה לדווח היא רשעות מובנית. נכון אני בעד ביטול מס הכנסה, מס הבנוי על דיווח יזום של הנגזל, מובנה בתוכו מנגנון בלתי אפשרי ומרושע. רוסלן מניח שאם פלוני מרויח סכום מסוים הוא חייב להפריש חלק מזה כדי לספק את צרכיו של רוסלן, מי זה הציבור? זה רוסלן! למה אני צריך להתחלק אתך עם מה שהרווחתי? מס עקיף נניח 10% מכל קניה וזהו, זהו מס סביר שאינו מטיל חובת דיווח על הכנסות, די במס הזה לספק את כל צרכי הבטחון של מדינת ישראל מעל ומעבר וזהו. רוסלן אומר אם פלוני מקבל עבור שכירות סכום מסוים, הוא חייב להפריש לרוסלן 30% למה? זו הדירה שלו, הוא הרוויח את הסכום ביושר, למה להתחלק עם רוסלן? תעבוד רוסלן, קנה דירה נוספת והחל להשכיר ולהרויח במקום להתבכיין

  7. פוליטיקאית מהזן הנמוך ביותר: שקרנית, פופוליסטית, שרלטנית ומניפולטיבית. מדהים שבכנסת ישראל יושבת מישהי שכל מעשיה וניסיונה מסתכמים ב"ניהול" הפגנות של השמאל הקיצוני.

  8. שאלה לכלכלנים – לא הבנתי את הטענה לפיה חוסר הרצון של הדיירים לפנות את הדירה גורם להשכרת הדירה במחיר שהוא מעבר למחיר השוק. האם חוסר רצון זה של השוכרים, כמו חוסר הרצון של המשכירים בתחלופה גבוהה של שוכרים, אינם מהווים גורמים הקובעים למעשה את מחיר השוק?

  9. כבכל שוק אחר, יש רק דרך אחת לשפר את מצב השוכרים בשוק השכירות: העלאת ההיצע וגדלת ההתחרות בין המשכירים.
    העלאת ההיצע תוריד את מחירי ההשכרה, תביא לשיפור תחזוקת הדירות ע"י המשכיר, ותימנע העלאות מחירים תכופות. שלא לדבר על העובדה שכך לא יושכרו מחסנים כדירות (אלא אם במחיר אפסי, למי שזרימת בירה חשובה לו ממים זורמים).

    כיצד נעלה את ההיצע של דירות להשכרה?

    פשוט מאד: נעודד משקיעים לקנות דירות להשקעה ולהשכירן למי שזקוקים לדיור.

    איך נעודד זאת?
    איני מציע לבטל את המס הסביר על השכרה, אלא רק להפסיק את ההתעללות במשקיעים ע"י מיסי רכישה מופקעים, וששר האוצר השוטה לא יקרא למשקיעים להפסיק להשקיע בדירות, ולא יקרא לחפש השקעות אחרות בשנים הקרובות.
    ואכן, רבים משקיעים בדירות בחו"ל לתפארת קבלני רומניה, הונגריה, גאורגיה וגרמניה.

    נהפוך הוא, על שר האוצר לקרוא למשקיעים לקנות דירות בארץ, ובכך להגביר את ההיצע והתחרות בשוק ההשכרה. כך יהפוך שוק זה לשוק בו יאחזו שני משכירים בשוכר, ויאמרו- דירתי טובה יותר וזולה יותר, ובא לציון גואל.
    על סתו שפיר, החיה על חשבוננו, ועל רעיונותיה לתוספת חוקים, רגולציה, פקידים ועורכי דין, לא אבזבז מילים.

    1. זו דרך חשיבה של כלכלה חופשית. כל הכבוד. הפוך מההמון הנבער. הטלת מיסים מייקרת את השכירות, ומצמצמת את הזמינות של דירות להשכרה. להיפך, אתה אומר, לפטור את רכישת דירות שניות מכל מס, מספר הדירות הזמינות להשכרה יעלה וממילא המחיר ירד, לפטור מכל מס הכנסה, הכנסה מהשכרת דירות, לא רק פרטיים, אלא גם את החברות הגדולות, לפטור מכל מס ללא הגבלה וללא תקרה, ולפתע היו צצות אלפי דירות להשכרה. אלפים רבים! החברות היו הופכים שטחי מסחר, ומשרדים לדירות מגורים להשכרה! אין מטה קסמים המעודד יותר השקעה פריחה ושגשוג מאשר ביטול מיסים. אלפים רבים של דירות היו מופיעות בשוק ומושכות את המחירים כלפי מטה. אולי גם רוסלן היה במקרה כזה שוקל לקנות דירה שניה לשם השכרה לימי הזקנה או לימים הצעירים. חופש. חופש. חופש.

  10. חבל שלא נתנו לשני כלכלנים בעלי עמדות מנוגדות לנהל דיון אולי היינו מחכימים יותר.

  11. באוסטרליה חוקקו חוק שאסור להחזיק יותר מאשר דירה אחת לצורכי השקעה בהשכרת דירות. ולא נפלו השמיים שם. חבל שכאן לא מיישמים את זה.

    1. חוק שרירותי צעד של פגיעה בחופש האדם אל עבר החושך. יותר גרוע פי כמה מהשתלטות ארודאן על עתון בתורכיה. בוודאי שהשמים לא נופלים, הם לא נופלים מצעד אחד, ולא ביום אחד

  12. מוזר ממש..
    לפי מה שקראתי כאן: pact.co.il/?p=958 זה דווקא חוק מעולה לי כשוכר דירה ואני לא מבין למה אתם מתווכחים על הגב שלי?!

  13. השפה האלימה של סתיו שפיר מצביע על חוסר הביטחון במה שהיא מאמינה.

  14. השקעת נדלן בארץ לא שווה ביחס לעולם התשואות בארץ בעיקר במרכז לא שוות את ההשקעה