אותות ומופתים: כחלון שוב משחק בנתונים כדי להסתיר את הכשלון בדיור

ההודעה החגיגית של שר האוצר על ירידת מחירי הדיור מבוססת על מניפולציה של מספרים, בזמן שבמציאות המחירים רק עולים

שבוי בכלוב של זהב. שר האוצר כחלון | פלאש90

בשבוע שעבר "חגג" שר האוצר את ירידת מחירי הדירות כפי שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. אלא שמעיון בנתוני הלמ"ס עולה ששר האוצר בוחר כרגיל להסתכל על מה שהוא רוצה וממשיך במצג השווא לציבור.

כך למשל, מחירי דירות חדשות ירדו לפי הלמ"ס ב 1.2% אולם שיעור העסקאות בתמיכה ממשלתית עלה מ 21.7% ל 28.2%. כלומר – אם נקבל את קביעת משרד האוצר ששיעור הסבסוד של המדינה עומד על לפחות 20% נמצא שמחירי הדירות האמתיים למעשה עלו.

נוסף על כך, משרד האוצר לא מיהר לחגוג נתון שפורסם יומיים לאחר מכן, ולפיו ברבעון הראשון של שנת 2018 עמדה הכמות המבוקשת של דירות  חדשות על 8,530 דירות. מדובר בירידה של 11.1% ביחס לרבעון הקודם ובניכוי עונתיות ירידה של 5.9%.

כלומר, מחירי הדיור לא באמת יורדים, דירות חדשות נבנות פחות ורבים בציבור הישראלי ככל הנראה ממשיכים להמתין לתוצאות 'מחיר למשתכן'.

תכנית מעוותת

הורדת מחירי הדיור היא ללא ספק הבטחת הבחירות הכי בולטת של כחלון, והוא משקיע בה מאז את מירב מרצו באמצעות שתי תכניות. הראשונה היא הגדלת היצע הדירות. לפי נתוני משרד האוצר, בשנות 2017 שווקו קרקעות לכ- 69,000 יח"ד למרות יעד של 65,000 יח"ד בלבד.

התכנית השנייה היא 'מחיר למשתכן', תכנית הדגל של כחלון הנוחלת כישלון חרוץ ועשויה לגרור משבר חמור יותר בעתיד. במסגרת התכנית, תמורת הנחה במחיר הקרקע מתחייב הקבלן להקצות חלק מהדירות בפרויקט לדיור מוזל לאלו שיוגדרו כזכאים על ידי המדינה.

הקבלן, שמעוניין לחסוך בעלויות, לרוב גם חוסך משמעותית במפרט של דירות אלו. ומי הם אותם זכאים? ישנם מספר קריטריונים בהם עומדים רבים מאזרחי ישראל, יותר מכפי שההיצע הדירות המוזלות יכול להכיל. לכך נדרשת המדינה לערוך הגרלות בהן מבין מאות אלפי הזוגות הרשומים, רק ברי המזל יזכו לדירה המיוחלת. חלק גדול מהם יגלה לאחר מכן שאינה כל כך מיוחלת.

מעבר לעיוות שבמתן העדפה על בסיס הגרלה, ישנם עיוותים משמעותיים אחרים בתכנית 'מחיר למשתכן'. זוגות הזכאים למחיר למשתכן קונים דירות, אך הם אינם בהכרח מתכוונים לגור בהן. כאשר ישנה הנחה משמעותית על דירות, הציבור רוכש אותן לא בהכרח למגורים אלא גם כהשקעה. כך עלול להיווצר בקרוב מאוד מצב בו דירות רבות שנמכרו במסגרת התכנית נמצאות במקומות שאין בהם ביקוש למגורים, ומנכס בהזדמנות הדירות למשקולת של חובות על זוגות צעירים.

שוק מבולבל

לכך יש להוסיף את הבלבול השורר בשוק הדיור, בו נראה כאילו כרגע ממתינים כולם על הגדר לראות מה יקרה ואיך תשפיע החיה החדשה על השוק בטווח הארוך.

המדדים מצביעים בבירור על מגמות הבלבול והקיפאון בשוק. לדוגמה, באירוע סיכום שנת 2017 הציג שר האוצר לעיתונאים את סיכום המצב בשוק הדיור, אך חלק מהנתונים שהביא כחלון סותרים אחד את השני.

בחודשים הראשונים של השנה שעברה חלה ירידה של 11% בהיקף התחלות הבניה בישראל. אוכלוסיית ישראל ממשיכה לצמוח, הביקוש לדירות ממשיך לעלות אך היקפי התחלות הבניה קטנים. קיטון שכזה צפוי לגרור עליית מחירים משמעותית במחירי הדירות, אלא שעליה זו במהלך חודשים ינואר – ספטמבר 2017 עמדה על 2.9% בלבד, שיעור מינורי ביחס לירידה בבנייה.

אחד ההסברים האפשריים לכך היא דווקא תכנית 'מחיר למשתכן'. בשל מספר הזכאים הרב לדירות, רבים מהם מצויים כרגע בתקופת המתנה, יושבים על הגדר וממתינים לראות האם ישפר עליהם גורלם והם יזכו לדירה מוזלת. עד אז הם אינם מנסים כלל לרכוש דירה בשוק הדירות הלא מוגרלות. התוצאה היא קיפאון בביקוש לדירות. כך נוצר מצב שלמרות הקיטון בהיקפי התחלות הבניה, הביקוש אינו גדל משמעותי ביחס להיצע ומחיר הדיור עולים באיטיות.

כלוב הזהב

שר האוצר משה כחלון הוא אדם אינטליגנטי, ספק אם הוא עצמו מאמין עדיין שתכנית 'מחיר למשתכן' אפקטיבית ושחסרונותיה לא עולים על יתרונותיה. אבל למעשה אין לו ברירה, הוא שבוי בכלוב הזהב של התכנית, לפחות עד הבחירות הבאות, וכדי להצדיק את זה הוא משחק עם הנתונים פעם אחר פעם.

בכדי להמשיך לשלוט בנתונים המדווחים לציבור מנהל כחלון גם מאבק מול לשכת השמאים. לפני מספר חודשים ניסה שר האוצר למנוע מלשכת השמאים לפרסם מדד מחירים משלהם. לפי פרסומים בתקשורת, יו"ר הלשכה עובד בתיאום עם כחלון והדברים מתבררים כיום בבית המשפט.

למען האמת, לכחלון אין ברירה. שוו בנפשכם שהוא מודיע מחר בבוקר על הפסקת הגרלות 'מחיר למשתכן'. ציבור הזכאים שיושב על הגדר חוזר חזרה לשוק הדירות הלא מוגרלות, הביקוש עולה ומתורגם מיידית לזינוק במחירי הדיור. התרחיש הזה הוא התרחיש שהכי מפחיד את כחלון, על אחת כמה וכמה בשנת בחירות.

אז כן, כחלון מבין את עסק הביש. הוא מבין שהפתרון נעוץ בהגדלת היצע הדירות ובהגדלת היקפי התחלות הבניה. אלא שהפלסטר שכחלון החליט להמציא לטווח הקצר מונע מהשוק לעבוד, מהביקוש לעודד יזמים לבנות ועכשיו מתברר שגם מונע, באופן מלאכותי ולמראית המדד בלבד, מהמחירים לעלות. ביום שכחלון יכריז על הפסקת הפרויקט המחירים יזנקו ולכן, לפחות עד הבחירות הקרובות, אנחנו תקועים עם 'מחיר למשתכן' ועם מדדי מחירים מסולפים.

מאמרים נוספים

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

10 תגובות למאמר

  1. מדהים כמה הכתבה נכונה!!
    אני אומר את זה כבר מעל שנתיים והכותב פשוט הסביר מעולה

  2. משה כחלון ורובי ריבלין הם שתי האכזבות הכי גדולות של מצביעי הימין בשנים האחרונות.

  3. ניתוח נכון המראה לאיזה אסון מביא אותנו כחלון תוך כדי בזבוז של מליארדים למדינה. נותן סובסידיה למצרך ולא לנצרך בעלות אדירה. גורם למשפחות שקנו את דירתם בפריפריה במאמצים אדירים באופן זה של ניהול המשבר, להפסיד כספים אותם חסכו בעמל רב ובמאמצים אדירים. במקום לשמור שם על מחירי הדירות ולתת מענק בגובה עלות הקרקע לנזקקים באמת כדי להציג מדד נמוך מוכר הדירות בעלות הקרקע כמעט אפס וגורם לנזקים לתושבים. ההוצאה למשק מליארדים מיותרים..
    גורם לירידה בהתחלות הבניה שתתבטא בעלית מחירי השכירות לכ 30% מהעם ועליה דרמטית במחירי הדירות כשיתברר גודל האסון שמביא כחלון. יש לעצור את כחלון ומייד.

  4. כחלון, בגד בבוחרים שלו – הבטיח להוריד את מחירי הדירות, קיבל את כל התיקים הכלכליים (אוצר, שכון ובנוי, ועדות בכנסת) במשמרת שלו עלו המחירים בכ- 15%.

    טראמפ, בניגוד לכחלון לא מספר לנו שמה שרואים משם לא רואים מכאן – טראמפ ממש אחת לאחת את הבטחות הבחירות שלו.

    עלות בניה של 100מ היא סביב 100,000$ כולל מע"מ, כולל רווח יזמי, כולל עלויות של אשראי ושווק.

    אמר לי זאת במפורש מהנדס בניין שעובד בתחום כבר עשרות שנים.

    לדבריו, כשניתן למכור במחיר למשתכן בבית שאן 100מ בכ- 400,000 ש"ח וזה כולל רווח יזמי ורווח קבלני דו ספרתי.

    לבנות בבית שאן יקר יותר מאשר לבנות בחדרה או נתניה או חיפה בשל מרחקי הובלה.

    לדברי אותו מהנדס, בבניה רוויה 1000$ למטר הוא סכום שמאפשר להרוויח ויפה בלי להשתולל בגמור של עשירון עליון (או כמו שאמר זאת, את הקונים לא מעניין לובי של בית מלון משיש בגובה 2 קומות).

    מאחר ועל אותה יחידת קרקע משכנים 24, 32, 42 דיירים את מחיר הקרקע יש לחשב בהתאם. גם אם נניח כי "במרכז" דונם שווה 1,000,000$ הרי חלוקה ב- 30 גוזר עלות קרקע של כ- 150,000 ש"ח ליחידת דיור. זו בדיוק הסיבה שלדברי אותו מהנדס דירות שנמכרו ב- 2008 ב- 500,000 ש"ח ל- 100מ הניבו תשואה של 20+% ליזם.

    ואגב, בניגוד ליהודים שגרים דחוסים כמו סרדינים בבניני מגורים הבדואים מקבלים מגרשים לבנה ביתך בחינם או כמעט חינם לכל בן 18 – ראו את ההסכמים האחרונים של מדינת ישראל ופנוי בדואים מאדמות מדינה שנתפסו שלא כדין.

    למה לי לא מגיע 25מ (החלק שלי במגרש עם עוד 41 דיירים) ולבדואי שישב על קרקע ללא ניירת, לא שילם (לכאורה) שכ"ד ומקבל כעת 750מ בחינם? הרי אני משרת כבר 20 שנה במילואים, משלם אלפי ש"ח בחודש רק במיסי הכנסה?

    כמו שאמר זאת יפה ח"כ פוגלמן (ראו את ההקלטה שלו בנושא מול פורום הדיור בחוג בית) – אנחנו לא באמת מעוניינים להוריד את מחירי הדירות כי לכולם ברור שמחירי 2008 היו יקרים ביחס לשכר במשק. מחירי 2018 נמצאים בפלטה אחרת.

    אם ב- 2008 מחירי הדיור היו סביב 100 משכורות לדירה (בעולם מעל 80 משכורות נחשב יקר) הרי המחירים ב- 2018 הם סביב 260 משכורות.

    אי אפשר לומר זאת יותר במפורש – להבנתי, משה כחלון, עלה על הטיקט של מחירי דיור מופרחים, נבהל מאיומי האינטרסנטים והכסף הגדול ובגד בקהל המצביעים שלו.

    רב מצביעיו לא אכפת להם כן או לא "הגנה על בית המשפט העליון" – מה שמעניין אותם זה מחירי דיור של 80 משכורות ולא 260. על זה הוא נבחר וממש אבל ממה לא עמד בהבטחת הבחירות.

    אני מקווה שבבחירות הבאות לא יעבור את אחוז החסימה.

  5. איך אפשר עדיין להאמין בכלכלה מתוכננת=מחיר למשתכן אחרי ההתנסות הנוראה של האנושות עם הקומוניזם?

  6. אירלנד שנת 2007 80 אלף התחלות בניייה מחיר שיא. עד שנת 2013 התחלות הבנייה יורדות בהתמדה עד שמגיעות ל3000 בלבד כן קראתם נכון (שלושת אלפים). ומה קרה למחירים בנתיים? ירדו יותר מ50%!!! איך זה מסתדר עם נתיאוריה שלך מר מחבר?! הרי המחירם היו חייבים חנתר כי הפסיקו לבנות… מסתבר שההצע מגיע מהמשקיעונים שממהרים להפטר מהסחורה ויש רבים כאלה…

    1. יכול להיות שבאירלנד היה היצע יתר, ולכן גם המחירים ירדו וגם צומצמו מיידית התחלות הבניה.

      אבל זה לא המצב כאן בארץ.
      הצמיחה בכמות האנשים עולה בהרבה על התחלות הבניה.

    2. חוסר הבנה. זה התהליך הטבעי של ירידת מחירים . תמיד ירידת מחירים מלווה בירידת התחלות בנייה, כי לא כדאי לבנות. בשלב מסוים הירידה בהתחלות הבנייה מתחילה להשפיע והמחירים מתחילים לעלות. המחירים עולים , כדאי לבנות, מצטרפים לבנייה, בונים עוד ועוד, נוצר עודף מתחילות הירידות. זה הגלגל הקלסי. בכל תהליך של ירידת מחירים נזרע הזרע של עליות מחירים. וכן להיפך, בעליות מחירים נזרע הזרע של ירידות מחירים. כל זאת כאשר התהליך הוא של כוחות שוק ללא מעורבות ממשלתית.

  7. סופסוף כתבה שמנתחת נכון את הכוחות המניעים את השוק. הגיע הזמן שמישהו ישים את הסוף לבלגן המאורגן עם התכנית של מחיר למשתכן וההטעיה הסיסטמטית של הציבור.
    מגיע לזוגות צעירים ולמשפחות לקבל דירות אטרקטיביות במחירים זולים ותנאי מימון. מגיע לאנשים לחיות במרכזי ערים. מגיע לתושבי ערים להרוויח התחדשות עירונית – זה מה שצריך לבצע – עידוד קבלנים להתחלות פרויקטים של התחדשות עירונית. זה מבוצע ברמלה, בפתח תקוה, ביפו, בלוד (פרי בסט החדש) וברחובות. ככה כולם מרויחים ובמיוחד השוק הישראלי

    1. לזוגות הצעירים לא מגיע כלום. לאף אחד לא מגיע. איך אמרה איין ראנד, אומרים שלכל אדם יש זכות לדיור, מהיכן הכסף? כל מה שצריך שהממשלה תפסיק את הגזל והעושק של בני אדם. אנשים חופשיים כבר דואגים לעצמם. המילה, מגיע, היא המרכיב העיקרי בתפיסת העולם הסוציאליסטית של כלכלה מתוכננת העוסקת בהגדרת המגיע. בחברה חופשית אין מגיע